Bausachverständiger: Kosten und Nutzen beim Wohnungskauf

Der Bauträger verfügt über eigene Fachleute für Bauleitung und Planung; auch eine interne Qualitätssicherung kann dazugehören. Sie haben einen Kaufvertrag und eine Baubeschreibung. Wenn die beiden Seiten am Ende über einen Riss in der Wand oder eine undichte Balkontür streiten, kann Fachwissen auf einer Seite fehlen.

Ein unabhängiger Bausachverständiger hilft, dieses Ungleichgewicht zu verringern. Er kostet Geld, und viele Käufer fragen sich, ob das bei einer neuen Wohnung wirklich nötig ist. Die Antwort hängt davon ab, wann Sie ihn holen und was er tun soll.

01Was ein Bausachverständiger macht

Ein Bausachverständiger prüft im vereinbarten Umfang die technische Qualität eines Gebäudes. Er kann Mängel erkennen, ihre Ursachen bewerten, Kosten für die Beseitigung schätzen und die Feststellungen dokumentieren. Ein solcher Bericht kann die Auseinandersetzung mit dem Bauträger unterstützen. Ein privat beauftragtes Gutachten ist aber nicht mit einem gerichtlich eingeholten Sachverständigengutachten gleichzusetzen.

Davon zu unterscheiden ist der Gutachter für den Verkehrswert. Sein Auftrag ist die Wertermittlung; eine umfassende technische Mängelprüfung ist damit nicht automatisch verbunden. Was ein Wertgutachten kostet, steht in unserem Ratgeber Wertgutachten Immobilie: Kosten.

Die Bezeichnungen Bausachverständiger und Baugutachter allein weisen keine bestimmte geprüfte Qualifikation nach. Deshalb lohnt der Blick auf Ausbildung, Erfahrung und gegebenenfalls Bestellung oder Zertifizierung:

Für eine Wohnungsabnahme braucht es nicht zwingend einen öffentlich bestellten Sachverständigen. Wichtig sind Erfahrung mit Geschosswohnungsbau, eine passende Berufshaftpflicht und ein schriftlicher Bericht mit Fotos.

02Was ein Bausachverständiger kostet

Für die hier beschriebenen privat beauftragten Leistungen gibt es keine einheitliche verbindliche Gebührenordnung. Lassen Sie sich die Vergütungsgrundlage im Angebot nennen. Preise können nach Region, Erfahrung und Umfang variieren. Die folgende Übersicht gibt die Angaben des Commerzbank-Ratgebers vom Februar 2025 wieder.

Eine kleinere Wohnfläche kann den Prüfaufwand verringern. Daraus folgt aber nicht automatisch ein niedrigerer Preis für eine Eigentumswohnung: Das Gemeinschaftseigentum und der Dokumentationsumfang können zusätzlichen Aufwand verursachen. Die Prozentwerte für die Qualitätskontrolle sind keine belastbare Kalkulationsgrundlage für den Kaufpreis einer Bauträgerwohnung. Für eine Wohnung können stattdessen einzelne, klar abgegrenzte Termine angeboten werden.

03Wann der Sachverständige beim Neubau kommen sollte

Beim Kauf vom Bauträger entsteht die Wohnung in Etappen. Dabei können Mängel auftreten, die später verdeckt sind. Ein Sachverständiger muss deshalb nicht bei jedem Schritt dabei sein, sollte aber zu den für den konkreten Bauablauf passenden Zeitpunkten kommen.

Ein uneingeschränktes Recht, die Baustelle jederzeit zu betreten, sollte nicht vorausgesetzt werden. Zugang und Begleitung richten sich nach den vertraglichen Regelungen, der tatsächlichen Zugangsverantwortung und den Sicherheitsanforderungen. Vereinbaren Sie deshalb vor dem Kauf schriftlich, dass Sie zu bestimmten Bauabschnitten mit einem Sachverständigen Ihrer Wahl besichtigen dürfen. Eine pauschale Aussage über die Bereitschaft von Bauträgern lässt sich daraus nicht ableiten.

04Beispielrechnung: Begleitung einer Neubauwohnung

Martin kauft eine Neubauwohnung mit 65 m² für 340.000 € als Kapitalanlage. Das Beispiel umfasst eine Prüfung vor dem Kauf, drei Baustellentermine und die Abnahmebegleitung sowie einen Kostenanteil für die technische Abnahmebegleitung des Gemeinschaftseigentums. Martin ist eine fiktive Person; die Zahlen sind Rechenannahmen und keine Angebote oder Prognosen. Als Stundensatz nehmen wir 120 € einschließlich Umsatzsteuer an, innerhalb der genannten Spanne.

2.510 € sind Geld, das Martin zunächst ausgibt. Ob und wann sich die Kosten steuerlich auswirken, hängt von der Einordnung der einzelnen Leistungen ab. Erwerbsbezogene Kosten können zu den Anschaffungsnebenkosten gehören. Soweit sie der abschreibbaren Gebäudebasis zuzurechnen sind, wirken sie sich über die Abschreibung aus, nicht als sofortiger vollständiger Abzug. Die genaue Zuordnung sollte ein Steuerberater prüfen.

Nur als bedingte Rechenillustration: Bei 80 % abschreibbarem Gebäudeanteil an diesen Kosten und 3 % linearer AfA ergeben sich 2.510 € × 80 % × 3 % = 60,24 € Abschreibung für ein volles Jahr. § 7 Abs. 4 EStG sieht für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Gebäude grundsätzlich einen linearen Satz von 3 % vor.

Was bringt der Sachverständige dann? Nehmen wir an, er findet bei der Abnahme einen fehlenden Dichtungsanschluss an der Balkontür. Unentdeckt könnte dadurch nach dem ersten Winter Wasser in den Estrich gelangen.

Für Mängelansprüche bei Bauwerken sieht § 634a BGB grundsätzlich eine fünfjährige Verjährungsfrist ab Abnahme vor. Ob der Bauträger für den angenommenen Schaden einstehen muss, hängt unter anderem von Ursache, Vertrag und Fristlauf ab. Martin müsste gegebenenfalls den Mangel nachweisen, Nachbesserungen organisieren, Termine mit dem Mieter abstimmen und eine berechtigte Mietminderung berücksichtigen. Ob Kosten ersetzt werden oder wirtschaftlich bei ihm verbleiben, ist im Beispiel nicht berechnet.

Wird ein Mangel schon bei der Abnahme erkannt, sind eine genaue Dokumentation und erforderliche Rechtsvorbehalte wichtig. Ein Eintrag im Protokoll führt nicht automatisch zu einem beliebigen Einbehalt. Voraussetzungen und angemessene Höhe richten sich insbesondere nach § 641 Abs. 3 BGB. Bei bekannten Mängeln sind außerdem die Rechtsfolgen des § 640 Abs. 3 BGB zu beachten.

05Beim Kauf im Bestand

Im Bestand können Bauunterlagen und noch bestehende Ansprüche aus früheren Baumaßnahmen vorhanden sein. Häufig enthalten Kaufverträge einen Haftungsausschluss für Sachmängel, wie er im Glossar unter Gewährleistungsausschluss beschrieben ist. Welche Ansprüche verbleiben, hängt vom Vertrag und den Umständen ab; allein die Erkennbarkeit bei einer Besichtigung entscheidet darüber nicht. Insbesondere Kenntnis, grob fahrlässige Unkenntnis, arglistiges Verschweigen und Garantien können rechtlich relevant sein.

Eine technische Kaufberatung kann helfen, den Zustand und absehbare Kosten vor der Kaufentscheidung besser einzuschätzen. In der Commerzbank-Übersicht werden 300 bis 400 € für die Beratung zu einem bestehenden Einfamilienhaus mit rund 150 m² genannt; daraus lässt sich kein pauschaler Wohnungspreis ableiten. Bei einer Wohnung können Feuchtigkeit, Leitungen, Fenster und Heizung in der Einheit sowie Dach, Fassade und Strangleitungen im Gemeinschaftseigentum zum vereinbarten Prüfumfang gehören. Die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft prüfen Sie am besten parallel, wie im Ratgeber Sanierungsstau erkennen beschrieben.

06Den richtigen Sachverständigen finden

07Für wen sich ein Sachverständiger lohnt

08Risiken und Grenzen

Ein Sachverständiger sieht nicht alles. Was hinter Fliesen oder unter dem Estrich liegt, kann auch er nur stichprobenartig oder gar nicht prüfen. Deshalb sind die Termine vor dem Schließen der Wände so wertvoll.

Kosten fallen auch an, wenn Sie nicht kaufen. Prüft der Sachverständige vor dem Notartermin und rät ab, kann die Prüfung eine Fehlentscheidung verhindern. Die Vergütung fällt nach dem vereinbarten Auftrag trotzdem an. Steuerlich kann ein gescheiterter Erwerb anders behandelt werden. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.

Der Bauträger lässt ihn nicht auf die Baustelle. Ohne klare Zugangsvereinbarung kann es zu Streit über Besichtigungen kommen. Klären Sie den Zugang und die Sicherheitsanforderungen deshalb vor dem Kauf.

Haftung kann vertraglich begrenzt sein. Prüfen Sie Leistungsumfang, Haftungsklauseln und Versicherungsschutz. Ob eine Begrenzung wirksam ist und ob Ansprüche gegen den Sachverständigen oder Bauträger bestehen, hängt vom Einzelfall ab. Ein übersehener Mangel bedeutet nicht automatisch, dass einer der Beteiligten dafür einstehen muss.

Ein gutes Gutachten macht keine gute Kapitalanlage. Eine technisch unauffällige Wohnung in der falschen Lage oder zum falschen Preis bleibt ein Risiko. Technischer Instandhaltungsbedarf kann zum Auftrag des Sachverständigen gehören. Eine vollständige Investitionsrechnung mit Leerstand, Finanzierung und Zinsrisiken gehört dagegen nicht automatisch dazu.

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung im Einzelfall. Die Preisübersicht gibt Angaben einer Quelle von 2025 wieder; die übrigen Zahlen sind ausdrücklich gekennzeichnete Rechenannahmen.