Die Wohnung kostet 2.710 € je Quadratmeter, deutlich weniger als die frisch sanierten im Nachbarhaus. Sie ist vermietet, das Hausgeld ist niedrig, das Treppenhaus wirkt gepflegt. Im Protokoll der letzten Versammlung steht ein Satz, den man leicht überliest: „Die Strangsanierung wird auf das Folgejahr vertagt.“

Das ist Sanierungsstau. Bei einer Eigentumswohnung sitzt er selten in der Wohnung selbst. Er sitzt im Dach, in den Leitungen, in der Fassade, also in Bauteilen, die allen Eigentümern gehören. Bezahlt wird er trotzdem von jedem Einzelnen, oft wenige Jahre nach dem Kauf.

01Was Sanierungsstau bei einer Wohnung bedeutet

Jedes Bauteil hat eine Lebensdauer. Ein Haus, in dem die großen Bauteile nacheinander und rechtzeitig erneuert werden, hat gleichmäßige Kosten. Ein Haus, in dem die Gemeinschaft Jahr für Jahr vertagt, sammelt Rechnungen, die irgendwann gleichzeitig fällig werden.

Für Käufer ist das aus zwei Gründen heikel. Erstens sehen Sie die meisten Schäden bei der Besichtigung nicht, weil sie in Schächten, auf dem Dach oder in der Fassade liegen. Zweitens zahlen Sie als neuer Eigentümer jede Sonderumlage, die nach dem Übergang fällig wird. Der Verkäufer hat dann schon sein Geld.

Sanierungsstau ist kein Grund, eine Wohnung nicht zu kaufen. Er ist ein Grund, den Preis anders zu rechnen.

02Warnsignale und typische Lebensdauern

Die Tabelle zeigt die Bauteile, die bei Eigentumswohnungen am häufigsten Sanierungen auslösen. Die Lebensdauern sind Mittelwerte aus der Tabelle des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung für Lebenszyklusanalysen, Stand 2017. Für Heizung und Leitungen nennt diese Tabelle keine Werte.

Ein einzelnes Warnsignal heißt wenig. Mehrere zusammen, dazu ein Baujahr aus den Fünfzigern bis Siebzigern und Protokolle mit vertagten Punkten, sind ein klares Muster. Was eine Leitungssanierung kostet, steht im Ratgeber Strangsanierung.

03Welche Unterlagen Sie vor dem Kauf brauchen

Die wichtigsten Hinweise stehen nicht im Exposé, sondern in den Unterlagen der Gemeinschaft. Der Verkäufer hat als Eigentümer Zugang zu allen. Fordern Sie sie vollständig an, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.

Bekommen Sie einzelne Unterlagen nicht, ist das selbst eine Information. Sie können mit Zustimmung des Verkäufers auch direkt bei der Verwaltung nachfragen.

04„Ist die Instandhaltungsrücklage schon gefüllt? Wer zahlt Sanierungen?“

Diese Frage stellen Kunden in unseren Beratungsgesprächen regelmäßig. Sie ist die wichtigste Frage beim Kauf einer gebrauchten Wohnung.

Gezahlt wird zuerst aus der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft. Reicht sie nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage. Die Kosten verteilt sie nach Miteigentumsanteilen, sofern sie nichts anderes beschließt (§ 16 Abs. 2 WEG). Ob eine Rücklage „gefüllt“ ist, lässt sich nur im Verhältnis zu den anstehenden Maßnahmen beurteilen.

So gehen Sie vor. Teilen Sie die Rücklage durch die gesamte Wohnfläche des Hauses. Vergleichen Sie das mit dem, was für die nächsten Jahre ansteht. Als grobe Orientierung für den jährlichen Bedarf dient die Pauschale der II. Berechnungsverordnung, 2026 für Wohnungen ab 32 Jahren 18,62 € je m² und Jahr, wovon ein Teil auf die eigene Wohnung entfällt. Mehr dazu im Ratgeber Instandhaltungskosten.

05Beispielrechnung: Wohnung mit Sanierungsstau

Jonas ist 41, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 72.000 €. Er kauft in Nordrhein-Westfalen eine vermietete Wohnung mit 62 m² in einem Haus von 1966 mit 16 Wohnungen und 1.000 m² Wohnfläche. Kaufpreis 168.000 €, Kaltmiete 607,60 € im Monat. Die Kaufnebenkosten von 8,5 % zahlt er aus Erspartem, den Kaufpreis finanziert die Bank, bonitätsabhängig. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

In den Protokollen findet Jonas zwei vertagte Punkte. Die Leitungsstränge sind im Original, ein Gutachten schätzt die Sanierung auf 160.000 €. Das Flachdach von 1996 ist 30 Jahre alt, eine Firma schätzt 90.000 €. Die Rücklage beträgt laut Vermögensbericht 48.000 €.

Jonas muss also in den nächsten Jahren mit rund 12.500 € rechnen, zusätzlich zum Kaufpreis. Was bedeutet das für seinen Monat? Zuerst die Rechnung ohne Sonderumlage, vor Steuern.

Für die Rechnung setzen wir 3,8 % Zins bei 2 % Tilgung an. Mitte Oktober 2026 liegen die besten Angebote für zehn Jahre Zinsbindung eher bei 4,0 bis 4,2 % (Dr. Klein, Sollzins 4,06 % am 07.10.2026). Mit dem Marktzins wäre die Rate entsprechend höher.

Ohne Sonderumlage legt Jonas im ersten Jahr 299 € im Monat aus eigener Tasche dazu, nach Steuern 216 €. Gleichzeitig tilgt er im ersten Jahr 3.419 €, rund 285 € im Monat. Muss er die Sonderumlage in zwei Jahren ansparen, steigt die Belastung vor Steuern auf 821 € im Monat. Das ist fast das Dreifache.

Woher kommt die Steuerersparnis? Den Mieteinnahmen von 7.291 € stehen im ersten Jahr 6.325 € Zinsen, 2.734 € Abschreibung und 600 € abziehbare Hausgeldkosten gegenüber. Der Rücklagenanteil im Hausgeld zählt noch nicht, er wird erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld ausgibt (BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24). Es bleibt ein steuerlicher Verlust von 2.368 €, der bei Jonas 995 € Einkommensteuer im Jahr spart.

06Kaufpreis verhandeln statt Risiko übernehmen

Ein bekannter Fehlbetrag ist eine Verhandlungsposition. Der Verkäufer hat jahrelang ein niedriges Hausgeld gezahlt, und die Rechnung dafür kommt nach dem Verkauf. Es ist fair, das im Preis abzubilden.

Mit dem Abschlag sinken Rate und Nebenkosten, die Sonderumlage bleibt. Wirtschaftlich hat Jonas sie dann aber vorab im Preis bezahlt bekommen. Ob ein Verkäufer zustimmt, hängt vom Markt ab. Mit Protokoll und Gutachten in der Hand ist die Forderung jedenfalls begründet.

07Die 15-%-Grenze: wenn Sonderumlage und Renovierung zusammenfallen

Jonas überlegt, das alte Bad gleich nach dem Kauf zu erneuern, für 12.000 €. Dann sind Mieter und Handwerker ohnehin im Haus. Steuerlich kann das teuer werden.

Geben Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer für Instandsetzung aus, gelten alle diese Kosten als Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie werden dann nur mit 2 % im Jahr abgeschrieben (§ 7 Abs. 4 EStG). In die Grenze fließt in der Regel auch Ihr Anteil an Maßnahmen der Gemeinschaft ein.

Liegt beides in den ersten drei Jahren, ist die Grenze knapp überschritten. Statt rund 9.238 € Steuerersparnis bei sofortigem Abzug bekommt Jonas über die Abschreibung nur rund 205 € im Jahr. Verschiebt er das Bad in das vierte Jahr, bleibt die Sonderumlage unter der Grenze und spart allein rund 4.978 € Steuern im Jahr der Zahlung. Das Glossar anschaffungsnahe Herstellungskosten erklärt die Regel im Detail. Planen Sie den Zeitpunkt mit Ihrem Steuerberater.

08Risiken und Grenzen

Unbekannte Schäden. Auch die beste Prüfung der Unterlagen findet nicht alles. Gutachten schätzen, eine feste Summe sind sie nicht. Planen Sie einen Puffer von 10 bis 20 % auf jede Schätzung ein.

Die Gemeinschaft entscheidet. Ob und wann saniert wird, beschließt die Mehrheit. Vertagt sie weiter, steigen die Schäden. Beschließt sie schnell, ist Ihre Umlage früher fällig, als Sie geplant haben.

Vermietbarkeit. Während einer Strang- oder Dachsanierung kann der Mieter die Miete mindern. Ein Haus mit sichtbarem Sanierungsbedarf lässt sich bei einem Mieterwechsel schwerer neu vermieten.

Zinsen und Anschlussfinanzierung. Im Beispiel ist der Rechenzins niedriger als der Marktzins von Oktober 2026. Steigt der Zins bei der Anschlussfinanzierung, verschlechtert sich der Cashflow weiter. Rechnen Sie mit einem höheren Zins nach.

Klumpen aus Kosten. Fallen eine Sonderumlage, eine eigene Renovierung und ein Mieterwechsel in dasselbe Jahr, trifft Sie das dreifach. Halten Sie für eine ältere Wohnung eine Rücklage von mehreren Monatsraten vor.

Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Ob und zu welchen Konditionen eine Bank finanziert, hängt von Ihrer Bonität ab. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen, Stand 16.10.2026.