Vorvertrag beim Immobilienkauf: Form, Kosten und Risiken

Der Verkäufer ist sich mit Ihnen einig, aber es fehlt noch etwas. Vielleicht der Erbschein, vielleicht die Teilungserklärung, vielleicht die Kreditzusage Ihrer Bank. Damit Ihnen in der Zwischenzeit niemand die Wohnung wegschnappt, schlägt jemand vor: „Dann machen wir doch erst einmal einen Vorvertrag.“

Die Idee ist verständlich, und ein Vordruck dafür ist schnell im Internet gefunden. Unterschreiben Sie ihn nicht am Küchentisch. Ein Vorvertrag, der zum Abschluss eines Immobilienkaufvertrags verpflichtet, bedarf der notariellen Beurkundung. Er kann zusätzliche Kosten auslösen. Klären Sie deshalb vor dem Auftrag, welche Gebühren entstehen und ob sie auf die Gebühren des späteren Kaufvertrags angerechnet werden.

01Was ein Vorvertrag ist

Ein Vorvertrag ist ein Vertrag über einen künftigen Vertrag. Beide Seiten verpflichten sich, den eigentlichen Kaufvertrag später abzuschließen, zu hinreichend bestimmten oder bestimmbaren Bedingungen, insbesondere Objekt und Preis. Auch Zeitpunkt, Voraussetzungen und Fristen sollten geregelt sein. Weigert sich eine Seite, kann die andere unter den jeweiligen rechtlichen Voraussetzungen auf Abschluss klagen oder Schadensersatz verlangen.

Damit unterscheidet er sich deutlich von zwei Dingen, mit denen er verwechselt werden kann:

Der Vorvertrag ist von diesen drei Instrumenten dasjenige, das ausdrücklich zum späteren Vertragsabschluss verpflichtet. Auch eine Reservierung kann andere Pflichten begründen; entscheidend ist ihr Inhalt, nicht ihre Überschrift. Ein Makler kann den Verkäufer nicht ohne entsprechende Befugnis binden.

02Warum ein Vorvertrag ohne Notar nichtig ist

§ 311b Abs. 1 BGB verlangt die notarielle Beurkundung für einen Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben. Auch ein Vorvertrag, der zum Abschluss eines solchen Vertrags verpflichtet, unterliegt dieser Formpflicht.

Ein solcher Vorvertrag, der nur privat unterschrieben ist, ist grundsätzlich nichtig (§ 125 BGB). Der vereinbarte Abschluss des Kaufvertrags lässt sich daraus nicht verlangen. Das schließt nicht jede denkbare andere Anspruchsgrundlage aus. Was Sie auf einen solchen Vertrag anzahlen, müssen Sie unter Umständen mühsam zurückfordern.

Bei den von § 17 Abs. 2a BeurkG erfassten Verbraucherverträgen soll Ihnen der beabsichtigte Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung durch den beurkundenden Notar zur Verfügung gestellt werden. Das betrifft insbesondere beurkundungspflichtige Immobiliengeschäfte zwischen Unternehmern und Verbrauchern. Für einen Kauf zwischen zwei Privatpersonen gilt diese gesetzliche Regelfrist nicht.

Das Gesetz kennt eine Heilung: Ein formnichtiger Grundstücksvertrag kann durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch wirksam werden (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB). Das ist keine verlässliche Absicherung für die Zeit vor dem Kauf. Ob und wie diese Regel bei einer Vorvertragsgestaltung relevant ist, hängt von der rechtlichen Ausgestaltung ab. Die spätere Beurkundung eines Hauptvertrags allein ersetzt die gesetzlichen Voraussetzungen dieser Heilung nicht. Lassen Sie die Folgen eines Formmangels von einem Rechtsanwalt beurteilen.

03Was ein notarieller Vorvertrag kostet

KV 21100 des Gerichts- und Notarkostengesetzes sieht für die Beurkundung eines Vertrags eine 2,0-Gebühr vor. Die tatsächlichen Kosten richten sich nach dem Geschäftswert, den anfallenden Gebühren und einer möglichen Anrechnung beim späteren Kaufvertrag. Gehen Sie nicht pauschal davon aus, dass stets zweimal dieselbe Gebühr ohne Anrechnung anfällt. Lassen Sie sich vom Notar erläutern, wie Vorvertrag und Hauptvertrag in Ihrer Konstellation abgerechnet werden.

Ein Beispiel. Sandra und Jan wollen eine vermietete Dreizimmerwohnung für 300.000 € kaufen. Die Teilungserklärung des Hauses ist beurkundet, aber noch nicht im Grundbuch vollzogen. Der Verkäufer schlägt vor, den Kauf erst einmal per Vorvertrag festzumachen. Sandra und Jan sind fiktive Käufer.

Beispielrechnung, vereinfacht: Für den Vergleich werden ein Geschäftswert von 300.000 €, eine beispielhaft angenommene 1,0-Gebühr von 673 €, eine zusätzliche 2,0-Gebühr für den Vorvertrag sowie insgesamt je eine 0,5-Gebühr für Vollzug und Betreuung in beiden Varianten angesetzt. Die 673 € sind eine reine Modellannahme; die gesetzliche Gebühr für den konkreten Geschäftswert ergibt sich aus Tabelle B des GNotKG. Eine mögliche Gebührenanrechnung wird nicht berücksichtigt. Die Rechnung zeigt damit den Effekt einer zusätzlich berechneten Beurkundungsgebühr, nicht die allgemeingültigen Mehrkosten eines Vorvertrags. Eine Anrechnung kann den Mehrbetrag verringern; weitere gebührenpflichtige Tätigkeiten und Auslagen können die Gesamtkosten erhöhen.

Unter diesen Annahmen kostet der Vorvertrag rechnerisch gut 1.600 € extra. Das sind zwei Drittel der im Beispiel angesetzten Notarkosten des direkten Kaufs. Der Vorvertrag selbst überträgt noch kein Eigentum.

Und wenn der Vorvertrag am Ende gar nicht beurkundet wird? Dann können trotzdem Gebühren entstehen, etwa bei vorzeitiger Beendigung eines bereits beauftragten Beurkundungsverfahrens. Auch die Erstellung eines notariellen Vertragsentwurfs kann kostenpflichtig sein. Welche Gebühr tatsächlich anfällt und wer sie schuldet, hängt unter anderem vom Auftrag und dem Verfahrensstand ab. Entscheidend ist also nicht allein, ob Sie am Ende unterschreiben. Klären Sie bereits bei der Beauftragung, welche Kosten bei einem Abbruch entstehen und wer sie trägt.

04Wann ein Vorvertrag sinnvoll ist

Ein notarieller Vorvertrag kann in Betracht kommen, wenn beide Seiten sich bereits binden wollen, aber noch Voraussetzungen für den geplanten Kauf zu klären sind. Die folgenden Situationen machen einen direkten Kaufvertrag allerdings nicht automatisch unmöglich:

• Das Objekt existiert rechtlich noch nicht in der geplanten Form. Etwa eine Wohnung in einem Haus, das erst geteilt werden soll, oder eine Teilfläche, die noch vermessen wird. Ein hinreichend bestimmter Kaufvertrag kann je nach Gestaltung trotzdem möglich sein.
• Erbnachweis oder Genehmigung stehen aus. Ein fehlender Erbschein bedeutet nicht automatisch, dass der Verkäufer nicht verkaufen darf. Entscheidend ist, welche Nachweise und Genehmigungen für Abschluss und Vollzug benötigt werden.
• Wesentliche Voraussetzungen hängen von Dritten ab. Hier sollte geprüft werden, ob sie durch Bedingungen, Genehmigungsvorbehalte oder Rücktrittsrechte im Kaufvertrag abgebildet werden können.

Ist das Objekt hinreichend bestimmt und fehlt nur die Kreditzusage, können Sie mit dem Notar einen direkten Kaufvertrag mit geeigneter Finanzierungsklausel prüfen. Unterschreiben Sie keinen bindenden Vertrag in der bloßen Erwartung, die Finanzierung werde später schon gelingen. Auch der Verkäufer muss einer entsprechenden Gestaltung zustimmen.

05Risiken eines Vorvertrags

Bindung ohne Finanzierung. Ein wirksamer Vorvertrag verpflichtet zum späteren Vertragsabschluss. Fehlt die Kreditzusage, entfällt diese Bindung nicht automatisch. Ohne passende Ausstiegsklausel kann dies für einen Kapitalanleger ein erhebliches Risiko sein.

Anzahlungen. Verlangt der Verkäufer eine Anzahlung auf einen Vorvertrag, ist zu klären, ob und wie der Anspruch auf Eigentumsübertragung gesichert ist. Eine Auflassungsvormerkung fehlt nicht zwangsläufig allein deshalb, weil es sich um einen Vorvertrag handelt: Auch künftige oder bedingte Ansprüche können unter rechtlichen Voraussetzungen vormerkungsfähig sein. Ohne wirksame Absicherung kann eine Vorauszahlung insbesondere bei Insolvenz des Verkäufers gefährdet sein. Beim Kauf vom Bauträger sind zusätzlich die einschlägigen Zahlungsvoraussetzungen der Makler- und Bauträgerverordnung zu beachten. Lassen Sie die Absicherung vor einer Zahlung durch den Notar oder einen Rechtsanwalt klären.

Unklare Bedingungen. Ein Vorvertrag ist nur durchsetzbar, wenn der spätere Kaufvertrag hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist. Unklarheiten über Preis, genaue Wohnung, Voraussetzungen oder Fristen können Streit auslösen. Ein fehlender Termin macht einen Vertrag nicht automatisch unwirksam. Lassen Sie die wesentlichen Bedingungen und möglichst auch den vorgesehenen Kaufvertragsentwurf rechtlich beurteilen.

Reservierungsgebühren. Manche Gestaltungen verbinden eine Reservierung mit einer hohen Gebühr. Der Bundesgerichtshof erklärte eine Reservierungsgebührenvereinbarung in Makler-Geschäftsbedingungen für unwirksam (BGH, 20.04.2023, I ZR 113/22). Daraus folgt nicht, dass jede Reservierungsvereinbarung unwirksam ist. Erzeugt eine Gebühr einen erheblichen mittelbaren Kaufzwang, kann zudem eine notarielle Beurkundung erforderlich sein. Lassen Sie eine solche Vereinbarung vor der Zahlung rechtlich beurteilen.

Die eigentlichen Risiken der Wohnung bleiben. Der Vorvertrag regelt den Weg zum Kauf. Leerstand, steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, Instandhaltung und Sonderumlagen bleiben mögliche Investitionsrisiken, ob mit oder ohne Vorvertrag. Prüfen Sie diese Punkte, bevor Sie sich binden.

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.