Rücktritt vom Kaufvertrag einer Immobilie: was vor und nach dem Notar gilt

Sie haben den Notartermin hinter sich, und zwei Wochen später stimmt etwas nicht mehr. Die Bank will plötzlich mehr Eigenkapital, der Arbeitsplatz wackelt, oder beim Lesen des Protokolls der letzten Eigentümerversammlung fällt Ihnen eine Dachsanierung auf, von der niemand gesprochen hat. Die Frage liegt nahe: Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten?

Die Antwort hängt unter anderem davon ab, wann Sie fragen. Vor der Beurkundung besteht grundsätzlich noch keine wirksame Verpflichtung zum Immobilienkauf. Kosten können trotzdem entstanden sein. Nach der Unterschrift beim Notar gibt es kein allgemeines gesetzliches Widerrufsrecht für den Immobilienkauf. Dann brauchen Sie ein vertragliches oder gesetzliches Lösungsrecht oder eine Einigung mit der anderen Seite.

01Vier Phasen, vier Antworten

Ob und wie Sie aussteigen können, hängt vom Zeitpunkt, vom Vertrag und vom konkreten Grund ab. Die folgende Übersicht ordnet die Lage ein.

02Vor der Beurkundung: Ausstieg mit möglichen Kosten

Bis zur notariellen Beurkundung besteht grundsätzlich keine wirksame Verpflichtung zum Immobilienkauf. Eine Kaufzusage per E-Mail, eine Reservierung oder ein Kaufvertragsentwurf ersetzt die nach § 311b Abs. 1 BGB erforderliche Beurkundung nicht. Ein Abbruch ist daher grundsätzlich ohne besonderen Rücktrittsgrund möglich. Daraus folgt aber nicht, dass sämtliche Nebenabreden unwirksam sind oder ausnahmslos keine Kosten- oder Schadensersatzansprüche entstehen können.

Notarkosten können entstehen, wenn der Notar bereits beauftragt wurde. Das Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz unterscheidet verschiedene Fälle der vorzeitigen Beendigung. Unter den Voraussetzungen von KV 21300 kommt eine Gebühr von 20 € in Betracht. Nach Übersendung eines Kaufvertragsentwurfs kann KV 21302 mit einer Gebühr von 0,5 bis 2,0, mindestens 120 €, einschlägig sein. Der Versandzeitpunkt allein entscheidet nicht über die Gebührenhöhe; auch bereits erbrachte notarielle Tätigkeiten sind maßgeblich. Für die vollständige Erstellung des Kaufvertragsentwurfs ist grundsätzlich die Höchstgebühr zu erheben (§ 92 Abs. 2 GNotKG). Auslagen und Umsatzsteuer können hinzukommen.

Beispielrechnung, vereinfacht: Angenommene Notargebühren von 300 € beziehungsweise 1.200 € netto ergeben bei 19 % Umsatzsteuer 357 € beziehungsweise 1.428 € brutto, jeweils ohne weitere Auslagen. Diese frei gewählten Beträge veranschaulichen die Umsatzsteuerwirkung; sie sind weder Mindest- oder Höchstkosten noch Gebührenangaben für einen bestimmten Kaufpreis. Die tatsächliche Gebühr ergibt sich aus dem maßgeblichen Geschäftswert, dem Gebührentatbestand und dem Umfang der erbrachten Leistung. Lassen Sie sich die voraussichtlichen Kosten vom Notar erläutern.

Kostenschuldner kann insbesondere sein, wer den Notar beauftragt hat. Wer im Einzelfall haftet, hängt vom Auftrag und den gesetzlichen Kostenregeln ab; es ist nicht automatisch immer der Käufer.

03Nach der Beurkundung: kein Widerrufsrecht

Für den Immobilienkauf besteht kein allgemeines gesetzliches 14-tägiges Widerrufsrecht. § 312 Abs. 2 BGB begrenzt die Anwendung der entsprechenden Verbraucherschutzregeln unter anderem für Grundstücksgeschäfte und bestimmte notariell beurkundete Verträge. Die häufig genannten zwei Wochen betreffen eine vorgelagerte Prüfung: Bei den von § 17 Abs. 2a BeurkG erfassten beurkundungspflichtigen Verbraucherverträgen soll der beabsichtigte Vertragstext dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stehen. Das gilt nicht pauschal für jeden Kauf zwischen Privatpersonen und ist kein nachträgliches Widerrufsrecht.

Bei einem Verbraucherdarlehen kann dagegen ein eigenes Widerrufsrecht bestehen. Ein Widerruf des Kredits beseitigt den Immobilienkaufvertrag grundsätzlich nicht automatisch. Ohne gesicherte Anschlussfinanzierung kann die Kaufpreisverpflichtung bestehen bleiben. Lassen Sie sich vor einem Darlehenswiderruf von einem Rechtsanwalt zu den Folgen für Finanzierung und Kaufvertrag beraten.

Nach der Unterschrift kommen insbesondere die folgenden Wege in Betracht. Daneben steht die gesondert erläuterte Anfechtung wegen Täuschung.

04Die Rücktrittsgründe im Einzelnen

Zahlungsverzug

Zahlt der Käufer einen fälligen Kaufpreis nicht, kann der Verkäufer grundsätzlich eine angemessene Frist setzen und nach deren erfolglosem Ablauf unter den gesetzlichen Voraussetzungen zurücktreten. Die Fälligkeitsmitteilung des Notars ist dabei im Zusammenhang mit den vertraglichen Zahlungsbedingungen zu lesen. Zusätzlich kann Schadensersatz in Betracht kommen, etwa wegen eines nachweisbaren Mindererlöses beim Weiterverkauf; der Anspruch entsteht nicht automatisch. Für Käufer heißt das: Eine Finanzierung, die erst nach dem Notartermin gesichert werden soll, birgt ein erhebliches Risiko. Bei drohender Nichtzahlung sollten Sie frühzeitig mit dem Verkäufer sprechen und einen Rechtsanwalt hinzuziehen.

Mängel und Gewährleistungsausschluss

Kaufverträge über gebrauchte Wohnungen können einen Ausschluss der Sachmängelhaftung enthalten. Die Reichweite hängt vom genauen Wortlaut ab. „Gekauft wie besichtigt“ ist nicht ohne Weiteres mit einem umfassenden Haftungsausschluss gleichzusetzen.

Auf einen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Nicht jede Angabe ist eine solche Garantie: Eine genannte Wohnfläche kann eine Beschaffenheitsvereinbarung sein; die Erklärung „keine Feuchtigkeitsschäden bekannt“ kann lediglich den Kenntnisstand des Verkäufers beschreiben. Welche Rechte daraus folgen, richtet sich nach dem Vertrag und den Umständen. Auch dann sind die weiteren Voraussetzungen eines Rücktritts zu beachten.

Für bestimmte Mängelansprüche bei einem Bauwerk sieht § 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a BGB grundsätzlich fünf Jahre vor; beim Grundstückskauf beginnt die Frist grundsätzlich mit der Übergabe. Ein wirksamer Haftungsausschluss und Besonderheiten des Anspruchs bleiben zu berücksichtigen. Bei arglistigem Verschweigen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist, wobei Ansprüche wegen Bauwerksmängeln nicht vor Ablauf der gesetzlichen Fünf-Jahres-Frist verjähren (§ 438 BGB). Lassen Sie Haftungsausschluss, Fristen und mögliche Ansprüche von einem Rechtsanwalt beurteilen.

Anfechtung wegen arglistiger Täuschung

Hat der Verkäufer Sie arglistig getäuscht, etwa einen bekannten Wasserschaden übertüncht und auf Nachfrage verneint, kann eine Anfechtung nach § 123 BGB in Betracht kommen. Voraussetzung ist unter anderem, dass die Täuschung für Ihre Vertragserklärung ursächlich war. Die Frist beträgt ein Jahr ab Entdeckung der Täuschung; spätestens zehn Jahre nach Abgabe der anzufechtenden Willenserklärung ist die Anfechtung ausgeschlossen (§ 124 BGB).

Eine wirksame Anfechtung führt grundsätzlich dazu, dass das Rechtsgeschäft als von Anfang an nichtig gilt. Sie ist rechtlich vom Rücktritt zu unterscheiden. Die Voraussetzungen müssen im Streitfall nachgewiesen werden; das kann schwierig sein. Sichern Sie deshalb Unterlagen, Nachrichten und Fotos und lassen Sie sich frühzeitig von einem Rechtsanwalt beraten.

Bauträgerverträge

Beim Kauf vom Bauträger gelten zusätzlich besondere Regeln, unter anderem zum Werkvertragsrecht und zur Makler- und Bauträgerverordnung. Ein Rücktritt kann etwa bei erheblicher Überschreitung eines vereinbarten Fertigstellungstermins nach erfolgloser Fristsetzung in Betracht kommen. Welche Rechte tatsächlich bestehen, hängt vom Vertrag und vom Leistungsstand ab. Ein auf Bau- und Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt kann die passenden Schritte mit Ihnen abstimmen.

05Rückabwicklung: was sie kostet

Bei einer Rückabwicklung können bereits entstandene Kosten bestehen bleiben. Ob sie letztlich Käufer, Verkäufer oder eine andere Partei tragen muss, hängt unter anderem vom Aufhebungsvertrag und möglichen Ersatzansprüchen ab. Die folgende vereinfachte Beispielrechnung zeigt mögliche Kostenpositionen anhand ausdrücklich angenommener Beträge. Sie ist keine Gebührenberechnung für einen konkreten Kaufvertrag.

Daniel hat im Beispiel in Berlin eine vermietete Wohnung für 280.000 € gekauft und eine Finanzierung von 224.000 € vereinbart. Vier Wochen nach dem Notartermin einigen sich Käufer und Verkäufer auf eine Aufhebung, bevor der Kaufpreis gezahlt ist. Daniel ist eine fiktive Person; die Zahlen dienen der Veranschaulichung und sind keine Prognose.

Für die Bankkosten wird zusätzlich angenommen, dass das Darlehen nicht sofort beendet wird und trotz der frühen Aufhebungsvereinbarung noch drei volle berechnete Monate nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit von zwei Monaten bestehen bleiben. Auf den gesamten nicht abgerufenen Betrag von 224.000 € fallen in diesem Beispiel monatlich angenommene 0,25 % an: 224.000 € × 0,0025 × 3 = 1.680 €. Aus einer Aufhebung nach vier Wochen allein ergeben sich diese Zinsen nicht. Ob sie tatsächlich anfallen und neben einer Nichtabnahmeentschädigung berechnet werden dürfen, hängt vom Darlehensvertrag und seiner Abwicklung ab.

Die vier Notar- und Grundbuchpositionen sind frei gewählte Kostenannahmen. Die Notarbeträge verstehen sich einschließlich 19 % Umsatzsteuer; auf die Grundbuchgebühren fällt keine Umsatzsteuer an. Die tatsächlich anfallenden Gebühren richten sich nach den jeweiligen Geschäftswerten, Gebührentatbeständen, erbrachten Leistungen und erforderlichen Grundbuchmaßnahmen.

Die angenommenen Kosten ergeben insgesamt 6.030 €. Eine Ausgleichszahlung an den Verkäufer kann zusätzlich vereinbart werden. Auch die Grunderwerbsteuer wird nicht allein deshalb erstattet, weil beide Seiten den Vertrag aufheben; die gesetzlichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein.

Grunderwerbsteuer zurückholen

§ 16 GrEStG regelt unter bestimmten Voraussetzungen die Nichtfestsetzung oder Aufhebung der Grunderwerbsteuer. Vor dem Eigentumsübergang kann dies auf Antrag möglich sein, wenn der Erwerb durch Vereinbarung oder Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer tatsächlich rückgängig gemacht wird. Eine weitere Fallgruppe betrifft nicht erfüllte Vertragsbedingungen, wenn der Erwerb deshalb aufgrund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird. Die Zwei-Jahres-Frist darf nicht pauschal auf alle Fallgruppen übertragen werden.

Eine bloße Aufhebungsvereinbarung genügt nicht in jedem Fall: Die Rückgängigmachung muss auch tatsächlich den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, insbesondere hinsichtlich der wiedererlangten Verfügungsmacht des Verkäufers.

Ist das Eigentum bereits umgeschrieben, kommt § 16 Abs. 2 GrEStG in Betracht. Ein Rückerwerb durch den Verkäufer innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer für den ursprünglichen Erwerb kann unter den weiteren gesetzlichen Voraussetzungen zur steuerlichen Entlastung beider Vorgänge führen. Daneben enthält die Vorschrift weitere Fallgruppen. Bitten Sie den Notar um die erforderlichen Anzeigen und klären Sie mit einem Steuerberater die einschlägige Regelung, Fristen und den Antrag; eine Anzeige ersetzt den Antrag nicht automatisch.

06Risiken beim Rücktritt

Kosten können bei Ihnen verbleiben. Die Kostentragung hängt vom Vertrag, der Aufhebungsvereinbarung und möglichen Ersatzansprüchen ab. In der vereinfachten Beispielrechnung summieren sich die angenommenen Kosten auf 6.030 €, ohne Grunderwerbsteuer, eine mögliche Nichtabnahmeentschädigung oder zusätzliche Ausgleichszahlungen.

Streit kann dauern. Ist die andere Seite nicht einverstanden, kann eine gerichtliche Klärung erforderlich werden. Vormerkung und Grundschuld können zunächst im Grundbuch verbleiben, Kapital kann gebunden sein und je nach Darlehensvertrag können weitere Bankkosten entstehen.

Finanzierung läuft nicht automatisch aus. Ein verbindlich vereinbartes Darlehen nicht abzunehmen, kann eine Nichtabnahmeentschädigung auslösen. Ob und in welcher Höhe ein Anspruch besteht, hängt insbesondere vom Vertrag, bestehenden Lösungsrechten und dem ersatzfähigen Schaden der Bank ab. Lassen Sie eine entsprechende Forderung von einem Rechtsanwalt beurteilen.

Die wirtschaftlichen Probleme bleiben zu bewerten. Eine Sonderumlage, Leerstand oder gestiegene Zinsen begründen für sich genommen nicht automatisch ein Rücktrittsrecht. Wenn ein Ausstieg möglich ist, sollten seine Kosten mit den Folgen eines Fortführens verglichen werden. Eine höhere laufende Zuzahlung kann wirtschaftlich günstiger sein als eine sofortige Rückabwicklung, muss es aber nicht.

Geschrieben von

Romolo Marini

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Steuern.

Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.