Protokolle der Eigentümerversammlung vor dem Kauf richtig lesen

Kevin Celentano · 2026-10-13

Sie haben eine Eigentumswohnung gefunden. Lage passt, Miete passt, das Hausgeld wirkt vernünftig. Vom Verkäufer haben Sie einen Stapel PDFs bekommen: Protokolle, Wirtschaftsplan, Abrechnungen. Sechzig Seiten Verwaltungsdeutsch.

Genau in diesem Stapel steht, was das Exposé nicht erzählt. Ob das Dach seit drei Jahren vertagt wird. Ob sich zwei Lager in der Gemeinschaft blockieren. Ob eine Sonderumlage beschlossen ist, die erst nach Ihrem Kauf fällig wird.

Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie den Stapel in einer Stunde durchgehen, woran Sie Probleme erkennen und wie Sie Ihren Anteil an kommenden Kosten ausrechnen.

01Welche Unterlagen Sie brauchen und wie Sie sie bekommen

Drei Dokumente gehören zusammen. Jedes zeigt etwas anderes.

Das Protokoll erzählt, wie es zum Beschluss kam. Die Beschluss-Sammlung zeigt alle Beschlüsse, auch Umlaufbeschlüsse außerhalb der Versammlung und Urteile aus Anfechtungsklagen. Der Vermögensbericht liefert die Zahl, mit der Sie rechnen.

Einsicht in die Verwaltungsunterlagen haben nur Eigentümer (§ 18 Abs. 4 WEG). Als Käufer bekommen Sie sie über den Verkäufer. Er kann Ihnen auch eine Vollmacht geben, damit Sie selbst beim Verwalter nachfragen. Ein Verkäufer, der die Unterlagen nicht herausgibt, sagt damit schon etwas.

02So ist ein Protokoll aufgebaut

Die Versammlung findet mindestens einmal im Jahr statt (§ 24 Abs. 1 WEG). Fast jedes Protokoll folgt derselben Reihenfolge. Wenn Sie die kennen, finden Sie die wichtigen Stellen schnell.

Lesen Sie zuerst Teil 4 aller Protokolle hintereinander. Dann Teil 2. Den Rest danach.

03Signalwörter: woran Sie Probleme erkennen

Verwalter formulieren vorsichtig. Probleme stehen deshalb selten als Problem im Protokoll. Diese Formulierungen sollten Sie aufhorchen lassen:

Ein einzelnes Signalwort ist kein Grund, vom Kauf abzusehen. Jedes ältere Haus hat Baustellen. Entscheidend ist, ob die Gemeinschaft sie angeht und ob das Geld dafür da ist. Beschlüsse lassen sich nur innerhalb eines Monats anfechten (§ 45 WEG). Danach gelten sie, auch für Sie als neuen Eigentümer.

04Die Rücklage richtig einordnen

Das Gesetz verlangt eine „angemessene“ Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), nennt aber keine Zahl. Eine hohe Rücklage allein sagt deshalb wenig. Eine niedrige auch. Entscheidend ist das Verhältnis zu dem, was ansteht.

So gehen Sie vor. Rechnen Sie die Rücklage mit Ihrem Miteigentumsanteil auf Ihre Wohnung herunter. Sammeln Sie aus den Protokollen alle Maßnahmen mit Kostenschätzung für die nächsten Jahre. Rechnen Sie auch die auf Ihren Anteil herunter. Die Differenz ist Ihr Teil der Lücke.

05Beispielrechnung: Ihr Anteil an der nächsten Sanierung

Nehmen wir Lena. Sie interessiert sich für eine vermietete Wohnung mit 68 m² in einem Haus mit 24 Wohnungen, gebaut 1994. Die Miete beträgt 680 € kalt. Ihr Miteigentumsanteil laut Teilungserklärung ist 38/1.000. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

In den Protokollen findet Lena zwei Punkte. 2025 wurde ein Gutachten zum Dach beauftragt, Kostenschätzung 240.000 €, Beschluss vertagt. 2026 sollen Angebote für eine neue Heizung eingeholt werden, genannt sind rund 80.000 €. Der Vermögensbericht weist eine Rücklage von 95.000 € aus.

Lena muss also mit rund 8.550 € rechnen, die nicht aus der Rücklage kommen. Die Gemeinschaft hat zwei Wege. Sie beschließt eine Sonderumlage, dann ist der Betrag auf einen Schlag fällig. Oder sie erhöht die Zuführung zur Rücklage über einige Jahre.

142,50 € im Monat sind rund ein Fünftel von Lenas Kaltmiete. Dieser Teil des Hausgelds ist nicht auf den Mieter umlagefähig. Er geht direkt von ihrem Ergebnis ab. Das ist kein Grund, die Wohnung nicht zu kaufen. Es ist aber ein Betrag, der in die Rechnung gehört und über den man beim Preis reden kann.

Mit dem Mietrendite-Rechner sehen Sie, wie sich ein höheres Hausgeld auf Ihre Rendite auswirkt.

Was bleibt nach Hausgeld und Kosten? Kaufpreis, Miete und nicht umlagefähige Kosten eingeben und die Wirkung einer Erhöhung prüfen.

06Was aus dem Protokoll in den Kaufvertrag gehört

Was Sie in den Protokollen finden, wird erst im Kaufvertrag zu Geld. Drei Fälle sind typisch.

Beschlossene Sonderumlage, noch nicht abgerufen. Gegenüber der Gemeinschaft zahlt, wer Eigentümer ist, wenn der Verwalter die Umlage abruft (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16). Das können Sie sein. Regeln Sie im Kaufvertrag, dass der Verkäufer sie trägt oder dass der Kaufpreis entsprechend sinkt.

Angekündigte, aber nicht beschlossene Maßnahme. Hier gibt es noch keine Zahlungspflicht. Die Kosten kommen aber. Nutzen Sie sie in der Preisverhandlung, und lassen Sie sich im Vertrag bestätigen, dass außer den bekannten keine weiteren Umlagen beschlossen sind.

Laufender Rechtsstreit. Prozesskosten trägt die Gemeinschaft und damit auch Sie. Fragen Sie nach Streitwert und Stand, und regeln Sie, wer Kosten für die Zeit vor dem Eigentumswechsel trägt.

Wie Sie diese Punkte im Vertrag formulieren lassen, zeigt der Ratgeber Kaufvertrag einer Eigentumswohnung prüfen.

07Wann die Unterlagen für die Wohnung sprechen

08Risiken und Grenzen der Prüfung

Auch gründlich gelesene Protokolle zeigen nur, was bekannt ist. Ein Rohrbruch nächstes Jahr steht in keinem Protokoll. Rechnen Sie deshalb immer mit einer eigenen Reserve für Instandhaltung, unabhängig von der Rücklage der Gemeinschaft.

• Kostenschätzungen sind Schätzungen. Baupreise ändern sich. Ein Gutachten von 2025 kann 2027 nicht mehr stimmen.
• Mehrheiten ändern sich. Was heute vertagt wird, kann morgen beschlossen werden, auch gegen Ihre Stimme.
• Ihre eigene Rechnung. Ein steigendes Hausgeld trifft Sie zusammen mit anderen Risiken: Leerstand, wenn der Mieter auszieht, und höhere Zinsen nach Ende der Zinsbindung. Prüfen Sie, ob Ihre Rechnung alle drei verträgt.
• Sondereigentum. Protokolle betreffen das Gemeinschaftseigentum. Bad, Bodenbeläge und Küche in Ihrer Wohnung zahlen Sie allein.