Kosten einer Eigentumswohnung: was sie nach dem Kauf jeden Monat kostet

Kevin Celentano · 2026-10-13

Im Exposé steht der Kaufpreis, darunter das Hausgeld. Viele Käufer rechnen mit diesen beiden Zahlen und der Rate der Bank. Ein paar Jahre später wundern sie sich, warum das Konto trotzdem enger ist als geplant.

Der Grund liegt meist in Posten, die nicht im Exposé stehen. Die Grundsteuer kommt von der Gemeinde. Reparaturen in der eigenen Wohnung zahlt keine Gemeinschaft. Und bei einer vermieteten Wohnung kommen Verwaltung und Mietausfall dazu.

Wir gehen alle laufenden Kosten einer Eigentumswohnung durch und rechnen sie für eine Beispielwohnung zusammen, einmal selbst genutzt und einmal vermietet. Zum Einstieg ein kurzer Blick auf die einmaligen Kosten beim Kauf.

01Einmalige Kosten beim Kauf

Bevor die laufenden Kosten beginnen, kommen die Kaufnebenkosten. Sie werden einmal fällig und meist aus Eigenkapital bezahlt.

Bei einer Wohnung für 230.000 € in Nordrhein-Westfalen mit Makler sind das rund 14.950 € Grunderwerbsteuer, etwa 3.680 € für Notar und Grundbuch und 8.211 € Maklerprovision, zusammen rund 26.800 € oder 11,7 % des Kaufpreises. Ihren eigenen Fall rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner. Details zu den einzelnen Posten stehen in den Ratgebern Notarkosten beim Immobilienkauf und Grunderwerbsteuer absetzen.

02Die laufenden Kosten im Überblick

Nach dem Kauf kommen jeden Monat dieselben Posten. Manche stehen im Hausgeld, manche zahlen Sie direkt, manche bilden Sie am besten selbst als Rücklage.

Wie das Hausgeld aufgebaut ist, wie es beschlossen wird und welche Teile umlagefähig sind, zeigt der Ratgeber Hausgeld bei der Eigentumswohnung im Detail. Die Grundsteuer erklärt der Ratgeber Grundsteuer und Hebesatz.

03Selbst genutzt oder vermietet: wer was trägt

Dieselbe Wohnung kostet je nach Nutzung sehr unterschiedlich viel. Der Grund liegt im Mietrecht. Betriebskosten und Grundsteuer darf der Vermieter auf den Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB, § 2 BetrKV). Verwaltung, Instandhaltung und Rücklage nicht (§ 1 Abs. 2 BetrKV).

Für Vermieter gilt eine Grenze. Steht die Wohnung leer, bleibt das ganze Hausgeld bei Ihnen, auch die umlagefähigen Teile. Ein Monat Leerstand kostet im Beispiel also die Kaltmiete und zusätzlich rund 195 € Betriebskosten und Grundsteuer.

04Instandhaltung und Sonderumlagen: der unterschätzte Posten

Bei den Kosten für Reparaturen wird in Gesprächen am häufigsten nachgefragt, und zu Recht.

Wie viel Sie zurücklegen, hängt von Alter und Zustand der Wohnung ab. In unserem Beispiel nehmen wir 10 € pro m² im Jahr an, bei 70 m² also 700 € im Jahr oder 58,33 € im Monat. Bei einem Altbau mit Bad aus den 1990er-Jahren darf es mehr sein, bei einem Neubau in den ersten Jahren weniger, weil die Gewährleistung des Bauträgers greift.

Was in Ihr Sondereigentum fällt, steht in der Teilungserklärung. Fenster und Wohnungstür gehören oft zum Gemeinschaftseigentum, manchmal regelt die Teilungserklärung die Kosten aber anders. Lesen Sie diesen Teil vor dem Kauf.

Der zweite unterschätzte Posten sind Sonderumlagen. Reicht die Erhaltungsrücklage für ein neues Dach oder eine neue Heizung nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderzahlung. Jeder Eigentümer trägt sie nach seinem Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 WEG).

05Beispielrechnung: alle Kosten pro Monat

Nehmen wir Sabine und Markus. Beide überlegen, eine Wohnung mit 70 m² für 230.000 € zu kaufen. Sabine will selbst einziehen, Markus will vermieten, für 735 € kalt plus 195 € Nebenkostenvorauszahlung. Das Hausgeld beträgt 280 € im Monat, davon sind 175 € umlagefähig. Die Grundsteuer liegt bei 240 € im Jahr. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Für Sabine sind 358 € im Monat die Kosten des Wohnens, ähnlich einer Warmmiete ohne Kaltmiete. Für Markus sind 214 € der Betrag, der von der Kaltmiete abgeht, bevor die Bank ihren Teil bekommt. Das sind 29 % seiner Kaltmiete.

Jetzt die Finanzierung. Wir nehmen an, beide finanzieren den Kaufpreis von 230.000 € vollständig und zahlen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital. Zins 3,7 %, Tilgung 1,5 % im ersten Jahr.

Markus legt in diesem Beispiel vor Steuern jeden Monat 475 € dazu. Davon sind 287,50 € Tilgung, also Schulden, die er abbaut. Die übrigen 187,90 € sind echte Kosten. Wie viel davon über die Steuer zurückkommt, hängt von Abschreibung, Zinsen und seinem persönlichen Steuersatz ab. Das lässt sich mit dem Rechner Mieteinnahmen versteuern durchrechnen, ersetzt aber nicht den Blick auf die Liquidität vor Steuern. Genau die muss Markus Monat für Monat tragen können.

06Kosten vor dem Kauf prüfen

Die meisten Überraschungen lassen sich vor dem Notartermin erkennen. Fordern Sie diese Unterlagen beim Verkäufer oder bei der Verwaltung an.

Als Eigentümer haben Sie später ein Recht auf Einsicht in alle Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG). Vor dem Kauf hilft Ihnen nur der Verkäufer. Wer die Unterlagen nicht herausgibt, gibt Ihnen damit auch eine Information.

07Risiken: was die Kosten später erhöhen kann

Laufende Kosten bleiben selten über Jahre gleich. Diese Punkte können die Rechnung verändern.

Kein einzelner dieser Punkte ist ein Grund, keine Wohnung zu kaufen. Zusammen sind sie der Grund, mit Puffer zu rechnen und die Liquidität so zu planen, dass auch ein schlechteres Jahr tragbar bleibt.