Mietminderung bei Schimmel: was Vermieter tun sollten, wenn der Mieter kürzt

Moe Afonso · 2026-10-13

Die E-Mail kommt an einem Montag im November. Ihr Mieter schreibt, im Schlafzimmer sei hinter dem Schrank Schimmel, und er zahle ab sofort 20 % weniger Miete. Fotos hängen an. Sie fragen sich zwei Dinge: Darf er das, und was kostet mich das?

Die kurze Antwort ist unangenehm. Ist der Schimmel ein Mangel, ist die Miete gemindert, ohne dass Sie zustimmen müssen. Wie viel, entscheidet im Streit ein Gericht, und eine verbindliche Tabelle gibt es nicht. Was Sie in der Hand haben, ist die Geschwindigkeit. Jede Woche, die bis zur Beseitigung vergeht, kostet Miete.

Dieser Ratgeber zeigt, welche Quoten Gerichte tatsächlich angesetzt haben, wer die Ursache beweisen muss und welche Schritte Sie in den ersten Tagen gehen sollten.

01Wann Schimmel ein Mangel ist

Eine Wohnung hat einen Mangel, wenn ihr Zustand vom vertraglich geschuldeten Zustand abweicht und der Gebrauch dadurch beeinträchtigt ist. Für diese Zeit ist die Miete gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB). Bei Wohnraum lässt sich das im Mietvertrag nicht ausschließen (§ 536 Abs. 4 BGB).

Schimmel ist in der Praxis fast immer eine Beeinträchtigung. Die entscheidende Frage ist die Ursache. Liegt sie im Gebäude, etwa an einem undichten Dach, einem Rohrschaden oder einem schlecht eingebauten Fenster, ist es ein Mangel. Liegt sie im Verhalten des Mieters, etwa weil er kaum lüftet oder Wäsche in einem ungeheizten Raum trocknet, ist es keiner.

Zwei Fälle schließen die Minderung aus. Kannte der Mieter den Schimmel beim Einzug, kann er nicht mindern (§ 536b BGB). Meldet er ihn nicht unverzüglich, verliert er die Minderung für die Zeit, in der Sie mangels Kenntnis nicht handeln konnten (§ 536c Abs. 2 BGB).

02Mietminderungstabelle: was Gerichte bei Schimmel angesetzt haben

Wer „Mietminderungstabelle Schimmel“ sucht, findet lange Listen mit Prozentwerten. Diese Listen sammeln Einzelurteile, oft Jahrzehnte alt. Sie binden kein Gericht. Jeder Fall wird nach Raum, Fläche, Dauer und Gesundheitsgefahr neu bewertet.

Die folgende Auswahl zeigt die Bandbreite. Wir nennen nur Urteile mit Gericht, Datum und Aktenzeichen.

Zwei Muster lassen sich ablesen. Schimmel in einem einzelnen Raum führt eher zu einstelligen oder niedrigen zweistelligen Quoten. Mehrere Räume, Wohnräume mit langer Aufenthaltsdauer oder eine Gesundheitsgefahr treiben die Quote nach oben. Ist die Wohnung praktisch nicht mehr nutzbar, kann die Miete ganz entfallen (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB).

03Wer die Ursache beweisen muss

Im Streit um Schimmel geht es fast immer um eine Frage: Gebäude oder Nutzer? Der Bundesgerichtshof hat dafür eine Reihenfolge festgelegt (BGH, Urteil vom 01.03.2000, XII ZR 272/97).

Für Sie heißt das, Sie tragen das erste Beweisrisiko. Mit „Der Mieter lüftet bestimmt falsch“ kommen Sie nicht weit. Sie brauchen Messwerte, ein Gutachten oder zumindest eine fachliche Einschätzung, dass Wände, Dach, Fenster und Leitungen in Ordnung sind.

04Was Sie tun sollten, wenn der Mieter mindert

Die ersten zwei Wochen entscheiden, ob aus einem Schimmelfleck ein Rechtsstreit wird. Diese Reihenfolge hat sich bewährt.

Ein Punkt wird oft übersehen. Fachgerechte Schimmelbeseitigung heißt nicht Überstreichen. Sichtbarer Befall wird entfernt, die Ursache behoben und die Wand trocknet aus. Erst danach ist der Mangel weg.

05Beispielrechnung: was eine verschleppte Klärung kostet

Herr Becker vermietet eine Zwei-Zimmer-Wohnung für 750 € kalt plus 200 € Nebenkostenvorauszahlung. Anfang November meldet der Mieter Schimmel im Schlafzimmer. Wir nehmen eine Minderung von 15 % an, wie im Fall des LG Berlin. Herr Becker und alle Zahlen sind ausgedacht, die Rechnung ist ein Beispiel und keine Prognose.

In Variante A lässt Herr Becker innerhalb einer Woche messen. Ursache ist ein undichter Fensteranschluss, Mitte Dezember ist alles saniert. In Variante B streiten beide zunächst über das Lüften. Ein Gutachten kommt erst im Februar, saniert wird Ende März.

Die Sanierung kostet in beiden Fällen dasselbe. Der Unterschied von rund 1.150 € entsteht nur durch Zeit und ein teureres Gutachten, das im Streit nötig wurde. In Variante B kommt dazu das Risiko eines Prozesses.

Eine Zahl verdient einen zweiten Blick. Die Minderung wird zwar von der Bruttomiete berechnet, die Nebenkosten müssen Sie aber trotzdem an Versorger oder Gemeinschaft zahlen. Die 142,50 € fehlen deshalb vollständig bei der Kaltmiete, das sind 19 % von Herrn Beckers 750 €.

06Wenn der Mieter zu viel kürzt

Mindert ein Mieter zu Unrecht oder zu hoch, entsteht ein Mietrückstand. Das ist auch für ihn riskant. Der Bundesgerichtshof hat eine fristlose Kündigung bestätigt, nachdem Mieter wegen Schimmel 20 % gemindert hatten, der Schimmel aber auf ihr Wohnverhalten zurückging (BGH, Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11). Ein Irrtum über die Ursache schützt den Mieter nicht.

Für Sie ist das trotzdem kein Freibrief. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt einen Rückstand in bestimmter Höhe voraus (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage alles nach, wird sie in der Regel unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Ob die Kündigung im Einzelfall trägt, sollten Sie vorher anwaltlich prüfen lassen.

Wie eine Räumung abläuft, wenn es doch so weit kommt, steht in unserem Ratgeber zur Räumungsklage.

07Vermietete Eigentumswohnung: wer zuständig ist

Bei einer Eigentumswohnung liegt die Ursache oft im Gemeinschaftseigentum, etwa in der Außenwand, im Dach oder in einer Steigleitung. Beseitigen kann das nur die Gemeinschaft, beschlossen in der Eigentümerversammlung und beauftragt durch die Verwaltung.

Für Ihren Mieter ändert das nichts. Er hat seinen Mietvertrag mit Ihnen, und die Miete ist gemindert, bis der Mangel weg ist, auch wenn die Gemeinschaft langsam ist. Melden Sie den Schaden deshalb sofort schriftlich bei der Verwaltung, fordern Sie eine Begutachtung und dokumentieren Sie jede Nachfrage. Ob und wie Sie den Mietausfall von der Gemeinschaft ersetzt bekommen, hängt vom Einzelfall ab.

08Risiken und Grenzen: Worauf Sie achten sollten

Schimmelfälle sind für Vermieter schwer vorherzusagen. Die Quote hängt vom Gericht ab, die Beweislast liegt zunächst bei Ihnen, und Gutachten zur Ursache kommen nicht immer zu einem klaren Ergebnis. Ein Rechtsstreit über ein Jahr kann die Kosten aus der Beispielrechnung leicht übersteigen.

Ein zweites Risiko liegt vor dem Kauf. Wer eine vermietete Wohnung erwirbt, übernimmt auch bestehende Feuchtigkeitsprobleme. Fragen Sie nach früheren Schimmelmeldungen, sehen Sie sich Protokolle der Eigentümerversammlung an und prüfen Sie, ob Sanierungen am Gemeinschaftseigentum beschlossen oder aufgeschoben wurden.