Kaufvertrag Eigentumswohnung prüfen: die zehn Klauseln, auf die es ankommt

Moe Afonso · 2026-10-13

Der Notar hat Ihnen den Entwurf geschickt. 25 Seiten, viele Paragrafen, dazu Anlagen. Der Termin steht in zwei Wochen. Die meisten Käufer lesen den Entwurf einmal quer und verlassen sich auf den Notar.

Das ist verständlich, aber riskant. Der Notar formuliert neutral und erklärt Ihnen jede Klausel. Ob der Vertrag zu Ihrer Wohnung, Ihrer Finanzierung und Ihrem Mieter passt, prüft er nicht. Und nach der Unterschrift lässt sich nichts mehr ändern.

Hier gehen wir die zehn Stellen durch, an denen ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung Geld bewegt. Ein Beispiel zeigt, welche Beträge an drei davon hängen können.

01Wer den Vertrag schreibt und was der Notar nicht prüft

Den Entwurf schreibt der Notar, meist auf Wunsch des Verkäufers und nach dessen Vorgaben. Das ist normal. Es heißt aber, dass Regelungen zu Ihren Gunsten oft erst im Vertrag stehen, wenn Sie danach fragen.

Kaufen Sie als Verbraucher von einem Unternehmer, soll der Entwurf zwei Wochen vor dem Termin bei Ihnen sein (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Bei einem privaten Verkäufer gilt diese Frist nicht. Nehmen Sie sich die Zeit trotzdem. Den Ablauf vom Entwurf bis zum Grundbuch beschreibt der Ratgeber Ablauf beim Immobilienkauf.

02Die zehn Klauseln im Überblick

Die Klauseln 8 bis 10 sind in fast jedem Vertrag Standard. Kaufkosten trägt üblicherweise der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) heißt, dass der Verkäufer ohne Prozess vollstrecken kann, wenn Sie nicht zahlen. Deshalb gehört die verbindliche Finanzierung vor den Termin. Bei den Klauseln 1 bis 7 entscheidet sich, ob der Vertrag zu Ihrer Wohnung passt.

03Kaufgegenstand: Was Sie genau kaufen

Der Vertrag beschreibt den Kaufgegenstand mit Grundbuchdaten. Sie kaufen einen Miteigentumsanteil am Grundstück, etwa 42/1.000, verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung. Prüfen Sie drei Dinge gegen die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan:

• Stimmt die Nummer der Wohnung im Aufteilungsplan mit der Wohnung überein, die Sie besichtigt haben?
• Gehören Keller, Stellplatz oder Gartenfläche dazu? Oft sind das Sondernutzungsrechte. Stehen sie nicht im Vertrag, haben Sie keinen Anspruch darauf.
• Braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters (§ 12 WEG)? Dann gehört sie zu den Voraussetzungen der Fälligkeit.

Ein Blick in Abteilung II und III des Grundbuchs gehört dazu. In Abteilung II stehen Rechte Dritter wie Wohnrechte oder Dienstbarkeiten. In Abteilung III stehen Grundschulden des Verkäufers. Der Vertrag muss regeln, dass diese gelöscht werden, bevor Sie zahlen.

04Bei vermieteten Wohnungen: Mietvertrag, Kaution, Rückstände

Kauf bricht nicht Miete. Mit dem Eigentumswechsel treten Sie in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Der Vertrag sollte deshalb nicht nur sagen, dass die Wohnung vermietet ist. Er sollte festhalten, zu welchen Bedingungen.

Die Kaution ist dabei der Punkt, der am häufigsten untergeht. Sie darf höchstens drei Monatsmieten betragen (§ 551 BGB). Gibt der Verkäufer sie nicht an Sie weiter, müssen Sie sie trotzdem an den Mieter zurückzahlen. Steht die Übergabe im Vertrag, haben Sie einen klaren Anspruch gegen den Verkäufer.

05Hausgeld, Rücklage und Sonderumlagen

Gegenüber der Gemeinschaft zahlen Sie Hausgeld ab Ihrer Eintragung im Grundbuch. Zwischen Ihnen und dem Verkäufer regelt der Vertrag meist einen anderen Stichtag, den Übergang von Nutzen und Lasten. Für die Zeit dazwischen gleichen Sie das intern aus.

Schwieriger ist eine Sonderumlage, die vor dem Kauf beschlossen wurde. Der BGH hat entschieden, dass derjenige zahlt, der Eigentümer ist, wenn der Verwalter die Umlage abruft (Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16). Wird eine Dachsanierung im Juni beschlossen und erst nach Ihrer Eintragung abgerufen, zahlen Sie gegenüber der Gemeinschaft. Ob Sie sich das Geld vom Verkäufer zurückholen können, hängt allein am Kaufvertrag.

Für Nachzahlungen aus einer Jahresabrechnung gilt dasselbe Prinzip. Wer bei der Beschlussfassung Eigentümer ist, schuldet die Nachzahlung. Ein Satz im Vertrag wie „Nachzahlungen und Guthaben für die Zeit bis zum Stichtag stehen dem Verkäufer zu bzw. trägt dieser“ schafft Klarheit.

Was in den Protokollen der Eigentümerversammlungen steht und wie Sie daraus beschlossene oder drohende Umlagen herauslesen, zeigt der Ratgeber Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen.

06Beispielrechnung: was drei Klauseln wert sind

Nehmen wir Thomas. Er kauft in Hessen eine vermietete Zweizimmerwohnung mit 58 m² für 210.000 €, inklusive Einbauküche. Die Miete beträgt 580 € kalt. Seine Wohnung hat einen Miteigentumsanteil von 42/1.000. Im Juni hat die Gemeinschaft eine Dachsanierung beschlossen und dafür eine Sonderumlage von 90.000 € festgelegt, abrufbar im März. Thomas wird voraussichtlich im Februar im Grundbuch eingetragen. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Ohne passende Klauseln zahlt Thomas die Umlage von 3.780 € an die Gemeinschaft und hat gegen den Verkäufer keinen Anspruch. Die Kaution von 1.740 € schuldet er dem Mieter beim Auszug ohnehin. Fehlt sie im Vertrag, zahlt er sie aus eigener Tasche.

Rund drei Prozent des Kaufpreises hängen im Beispiel an Sätzen, die im Standardentwurf oft fehlen. Den größten Posten bringt die Sonderumlage. Sie ist auch der Grund, warum Sie die Protokolle vor dem Vertrag lesen sollten, nicht danach.

Was sonst noch zum Kaufpreis dazukommt, rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner aus.

Was kostet Ihr Kauf neben dem Kaufpreis? Kaufpreis, Bundesland und Grundschuld eingeben, und Sie sehen Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer einzeln.

07Mängel und Haftungsausschluss

Fast jeder Kaufvertrag über eine gebrauchte Wohnung schließt die Haftung für Sachmängel aus. Sie kaufen die Wohnung im Zustand bei der Besichtigung. Das ist rechtlich zulässig und üblich.

Der Ausschluss hat Grenzen. Er gilt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit garantiert hat (§ 444 BGB). Mängel, die Sie bei Vertragsschluss kennen, können Sie später nicht mehr geltend machen (§ 442 BGB). Daraus folgen zwei praktische Regeln:

• Fragen schriftlich stellen. Feuchte Stellen, alte Wasserschäden, bekannte Probleme mit Dach oder Leitungen. Antworten des Verkäufers sollten in den Vertrag, etwa als Erklärung „Dem Verkäufer sind keine Feuchtigkeitsschäden bekannt“.
• Wichtiges als Beschaffenheit vereinbaren. Wohnfläche, vermietete Fläche, Baujahr der Heizung. Was im Vertrag als Beschaffenheit steht, gilt trotz Haftungsausschluss.

Achten Sie auch auf den Gefahrübergang. Bis zur Übergabe trägt der Verkäufer das Risiko, dass die Wohnung beschädigt wird (§ 446 BGB). Der Vertrag sollte die Übergabe an die Kaufpreiszahlung koppeln.

08Wann ein Anwalt sinnvoll ist

09Risiken und typische Fehler

• Beurkunden ohne verbindliche Finanzierung. Der Kaufvertrag enthält meist keinen Vorbehalt für eine Absage der Bank. Wegen der Vollstreckungsunterwerfung kann der Verkäufer schnell gegen Sie vorgehen.
• Mündliche Zusagen. Was nicht im Vertrag steht, ist kaum durchzusetzen. Das gilt für Mieterhöhungen, Renovierungen und Inventar.
• Fehlende Regelung zu Umlagen. Siehe Beispiel. Fragen Sie den Verwalter vor dem Termin nach offenen Beschlüssen.
• Kaution nicht übertragen. Sie haften trotzdem.
• Laufende Kosten unterschätzt. Auch ein sauberer Vertrag schützt nicht vor Leerstand, steigenden Zinsen nach der Zinsbindung und Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum. Rechnen Sie diese Posten vor dem Kauf ehrlich durch.