Immobilie mit Wohnrecht kaufen: was der Abschlag wirklich wert ist

Beispielrechnung, vereinfacht: Eine Wohnung, Verkehrswert ohne Wohnrecht rund 250.000 €, wird für 160.000 € angeboten. Im Exposé steht ein Satz, den man leicht überliest: „Lebenslanges Wohnrecht für die Verkäuferin, 75 Jahre.“ Die Verkäuferin will Geld für ihren Ruhestand, aber in ihrer Wohnung bleiben. Im Beispiel umfasst das Recht die gesamte Wohnung. Sie kaufen also eine Wohnung, in die Sie auf unbestimmte Zeit weder selbst einziehen noch ohne entsprechende Vereinbarung einen Mieter setzen können.

Für manche Käufer kann dieser Preisabschlag zu ihrer langfristigen Anlageplanung passen. Für andere ist die ungewisse Wartezeit ein Risiko, das sie nicht eingehen sollten. Entscheidend sind die Tragfähigkeit der Finanzierung und eine Rechnung, deren Grenzen wir hier offenlegen.

01Was Sie mit einem Wohnrecht kaufen

Ein dingliches Wohnrecht, im Gesetz Wohnungsrecht genannt, erlaubt einer Person, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen (§ 1093 BGB). Es steht in Abteilung II des Grundbuchs und bleibt bei einem gewöhnlichen Verkauf bestehen. Sie werden Eigentümer, aber die Nutzung der vom Recht erfassten Räume liegt beim Berechtigten.

Für Sie als Käufer sind fünf Punkte wichtig.

Das Wohnrecht ist kein Mietvertrag. Aus dem Recht allein entsteht keine Mietzahlungspflicht; ein gesondert vereinbartes Entgelt ist davon zu unterscheiden. Mietspiegel und mietrechtliche Mieterhöhungsregeln gelten nicht allein wegen des Wohnrechts. Für Betriebskosten, Hausgeld und Grundsteuer sind die Vereinbarung und die gesetzlichen Regeln maßgeblich. Dabei ist die interne Kostenverteilung zwischen Eigentümer und Berechtigtem von Ihren Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft und den zuständigen Behörden zu unterscheiden. Eine interne Erstattungsvereinbarung entlastet Sie dort nicht automatisch. Lesen Sie die Bestellungsurkunde vor dem Kauf genau und lassen Sie unklare Kosten- und Nutzungsregelungen von einem Rechtsanwalt beurteilen.

02Wie der Abschlag berechnet wird

Den Preis für eine Immobilie mit Wohnrecht handeln Käufer und Verkäufer frei aus. Eine mögliche Orientierung bietet der steuerliche Kapitalwert, der auch bei Schenkung und Erbschaft relevant sein kann. Er ergibt sich bei lebenslänglichen Rechten aus dem Jahreswert des Wohnrechts mal einem Vervielfältiger (§ 14 Abs. 1 BewG). Ausgangspunkt des Jahreswerts kann die ortsübliche Miete der betroffenen Räume sein; für die steuerliche Bewertung begrenzt § 16 BewG den Jahreswert auf den nach dem Bewertungsgesetz anzusetzenden Wert des genutzten Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6. Dieser steuerliche Wert ist nicht ohne Weiteres mit dem Angebotspreis oder dem unbelasteten Verkehrswert gleichzusetzen.

Die Vervielfältiger des Bundesfinanzministeriums beruhen auf Sterbetafeln und einem gesetzlichen Rechnungszins von 5,5 %. Für die steuerliche Bewertung ist der zum jeweiligen Bewertungsstichtag maßgebliche amtliche Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht des Berechtigten heranzuziehen.

Beispielrechnung, vereinfacht: Die folgende Tabelle zeigt, wie sich unterschiedliche angenommene Vervielfältiger auf den Kapitalwert auswirken. Die Faktoren sind frei gewählte Rechenannahmen, keine amtlichen Werte für ein bestimmtes Alter oder Geschlecht. Unterstellt werden 800 € Monatsmiete und ein Jahreswert von 9.600 €; die gesetzliche Jahreswertbegrenzung greift in dieser Beispielrechnung nicht. Die letzte Spalte zeigt lediglich den rechnerischen Abzug vom angenommenen unbelasteten Verkehrswert von 250.000 €, keine Marktpreisprognose.

Zwei Dinge sollten Sie zur amtlichen Bewertung wissen. Erstens beruht der Kapitalwert auf statistischen Überlebenswahrscheinlichkeiten. Er sagt nicht, ob ein einzelner Berechtigter fünf oder zwanzig Jahre lebt; der Vervielfältiger ist keine verbleibende Lebensdauer in Jahren. Zweitens enthält die steuerliche Berechnung eine Abzinsung mit 5,5 %. Wer für seine Investitionsrechnung einen anderen Finanzierungssatz oder eine andere Renditeanforderung ansetzt, bewertet dieselbe Wartezeit anders. Der steuerliche Kapitalwert ist deshalb allenfalls ein Ausgangspunkt für die Verhandlung, kein objektiver Kaufpreis. Lassen Sie die steuerliche Bewertung für Ihren Fall von einem Steuerberater ermitteln.

03Finanzierung: warum Banken zögern

Eine Bank sichert ihr Darlehen über eine Grundschuld. Steht das Wohnrecht im Rang vor dieser Grundschuld, kann es den Beleihungswert und die Verwertbarkeit der Sicherheit mindern. Bei einer Versteigerung könnte das Recht unter den maßgeblichen Bedingungen bestehen bleiben. Die Bank muss deshalb den Inhalt und Rang des Rechts bei ihrer Kreditentscheidung berücksichtigen.

Als mögliche Wege kommen ein höherer Eigenkapitaleinsatz oder zusätzliche Sicherheiten infrage, etwa eine Grundschuld auf eine andere, unbelastete Immobilie. Eine weitere Möglichkeit ist ein vom Berechtigten bewilligter Rangrücktritt, sodass die Grundschuld vor dem Wohnrecht steht. Das kann den Schutz des Berechtigten in einer Zwangsversteigerung schwächen. Keine dieser Gestaltungen garantiert eine Finanzierungszusage. Der Berechtigte sollte sich vor einem Rangrücktritt unabhängig von einem Rechtsanwalt beraten lassen.

04Beispielrechnung: Abschlag gegen entgangene Miete

Thomas, 48, will eine Wohnung als langfristige Anlage kaufen. Angeboten wird ihm die Wohnung aus dem Einstieg: Verkehrswert ohne Wohnrecht 250.000 €, ortsübliche Kaltmiete 800 € im Monat. Die Verkäuferin ist 75 Jahre alt und behält ein lebenslanges Wohnrecht an der gesamten Wohnung. Betriebskosten zahlt laut angenommener Urkunde sie; Thomas trägt seinen Anteil an Rücklage und Verwaltung, rund 1.200 € im Jahr. Mit dem beispielhaft angenommenen Vervielfältiger von 9,4 ergibt sich ein Kapitalwert von 9.600 € × 9,4 = 90.240 €. Das ist eine vereinfachte Beispielrechnung, keine altersbezogene steuerliche Bewertung. Thomas zahlt 160.000 €. Der tatsächlich vereinbarte Abschlag gegenüber 250.000 € beträgt damit 90.000 €, unabhängig vom rechnerischen Kapitalwert. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Wann erreicht die entgangene Miete diesen Abschlag? Wir vergleichen ihn mit der Kaltmiete, die Thomas bei einer durchgehend vermieteten, unbelasteten Wohnung eingenommen hätte.

90.000 € ÷ 9.600 € ergeben 9,375 Jahre, gerundet 9,4 Jahre. Vor diesem Zeitpunkt ist der Abschlag größer als die kumulierte entgangene Kaltmiete, danach kleiner. Daraus folgt nicht automatisch, welcher Kauf insgesamt wirtschaftlicher ist: Unter anderem fehlen der Zins- oder Anlagevorteil des niedrigeren Kaufpreises und die übrigen Kostenunterschiede. Steigende Mieten würden diesen rein nominalen Vergleichspunkt nach vorn verschieben.

Wichtig ist, dass diese Rechnung Lebenszeit eines Menschen in Euro übersetzt. Für die Verkäuferin ist jedes zusätzliche Jahr in ihrer Wohnung genau der Grund für den Vertrag. Wer so kauft, sollte das mit Gelassenheit können und nicht auf ein frühes Ende rechnen.

Was der Kauf jeden Monat kostet

Zum Kaufpreis kommen laufende Zahlungen ohne entsprechende Mieteinnahmen. Im Beispiel finanziert eine Bank 80 % des Kaufpreises, wobei Thomas eine zweite Immobilie als Sicherheit stellt. Für das Darlehen über 128.000 € nehmen wir 3,8 % Sollzins und 1,5 % anfängliche Tilgung an. Es handelt sich um eine vereinfachte Beispielrechnung, nicht um ein Finanzierungsangebot. Die anfängliche annualisierte Darlehensrate beträgt damit 6.784 €; Eigenkapital für den Kaufpreis von 32.000 € und Erwerbsnebenkosten kommen hinzu und sind in der folgenden laufenden Belastung nicht enthalten.

Fehlende aktuelle Mieteinnahmen schließen einen Werbungskostenabzug nicht für sich genommen aus. Ob bei einem Kauf mit lebenslangem Wohnrecht vorweggenommene Werbungskosten oder später Abschreibungen berücksichtigt werden können, hängt insbesondere von der nachweisbaren Einkünfteerzielungsabsicht und den konkreten Umständen ab. Tilgung ist keine abzugsfähige Ausgabe. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind ebenfalls nicht sofort abzugsfähig; erst tatsächliche, steuerlich berücksichtigungsfähige Ausgaben der Gemeinschaft können relevant werden. Nicht das gesamte Hausgeld ist abziehbar. Thomas sollte Zinsen, Abschreibung und laufende Aufwendungen vor dem Kauf mit einem qualifizierten Steuerberater prüfen.

Blieben die jährlichen Zahlungen von insgesamt 7.984 € unverändert, wären das bei 14 Jahren rund 112.000 € aus eigener Tasche, genau 111.776 €, vor der ersten Miete. Das setzt eine unveränderte Darlehensrate und gleichbleibende Rücklagen- und Verwaltungsausgaben voraus; zusätzliche Reparaturen, Sonderumlagen, Erwerbsnebenkosten und mögliche Anschlussfinanzierungseffekte sind nicht enthalten. Die getilgten Beträge bauen Eigenkapital auf und sind nicht mit Zinsaufwand gleichzusetzen. Bei einem Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil im Zeitverlauf. Aus der anfänglichen Tilgung von 1.920 € lässt sich deshalb keine belastbare 14-Jahres-Tilgung durch einfache Multiplikation ableiten; dafür ist ein Tilgungsplan erforderlich.

05Worauf Sie vor dem Kauf achten

06Für wen der Kauf mit Wohnrecht passt

07Risiken beim Kauf mit Wohnrecht

Dauer. Das Wohnrecht kann deutlich länger bestehen, als Sie in Ihrer eigenen Planung ansetzen. Der steuerliche Vervielfältiger ist keine Lebensdauerprognose. Die entgangene Miete kann den Abschlag übersteigen, während Sie weiter zahlen, ohne Einnahmen zu erhalten.

Instandhaltung. Die gesetzliche Unterhaltungspflicht des Berechtigten ist grundsätzlich auf gewöhnliche Unterhaltung begrenzt. Größere Reparaturen und Sonderumlagen können Sie als Eigentümer finanziell treffen; ob und in welchem Umfang eine Durchführungspflicht oder ein Erstattungsanspruch besteht, ist gesondert zu beurteilen. Das Wohnrecht begrenzt Ihre Nutzungsmöglichkeiten. Lassen Sie die konkrete Pflichtenverteilung von einem Rechtsanwalt klären.

Finanzierung und Zinsen. Eine Bank kann mehr Eigenkapital, zusätzliche Sicherheiten oder andere Konditionen verlangen oder die Finanzierung des Kaufs ablehnen. Bei angenommenen 4,2 % statt 3,8 % steigt der annualisierte Zins auf die ursprünglichen 128.000 € im Beispiel um 512 € im Jahr. Das ist eine Sensitivitätsrechnung, keine Aussage über aktuelle Marktangebote.

Steuer. Planen Sie Steuerentlastungen nicht pauschal ein. Der mögliche Abzug einzelner Aufwendungen ist gesondert zu beurteilen; insbesondere sind Tilgung und bloße Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht als laufende Vermietungskosten abziehbar. Klären Sie die steuerlichen Folgen mit Ihrem Steuerberater.

Wiederverkauf. Das fortbestehende Wohnrecht kann den Käuferkreis einschränken und den Preis gegenüber einer vergleichbaren unbelasteten Immobilie mindern. Ein zusätzlicher Abschlag gegenüber Ihrem eigenen Kaufpreis ist aber nicht zwangsläufig: Marktveränderungen, Inhalt und verbleibende Dauer des Rechts wirken ebenfalls auf den erzielbaren Preis.

Geschrieben von

Rula Mama

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Bestandsimmobilien, Kalkulation und Objektprüfung.

Rula ist seit 2021 in der Finanzdienstleistung tätig. Sein Schwerpunkt sind Bestandsimmobilien als Kapitalanlage, nachvollziehbare Kalkulationen und eine ehrliche Einschätzung von Substanz und laufenden Kosten.

Alle Beiträge von Rula Mama

Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Die Berechnungen beruhen auf den genannten Annahmen. Lassen Sie steuerliche und rechtliche Fragen zu Ihrem konkreten Kauf von einem Steuerberater beziehungsweise Rechtsanwalt beurteilen.