Sie wollen Ihre vermietete Wohnung verkaufen, ein Erbe aufteilen oder dem Finanzamt einen Wert nachweisen. Irgendwann fällt der Satz „Lassen Sie ein Gutachten machen“. Und dann die Frage, was das kostet und ob die kostenlose Einschätzung vom Makler nicht reicht.

Die Antwort hängt davon ab, wem Sie den Wert beweisen müssen. Für die eigene Preisvorstellung genügt oft ein Kurzgutachten. Für Gericht, Finanzamt oder einen Streit unter Erben brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten. Und bei vermieteten Wohnungen gibt es einen Grund mehr, genau hinzusehen.

01Welche Wertgutachten es gibt

Gesetzlich gibt es nur einen Wertbegriff, den Verkehrswert nach § 194 BauGB. Gemeint ist der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Wie er ermittelt wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Die Gutachten unterscheiden sich darin, wie gründlich sie diesen Wert herleiten und wer sie anerkennt.

Die Berufsbezeichnung „Immobiliengutachter“ ist nicht geschützt. Achten Sie auf eine öffentliche Bestellung durch die IHK (§ 36 GewO) oder eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024, etwa durch HypZert, DIAZert oder Sprengnetter. Das Glossar zum Verkehrswert erklärt den Begriff und die Abgrenzung zum Beleihungswert.

02Was ein Wertgutachten kostet

Seit 2009 gibt es für Wertgutachten keine verbindliche Honorarordnung mehr. Freie Sachverständige vereinbaren ihr Honorar frei, Gutachterausschüsse rechnen nach Landes- oder Kommunalrecht ab.

Bei den Gutachterausschüssen kann die Gebühr bei besonders hohem Aufwand steigen, im Beispiel Pfaffenhofen um bis zu 50 %, bei sehr geringem Aufwand sinken. Holen Sie vorher eine Kostenschätzung bei der Geschäftsstelle ein. Bei freien Sachverständigen lohnt ein schriftliches Angebot mit Festpreis, Umfang und Lieferzeit.

03Wann Sie welches Gutachten brauchen

Für den Verkauf einer vermieteten Wohnung lohnt sich der Blick auf die Käufer. Kapitalanleger rechnen mit der Miete. Ein Gutachten, das den Wert aus der Miete sauber herleitet, gibt Ihnen in der Verhandlung Argumente. Den ganzen Ablauf des Verkaufs erklärt der Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.

04Beispielrechnung: Ertragswert einer vermieteten Wohnung

Bei Eigentumswohnungen arbeiten Gutachter meist mit Vergleichspreisen. Bei vermieteten Wohnungen ziehen sie das Ertragswertverfahren heran, weil es abbildet, wie Kapitalanleger rechnen. Die Formel steht in den §§ 27 bis 34 ImmoWertV. Vereinfacht wird die Miete nach Kosten in einen Wert umgerechnet, und zwar mit einem Zinssatz, den der Gutachterausschuss aus echten Verkäufen ableitet, dem Liegenschaftszinssatz.

Annahmen für eine vermietete Zweizimmerwohnung: 720 € Nettokaltmiete im Monat, Bewirtschaftungskosten pauschal 20 %, Bodenwertanteil 30.000 €, Restnutzungsdauer 40 Jahre. Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel, kein Wert einer echten Wohnung.

Ein Prozentpunkt beim Liegenschaftszins verschiebt den Wert hier um 33.702 €. Das ist das Dreizehnfache eines Gutachtens für 2.600 €. Welcher Zins passt, steht nicht im Gesetz, sondern im Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses und hängt von Lage, Objektart und Restnutzungsdauer ab.

Genau hier liegt der Nutzen eines Gutachtens für Verkäufer und Käufer einer vermieteten Wohnung. Es legt offen, mit welchem Zins, welchen Kosten und welcher Miete gerechnet wurde. Darüber lässt sich sachlich verhandeln, über eine bloße Zahl aus einem Portal nicht.

05So läuft ein Wertgutachten ab

Rechnen Sie je nach Auslastung mit einigen Wochen. Gutachterausschüsse sind oft langsamer als freie Sachverständige.

06Was Sie steuerlich beachten sollten

Gutachterkosten für die Vermietung, etwa ein Restnutzungsdauer-Gutachten, setzen Vermieter nach allgemeiner Auffassung als Werbungskosten ab. Ein Gutachten für den Verkauf gehört dagegen zum Verkauf. Es mindert als Veräußerungskosten den Gewinn, wenn der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig ist (§ 23 Abs. 3 EStG). Nach Ablauf der Frist bleibt es steuerlich ohne Wirkung. Mehr dazu im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien.

07Für wen sich ein Gutachten lohnt

08Risiken und Grenzen eines Gutachtens

Ein Gutachten gilt für einen Stichtag. Ändern sich Zinsen, Miete oder der Zustand des Hauses, ist es schnell überholt. Viele Stellen akzeptieren Gutachten nur, wenn sie wenige Monate alt sind.

Ein Gutachten ist auch kein Preis. Es beschreibt, was am Stichtag im Mittel zu erzielen wäre. Der tatsächliche Kaufpreis kann darüber oder darunter liegen, je nachdem, wie viele Käufer es gibt und wie dringend Sie verkaufen müssen. Zwei seriöse Gutachter kommen selten auf denselben Euro, eine Bandbreite von einigen Prozent ist normal.

Und ein Gutachten ist nur so gut wie seine Annahmen. Fehlen Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft, etwa zu geplanten Sanierungen, fehlt dieses Risiko auch im Wert. Prüfen Sie deshalb, welche Unterlagen der Gutachter tatsächlich hatte.

Geschrieben von

Kevin Celentano

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.

Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen, Stand 14.10.2026.