Souterrainwohnung kaufen und vermieten: was der Preisvorteil wirklich wert ist

Im beispielhaften Exposé steht eine Zweizimmerwohnung, 58 m², Baujahr 1972, für 145.000 €. Die Wohnung im ersten Stock desselben Hauses kostet 174.000 €. Der Unterschied steht klein im Text, als „Souterrain“ oder „Gartengeschoss“. Das klingt nach einem Rabatt für ein paar Stufen nach unten.

Manchmal ist es genau das. Manchmal kauft man aber Räume, die rechtlich gar keine Wohnung sind, feuchte Wände oder eine Einheit mit häufigem Mieterwechsel. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie die Risiken vorher prüfen und was die Rechnung sagt.

01Was eine Souterrainwohnung ist

Souterrain kommt aus dem Französischen und heißt „unter der Erde“. Gemeint ist ein Geschoss, das zum Teil unter dem Gelände liegt. Ein anschauliches Beispiel sind Häuser am Hang: Auf der Bergseite liegt die Wohnung halb im Boden, auf der Talseite schaut sie ebenerdig in den Garten.

Im Alltag werden drei Begriffe durcheinandergeworfen.

Für den Käufer ist das Wort im Exposé zweitrangig. Entscheidend ist, was im Grundbuch, in der Teilungserklärung und in der Baugenehmigung steht.

02Wohnung oder Hobbyraum: was Teilungserklärung und Baurecht sagen

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet Wohnungseigentum und Teileigentum. Wohnungseigentum umfasst das Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Teileigentum betrifft entsprechend Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen (§ 1 Abs. 2 und 3 WEG). Ein „Hobbyraum“, „Kellerraum“ oder „Büro“ im Souterrain kann als Teileigentum eingetragen sein oder als Zubehör zu einer anderen Einheit gehören.

Für Sie als Vermieter ist das kein Detail. Die Teilungserklärung und die darin enthaltenen Zweckbestimmungen sind für die zulässige Nutzung maßgeblich. Eine Wohnnutzung entgegen diesen Vorgaben kann Unterlassungsansprüche auslösen. Ob ein solcher Anspruch besteht und wer ihn durchsetzen kann, hängt von den konkreten Unterlagen und der Nutzung ab. Ein Nutzungsverbot verschafft dem Vermieter nicht automatisch ein Kündigungsrecht gegenüber dem Mieter. Auch die zulässige Alternativnutzung und deren Ertrag müssen neu bewertet werden. Lassen Sie die rechtlichen Folgen für Ihre Einheit von einem Rechtsanwalt beurteilen.

Das Baurecht stellt eigene Anforderungen

Selbst wenn die Teilungserklärung „Wohnung“ sagt, müssen Räume, die als Aufenthaltsräume genutzt werden, die jeweils maßgeblichen baurechtlichen Anforderungen erfüllen. Diese stehen insbesondere in den Landesbauordnungen. In Bayern regelt beispielsweise Art. 45 BayBO Anforderungen an Aufenthaltsräume, darunter die lichte Raumhöhe sowie ausreichende Belichtung und Belüftung. Welche Mindestmaße und Ausnahmen gelten, hängt unter anderem von der Gebäudeklasse und der Nutzung ab. Andere Länder haben eigene Regeln, gegebenenfalls mit Zusatzanforderungen für Kellergeschosse. Auch die erforderlichen Rettungswege sind zu berücksichtigen. Bei bestehenden Gebäuden sind die Genehmigungslage, ein möglicher Bestandsschutz und genehmigte Abweichungen einzubeziehen. Klären Sie baurechtliche Fragen mit dem Bauamt und bei rechtlichen Streitfragen mit einem Rechtsanwalt.

03Wohnfläche nach WoFlV: wie aus 58 m² schnell 46 m² werden

Für die Miete ist die Wohnfläche wichtig. Im frei finanzierten Wohnungsbau wird mangels abweichender Vereinbarung oder maßgeblicher anderer Berechnungsgrundlage häufig die Wohnflächenverordnung herangezogen. Zwei Regeln betreffen Souterrainwohnungen besonders.

Erstens gehören Zubehörräume wie Kellerräume sowie außerhalb der Wohnung liegende Abstellräume und Kellerersatzräume nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV). Ein Abstellraum innerhalb der Wohnung ist dagegen nicht allein wegen dieser Nutzung ausgeschlossen. Zweitens zählen Räume nicht mit, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder an ihre Nutzung nicht genügen (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV). Erfüllt ein als Schlafzimmer angebotener Raum diese Anforderungen nicht, ist er nicht als Wohnfläche anzusetzen. Auch die Anrechnungsregeln der §§ 3 und 4 WoFlV, etwa zur lichten Höhe, sind zu beachten.

Wer das erst nach dem Kauf merkt, hat zwei Probleme. Der Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche steigt im Beispiel von 2.500 € auf rund 3.150 €. Und unterschreitet die tatsächliche Wohnfläche die vertraglich vereinbarte Fläche um mehr als 10 %, kann dies einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel darstellen (BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03). Bezugsgröße ist die vereinbarte Fläche: (58 − 46) ÷ 58 ergibt hier rund 20,7 %. Lassen Sie die Folgen anhand Ihres konkreten Vertrags von einem Rechtsanwalt beurteilen.

04Feuchtigkeit, Licht und Sicherheit

Warum kann eine Souterrainwohnung weniger Miete erzielen, selbst wenn die Wohnnutzung genehmigt ist? Drei mögliche Einflussfaktoren sind besonders zu prüfen.

Feuchtigkeit. Erdberührte Wände können kühle Innenoberflächen haben. Dort kann Luftfeuchtigkeit kondensieren. Das ist nicht nur im Winter relevant: Im Sommer kann warme, feuchte Außenluft an kühlen Kellerwänden zu Kondensation führen. Eine schadhafte Abdichtung kann zusätzlich Feuchtigkeit aus dem Erdreich eindringen lassen. Anhaltende Feuchtigkeit begünstigt Schimmel und kann zu Streit über eine Mietminderung führen. Prüfen Sie Ecken hinter Schränken, Fensterlaibungen und den Sockelbereich. Ein muffiger Geruch ist ein Warnzeichen; frische Farbe schließt Schäden nicht aus. Ursache und geeignete Lüftung müssen zum Gebäude passen.

Licht. Hochliegende Fenster, Lichtschächte, Hecken oder Nachbarhäuser können den Tageslichteinfall begrenzen. Auf Fotos lässt sich das nur eingeschränkt beurteilen. Besichtigen Sie die Wohnung möglichst bei Tageslicht und berücksichtigen Sie die Jahreszeit.

Sicherheit. Bodennahe Fenster können leichter erreichbar sein. Geeignete Fensterbeschläge, abschließbare Griffe oder andere Schutzmaßnahmen können die Sicherheit verbessern. Gitter dürfen notwendige Rettungswege nicht beeinträchtigen; bei Eingriffen am Gemeinschaftseigentum sind außerdem die erforderlichen Zustimmungen zu klären.

Welche Mieter sich für die Wohnung interessieren und wie lange sie bleiben, hängt unter anderem von Lage, Preis, Licht und Zustand ab. Aus der Geschosslage allein lässt sich kein verlässliches Mieterprofil ableiten. Häufigere Wechsel können zusätzliche Renovierungskosten und Zeiten ohne Miete bedeuten. Prüfen Sie deshalb die tatsächliche Vermietungshistorie und rechnen Sie unterschiedliche Leerstandsszenarien durch.

05Beispielrechnung: Souterrain gegen Obergeschoss

Stefan hat vor Berücksichtigung der Vermietung ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 € und ist ledig. Er vergleicht die beiden Wohnungen aus dem Einstieg: dasselbe Haus, Baujahr 1972, jeweils 58 m². Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose. Kaufpreise und Mieten sind Annahmen und keine Marktstatistik.

Er finanziert jeweils den Kaufpreis zu angenommenen 3,8 % Zins und 1,5 % anfänglicher Tilgung. Die Kaufnebenkosten von angenommenen 7 % zahlt er aus Eigenkapital. Der Zinssatz ist ausschließlich eine Rechenannahme, keine Aussage über verfügbare Marktangebote. Im späteren Zinsvergleich dienen 4,2 % als alternatives Szenario.

Die Monatsmieten werden für das Beispiel auf volle Euro gerundet: 58 × 9,80 € = 568,40 €, angesetzt werden 568 €; 58 × 10,80 € = 626,40 €, angesetzt werden 626 €. Alle folgenden Cashflows verwenden diese gerundeten Monatsmieten. Die Kostenpositionen von 960 € und 840 € sind jährliche Liquiditätsabflüsse. Im Steuermodell werden sie vollständig als sofort abzugsfähige laufende Werbungskosten behandelt; Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage sind darin nicht enthalten.

Die Steuerentlastung wird vereinfachend mit konstant 35 % des steuerlichen Vermietungsverlusts berechnet. Dieser Satz ist eine Modellannahme, kein aus Stefans Einkommen abgeleiteter individueller Steuersatz. Unterstellt wird, dass der Verlust vollständig im selben Jahr mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden kann. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag bleiben unberücksichtigt.

Für die steuerliche Berechnung dürfen nicht pauschal sämtliche nicht umlagefähigen Zahlungen oder das volle Hausgeld als Werbungskosten angesetzt werden. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht sofort abzugsfähig. Erst tatsächliche, steuerlich berücksichtigungsfähige Ausgaben der Gemeinschaft können entsprechend berücksichtigt werden; je nach Maßnahme kann eine Aktivierung erforderlich sein. Auch Tilgung ist nicht als Werbungskosten abzugsfähig. Die Abschreibung dagegen mindert das steuerliche Ergebnis, ohne im betreffenden Jahr einen zusätzlichen Geldabfluss auszulösen. Ihre tatsächliche Steuerwirkung hängt insbesondere von Ihrer Einkommenssituation, dem Gebäudeanteil am Kaufpreis und der steuerlichen Einordnung der Ausgaben ab. Lassen Sie diese Punkte von einem Steuerberater beurteilen.

Auf dem Papier liegt die Souterrainwohnung vor Steuern vorn. Sie kostet 29.000 € weniger, und der Abschlag beim Kaufpreis (rund 17 %) ist größer als der Abschlag bei der Miete (rund 9 %). Vor Steuern zahlt Stefan im Souterrain rund 152 € im Monat zu, im Obergeschoss rund 213 €. Die Bruttomietrendite auf den Kaufpreis liegt bei 4,7 % statt 4,3 %.

Diese Rechnung unterstellt aber, dass alles gut läuft. Was passiert, wenn nicht?

Zwei Monate Leerstand bei einem Mieterwechsel reichen unter diesen Annahmen, und die Souterrainwohnung schneidet im betreffenden Jahr schlechter ab als das voll vermietete Obergeschoss. Stellt sich heraus, dass ein Raum nicht zur Wohnfläche zählt, entfällt der Vorteil bei der entsprechend niedriger angesetzten Miete ebenfalls. Ob und wie sich die Vertragsmiete ändern muss, sollten Sie mit einem Rechtsanwalt klären. Der zusätzliche Finanzierungsbedarf beträgt im 46-m²-Szenario vor Steuern 3.233 € im Jahr. Unter denselben vereinfachten Steuerannahmen wie oben sind es nach Steuern rund 2.048 €.

06Worauf Sie vor dem Kauf achten

Fragen Sie den Verkäufer auch, warum er verkauft. Eine Antwort wie „häufiger Mieterwechsel“ ist für Ihre Kalkulation ein wichtiger Hinweis, sollte aber anhand der Vermietungsunterlagen eingeordnet werden.

07Für wen eine Souterrainwohnung passt

08Risiken beim Kauf einer Souterrainwohnung

Leerstand und Fluktuation. Wenig Tageslicht, Feuchtigkeit oder eine ungünstige Aufteilung können die Vermietung erschweren. Wie stark das ins Gewicht fällt, hängt von der örtlichen Nachfrage und konkurrierenden Angeboten ab, nicht allein von der Stadtgröße.

Mietminderung. Feuchtigkeit und Schimmel können einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel darstellen. Ursache, Verantwortlichkeit und Umstände des Einzelfalls sind entscheidend. Liegt die Ursache in der Abdichtung des Gemeinschaftseigentums, kann die Organisation der Behebung Zeit beanspruchen. Bei Streit über eine Mietminderung sollten Sie einen Rechtsanwalt hinzuziehen.

Instandhaltung. Eine nachträgliche Abdichtung von außen kann erhebliche Kosten verursachen. Bei Gemeinschaftseigentum ist die Finanzierung durch die Gemeinschaft zu klären. Reichen die vorhandenen Mittel nicht aus, kann eine Sonderumlage nötig werden; Ihr Anteil richtet sich nach dem maßgeblichen Kostenverteilungsschlüssel.

Zinsen. Die Rechnung oben arbeitet mit 3,8 %. Bei angenommenen 4,2 % kostet das Darlehen für die Souterrainwohnung bei unveränderter Darlehenssumme im vereinfachten Jahresvergleich 580 € mehr Zinsen.

Wiederverkauf. Einschränkungen bei Licht, Zustand oder zulässiger Nutzung können auch beim Verkauf einen Preisabschlag oder einen kleineren Käuferkreis bedeuten. Ob ein heutiger Abschlag bestehen bleibt, lässt sich daraus nicht vorhersagen.

Geschrieben von

Rula Mama

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Bestandsimmobilien, Kalkulation und Objektprüfung.

Rula ist seit 2021 in der Finanzdienstleistung tätig. Sein Schwerpunkt sind Bestandsimmobilien als Kapitalanlage, nachvollziehbare Kalkulationen und eine ehrliche Einschätzung von Substanz und laufenden Kosten.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.