Sanierungspflicht nach dem Kauf: Was 2026 noch gilt
Seit dem 29. Juli 2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz, und die strengen Heizungsregeln sind gestrichen. Wir zeigen, welche Pflichten nach dem Kauf einer Bestandswohnung wegfallen, welche bleiben und was davon bei einer vermieteten Eigentumswohnung auf Sie zukommt.
Eduard WinterInvestmentberater bei InvestImmo.de
Sie haben eine Wohnung in einem Haus aus den Sechzigern im Blick. Der Makler sagt, die Heizung sei alt, aber das neue Gesetz habe ja alle Pflichten abgeschafft. Ganz stimmt das nicht.
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. So heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz, das viele als Heizungsgesetz kennen, nach der Reform. Einige Pflichten sind weg, andere sind geblieben und haben nur neue Paragrafen. Für Kapitalanleger kommt eine Frage hinzu, die in den meisten Ratgebern fehlt: Was gilt, wenn Sie nicht ein Haus kaufen, sondern eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft?
01Was sich 2026 geändert hat
Bis Juli 2026 galten für Käufer einer Bestandsimmobilie drei Regeln, die oft als „Sanierungspflicht“ zusammengefasst wurden. Öl- und Gaskessel mit Konstanttemperatur mussten nach 30 Jahren raus. Neue Heizungen sollten zu 65 % mit erneuerbarer Energie laufen. Und nach einem Eigentümerwechsel hatte der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit, Dach oder oberste Geschossdecke und Leitungen zu dämmen.
Das GModG hat die beiden ersten Regeln gestrichen. In der aktuellen Fassung auf gesetze-im-internet.de stehen die bisherigen Heizungsparagrafen 71 bis 73 als „weggefallen“. Eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen, und Sie dürfen auch wieder eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen.
Dafür kommt eine neue Pflicht für neue fossile Heizungen. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine Gas- oder Ölheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss ab 2029 einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen (§ 43 GModG). Fachleute nennen das Bio-Treppe.
| Jahr | Mindestanteil Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff |
|---|---|
| ab 2029 | 10 % |
| ab 2030 | 15 % |
| ab 2035 | 30 % |
| ab 2040 | 60 % |
Vermieten Sie die Wohnung, teilen Sie diese Mehrkosten mit dem Mieter. Für solche neuen Heizungen tragen Vermieter und Mieter ab 2028 die CO2-Kosten und die Gas-Netzentgelte und ab 2029 die Kosten der Pflicht-Brennstoffe je zur Hälfte, unabhängig vom Stufenmodell weiter unten (§ 5a CO2KostAufG). Was diese Brennstoffe dann kosten, weiß heute niemand. Wer jetzt eine neue Gasheizung plant, sollte das in seine Rechnung einbeziehen und nicht nur den Kaufpreis der Anlage vergleichen.
02Was nach dem Kauf noch Pflicht ist
Die Dämmpflichten sind geblieben. Sie stehen jetzt in anderen Paragrafen, der Inhalt ist weitgehend gleich.
| Pflicht | Paragraf | Wann sie greift |
|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke dämmen, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt (Wärmedurchgang höchstens 0,24 W/m²K) | § 35 GModG | Gilt schon. Ausnahme: Haus mit höchstens zwei Wohnungen, in dem der Eigentümer am 01.02.2002 selbst gewohnt hat. Dann zwei Jahre nach dem nächsten Eigentümerwechsel |
| Ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen | § 69 Abs. 2–4 GModG | wie oben (§ 69 Abs. 3, 4) |
| Beim Erneuern von Fenstern, Fassade oder Dach die Wärmeschutzwerte der Anlage 7 einhalten | § 36 GModG | nur wenn Sie mehr als 10 % der jeweiligen Bauteilfläche ändern |
| Ältere Heizungen prüfen und einstellen lassen | § 60b GModG | Häuser ab sechs Wohnungen; Anlagen von vor Oktober 2009 bis 30.09.2027 |
Die Dämmpflicht entfällt, wenn das Dach darüber schon gedämmt ist. Für diese Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es eine zweite Ausnahme. Rechnet sich die Dämmung nicht in angemessener Zeit über die eingesparte Energie, muss der neue Eigentümer sie nicht nachrüsten (§ 35 Abs. 4 GModG).
03Haus oder Eigentumswohnung: Wer die Pflicht trägt
Die Regeln mit „zwei Jahren nach Eigentümerwechsel“ betreffen nur Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat. In einem Mehrfamilienhaus gelten die Nachrüstpflichten unabhängig davon, wer wann kauft. Sie gelten also schon seit Jahren, sofern die Bauteile sie noch nicht erfüllen.
Bei einer Eigentumswohnung gehören oberste Geschossdecke, Dach, Kellerleitungen und Zentralheizung fast immer zum Gemeinschaftseigentum. Die Pflicht trifft deshalb die Eigentümergemeinschaft. Sie beschließt die Maßnahme in der Versammlung und verteilt die Kosten nach Miteigentumsanteilen, sofern die Gemeinschaft nichts anderes beschlossen hat.
Für Käufer heißt das zweierlei. Durch Ihren Kauf entsteht keine neue Pflicht. Aber eine Pflicht, die die Gemeinschaft seit Jahren nicht erfüllt hat, kommt mit dem Kauf auf Sie zu, als Anteil an einer späteren Maßnahme oder als Sonderumlage.
„Was passiert bei einem größeren Schaden wie Dach oder Wasserschaden – muss dann jeder Eigentümer nachschießen?“
Diese Frage hören wir in Beratungsgesprächen oft. Die Antwort ist ja, wenn die Rücklage der Gemeinschaft nicht reicht. Dasselbe gilt für eine gesetzliche Pflicht, die das Haus noch nicht erfüllt. Deshalb lohnt der Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen, bevor Sie unterschreiben. Wie Sie dabei vorgehen, steht im Ratgeber Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen.
04Was Vermieter zusätzlich trifft
Zwei Regeln treffen Sie als Vermieter, auch wenn kein Bauteil saniert wird.
CO2-Kosten. Auf Heizöl und Erdgas liegt ein CO2-Preis. 2026 bildet er sich in einem Korridor von 55 bis 65 € je Tonne, und die Bundesregierung will diesen Korridor auch 2027 beibehalten (Gesetzentwurf BT-Drs. 21/7869). Diese Kosten teilen Vermieter und Mieter nach einem Stufenmodell. Je schlechter das Haus gedämmt ist, desto mehr trägt der Vermieter. Das Stufenmodell gilt für bestehende Heizungen unverändert; nur für Gas- und Ölheizungen, die nach dem 29.07.2026 eingebaut werden, gilt ab 2028 die hälftige Teilung (§ 5a CO2KostAufG).
| CO2-Ausstoß je m² Wohnfläche und Jahr | Anteil Vermieter |
|---|---|
| unter 12 kg | 0 % |
| 22 bis unter 27 kg | 30 % |
| 32 bis unter 37 kg | 50 % |
| 42 bis unter 47 kg | 70 % |
| ab 52 kg | 95 % |
Die Tabelle zeigt einen Ausschnitt der zehn Stufen aus der Anlage zum Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Den Ausstoß Ihres Hauses finden Sie in der Heizkostenabrechnung. Der Versorger muss ihn auf der Rechnung angeben.
Heizungsprüfung. In Häusern ab sechs Wohnungen müssen ältere Heizungen mit Wasser als Wärmeträger geprüft und eingestellt werden. Für Anlagen, die vor Oktober 2009 eingebaut wurden, läuft die Frist bis 30.09.2027 (§ 60b GModG). Bei einer Zentralheizung kümmert sich die Verwaltung darum. Fragen Sie vor dem Kauf nach, ob die Prüfung schon gemacht ist.
05Beispielrechnung: Anteil an einer offenen Dämmpflicht
Familie Jansen kauft eine vermietete Wohnung mit 70 m² in einem Haus mit zehn Wohnungen, Baujahr 1968. Ihr Miteigentumsanteil beträgt 95/1.000. Im Protokoll steht, dass die oberste Geschossdecke nie gedämmt wurde und die Heizungsleitungen im Keller offen liegen. Die Verwaltung hat Angebote über 30.000 € für die Dämmung und 4.000 € für die Leitungen eingeholt. Die Jansens werden zusammen veranlagt und haben ein zu versteuerndes Einkommen von 110.000 €. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.
| Betrag | |
|---|---|
| Dämmung oberste Geschossdecke (Angebot, Annahme) | 30.000 € |
| Dämmung Kellerleitungen (Angebot, Annahme) | 4.000 € |
| Anteil der Jansens 95/1.000 | 3.230 € |
| Steuerersparnis bei sofortigem Abzug (ESt 2026, Splitting) | −1.182 € |
| Belastung nach Steuern | 2.048 € |
Die Jansens zahlen also rund 3.230 €, wenn die Rücklage der Gemeinschaft nicht reicht. Davon holt das Finanzamt bei ihrem Steuersatz rund 1.182 € zurück, wenn die Dämmung als Erhaltungsaufwand gilt. Das ist die übliche Einordnung, wenn ein vorhandenes Bauteil auf den heute geforderten Stand gebracht wird. Mehr dazu im Glossar Erhaltungsaufwand.
Dazu kommt der CO2-Anteil. Die Wohnung verbraucht laut Abrechnung 175 kWh Gas je m² und Jahr. Bei rund 0,2 kg CO2 je kWh sind das etwa 35 kg je m², also die Stufe mit 50 % Vermieteranteil. Bei 60 € je Tonne kostet der CO2-Preis für die Wohnung rund 148 € im Jahr, davon tragen die Jansens rund 74 €.
Die laufenden CO2-Kosten sind heute klein. Der größere Posten ist die einmalige Maßnahme. Entscheidend ist, dass Sie diese Zahl vor dem Kauf kennen und im Kaufpreis berücksichtigen können.
06Was Sie vor dem Kauf prüfen
- 01Energieausweis
Lassen Sie sich den Ausweis zeigen. Er ist bei der Besichtigung vorzulegen und nennt Baujahr der Heizung und Energiebedarf. Mehr im Ratgeber Energieausweis für Vermieter.
- 02Oberste Geschossdecke und Leitungen
Fragen Sie, ob beides gedämmt ist. Ein Foto vom Dachboden und vom Heizungskeller beantwortet das schneller als jedes Gutachten.
- 03Heizungsprüfung
Bei Häusern ab sechs Wohnungen: Liegt das Prüfprotokoll nach § 60b vor?
- 04Beschlüsse und Rücklage
Steht eine energetische Maßnahme im Protokoll, und reicht die Instandhaltungsrücklage dafür?
- 05CO2-Stufe
Die letzte Heizkostenabrechnung zeigt den Ausstoß je m². Daraus lesen Sie Ihren Anteil ab.
07Risiken und Grenzen
Altlasten der Gemeinschaft. Eine Pflicht, die das Haus seit Jahren nicht erfüllt, verschwindet nicht durch Ihren Kauf. Sie kann zu einer Sonderumlage führen, die Sie als neuer Eigentümer zahlen, wenn sie nach dem Übergang fällig wird. Regeln Sie im Kaufvertrag, wer bereits beschlossene Umlagen trägt.
Das Gesetz kann sich wieder ändern. Das GModG ist seit wenigen Monaten in Kraft. Die EU-Gebäuderichtlinie verpflichtet Deutschland, den Energieverbrauch des Wohnungsbestands zu senken. Wie der Gesetzgeber das künftig umsetzt, ist offen. Kaufen Sie keine Wohnung in der Annahme, dass bestimmte Pflichten nie wiederkommen.
Steigende Brennstoffkosten. Der CO2-Preis ist 2026 gedeckelt. Ab 2028 soll der europäische Emissionshandel für Gebäude starten. Wie sich der Preis dann entwickelt, lässt sich nicht verlässlich vorhersagen. Je höher der Ausstoß des Hauses, desto mehr trifft Sie jede Erhöhung als Vermieter.
Leerstand und Mieterwechsel. Eine schlecht gedämmte Wohnung hat hohe Heizkosten. Das kann die Vermietung erschweren, gerade wenn die Warmmiete im Vergleich hoch ist.
- Das Haus ist gedämmt oder die Maßnahmen sind beschlossen und über die Rücklage gedeckt
- Sie kennen Ihren Anteil an offenen Pflichtmaßnahmen und haben ihn im Kaufpreis berücksichtigt
- Sie haben eine Rücklage für eine Sonderumlage
- Die Gemeinschaft hat gesetzliche Pflichten seit Jahren verschoben und kaum Rücklage
- Sie verlassen sich darauf, dass das neue Gesetz alle Pflichten abgeschafft hat
- Ihre Rechnung trägt keine einmalige Zahlung von einigen tausend Euro
FAQHäufige Fragen
Gibt es 2026 eine Sanierungspflicht nach dem Hauskauf?
Eine Pflicht zur Komplettsanierung gibt es nicht. Bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, in denen der bisherige Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat, muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke und ungedämmte Leitungen in unbeheizten Räumen dämmen, sofern das noch nicht geschehen ist und sich die Maßnahme wirtschaftlich rechnet (§§ 35, 69 GModG).
Muss ich nach dem Kauf die alte Heizung austauschen?
Nein. Die frühere Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz gestrichen. Eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen. Lassen Sie den Zustand trotzdem prüfen, denn ein Ausfall kostet schnell mehrere tausend Euro.
Gilt die Sanierungspflicht auch für eine Eigentumswohnung?
Die Nachrüstpflichten betreffen das Gebäude. In einer Eigentümergemeinschaft muss die Gemeinschaft sie erfüllen und verteilt die Kosten nach Miteigentumsanteilen. Durch den Kauf einer Wohnung entsteht keine neue Pflicht, aber Sie tragen Ihren Anteil an offenen Maßnahmen.
Darf ich noch eine neue Gasheizung einbauen?
Ja. Wer nach dem 29.07.2026 eine Gas- oder Ölheizung in ein Bestandsgebäude einbaut, muss ab 2029 aber einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen, von 10 % ab 2029 bis 60 % ab 2040 (§ 43 GModG). Bei einer vermieteten Wohnung tragen Sie diese Brennstoffkosten ab 2029 zur Hälfte (§ 5a CO2KostAufG).
Was passiert, wenn ich die Pflichten nicht erfülle?
Wer die Dämmpflichten vorsätzlich oder leichtfertig nicht erfüllt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Das Gesetz sieht dafür ein Bußgeld von bis zu 50.000 € vor (§ 108 Abs. 1 Nr. 2 und 14, Abs. 2 GModG). In der Praxis fällt eine offene Pflicht oft bei der Feuerstättenschau oder beim Verkauf auf.
Wie viel CO2-Kosten muss ich als Vermieter tragen?
Das hängt vom Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter ab. Bei unter 12 kg CO2 je m² und Jahr tragen Mieter alles, ab 52 kg tragen Vermieter 95 %. Bei mittlerem Verbrauch teilen sich beide die Kosten etwa zur Hälfte. Wird nach dem 29.07.2026 eine neue Gas- oder Ölheizung eingebaut, gilt ab 2028 grundsätzlich die Hälfte (§ 5a CO2KostAufG).
Sind Kosten für eine Pflichtdämmung steuerlich absetzbar?
Bei einer vermieteten Wohnung meist ja, als Erhaltungsaufwand im Jahr der Zahlung. In den ersten drei Jahren nach dem Kauf gilt die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Aufwendungen. Wird sie überschritten, verteilen sich die Kosten über die Abschreibung.
Weiterlesen
Quellen
Alle Quellen abgerufen am 16.10.2026.
- Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (GModG), Inhaltsübersicht, § 35, § 36, § 43, § 60b, § 69, § 72 (weggefallen)
- Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes … vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, verkündet 28.07.2026, in Kraft 29.07.2026
- Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, § 5a und Anlage
- § 6 EStG, § 32a EStG
- Gleiss Lutz, Analyse zum Gebäudemodernisierungsgesetz, Juli 2026, gleisslutz.com
- Deutscher Bundestag, Entwurf eines Dritten Gesetzes zur Änderung des Brennstoffemissionshandelsgesetzes, BT-Drs. 21/7869
- Beispielrechnung: eigene Berechnung, Stand 16.10.2026
Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.
Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts-, Energie- oder Steuerberatung im Einzelfall. Rechtsstand 16.10.2026. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.
