Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus: was Vermieter 2026 rechnen sollten
Eine Beispielrechnung für sechs Wohnungen zeigt, wie Investition, Finanzierung, Förderung und mögliche Mieterhöhungen zusammenwirken.
Rula MamaInvestmentberater bei InvestImmo.de
Der Gaskessel im Keller Ihres vermieteten Hauses ist beispielsweise 25 Jahre alt und läuft noch. Trotzdem lohnt es sich, einen möglichen Austausch zu planen, bevor eine Störung Zeitdruck erzeugt.
Ob eine neue Gasheizung oder eine Wärmepumpe für Vermieter wirtschaftlicher ist, zeigt erst eine Rechnung, die Investition, Förderung, Finanzierung, mögliche Mieterhöhungen und laufende Kosten zusammen betrachtet.
01Funktioniert eine Wärmepumpe im Altbau-Mehrfamilienhaus?
Eine Wärmepumpe holt Wärme aus Luft, Erde oder Grundwasser und hebt sie mit Strom auf Heiztemperatur. Je niedriger die benötigte Temperatur unter ansonsten gleichen Bedingungen, desto effizienter kann sie arbeiten. Das Verhältnis aus erzeugter Wärme und eingesetztem Strom über das Jahr heißt Jahresarbeitszahl, kurz JAZ.
Für Vermieter können neben der technischen Leistung auch gesetzliche Effizienznachweise für eine Modernisierungsumlage relevant sein. Dazu gehört eine JAZ von mindestens 2,5 (§ 559f BGB), die von einem Fachunternehmen vor der Inbetriebnahme nach VDI 4650 nachgewiesen wird.
Ob eine niedrigere Vorlauftemperatur ausreicht, lässt sich vor einer Investition untersuchen. Ein Heizungsfachbetrieb kann die Temperatur des vorhandenen Systems bei geeigneter kalter Witterung testweise absenken und die Raumtemperaturen beobachten. Das liefert Hinweise, ersetzt aber nicht die Berechnung der Heizlast und die Prüfung von Heizflächen, Hydraulik und Warmwasserbereitung. Bleiben einzelne Räume kalt, können größere Heizkörper eine mögliche Lösung sein.
In einem Mehrfamilienhaus können mehrere Geräte als Kaskade zusammenarbeiten. Ob ein Pufferspeicher erforderlich ist und wie hygienisch einwandfreies Warmwasser bereitgestellt wird, hängt von der Anlagenplanung ab. Zudem gilt seit Oktober 2025 die wohnungsweise Verbrauchserfassung für Wärmepumpenwärme (§ 12 Abs. 3 HeizkostenV).
02Was das GModG seit Juli 2026 erlaubt
Die bisherige 65-%-Regel ist gestrichen. § 42 GModG erlaubt beim Heizungstausch zehn Optionen, darunter Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybridheizung und eine reine Gasheizung.
Bei Gas- und Ölheizungen, die nach dem 29.07.2026 eingebaut werden, sind steigende Anteile von Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff vorgeschrieben (§ 43 GModG).
| Mindestanteil | |
|---|---|
| ab 01.01.2029 | 10 % |
| ab 01.01.2030 | 15 % |
| ab 01.01.2035 | 30 % |
| ab 01.01.2040 | 60 % |
Vermieter müssen für solche neuen fossilen Heizungen ab 2028 die Hälfte der CO2-Kosten und Gas-Netzentgelte sowie ab 2029 die Hälfte der Mehrkosten vorgeschriebener Biobrennstoffe tragen (§ 5a CO2KostAufG). Damit wird das bisherige Stufenmodell abgelöst. Thematisch weiterführend: CO2-Kosten für Vermieter.
Für Gebäude ab sechs Wohnungen ist ein hydraulischer Abgleich neuer Heizungen vorgeschrieben (§ 60c GModG). Zudem müssen wasserführende Heizungen außer Wärmepumpen nach 15 Jahren geprüft werden (§ 60b GModG).
03Förderung und Mieterhöhung bei der Wärmepumpe
Private Vermieter können über die KfW-Heizungsförderung 458 einen Zuschuss von 30 % erhalten. Voraussetzung ist die Eintragung als Privatperson im Grundbuch. Einkommens- und Klimageschwindigkeitsboni sind ausschließlich Selbstnutzern vorbehalten.
| Baustein | Wert |
|---|---|
| Grundförderung | 30 % der förderfähigen Kosten |
| Förderfähige Kosten, 1. Wohnung | bis 28.000 €; ab 01.02.2027 halbjährlich um 750 € sinkend |
| 2. bis 6. Wohnung | je bis 15.000 € |
| ab 7. Wohnung | je bis 8.000 € |
| Boni für Einkommen und Klimageschwindigkeit | nur für selbstnutzende Eigentümer |
Für die Mietrechnung gilt die Regelung nach § 559e BGB: 10 % der maßgeblichen Kosten jährlich, unter Berücksichtigung von Förderung und eines pauschalen Erhaltungsabzugs von 15 %, begrenzt auf 0,50 € je m² monatlich innerhalb von sechs Jahren (§ 559e Abs. 3). Die Förderung wird in der Beispielrechnung zuerst abgezogen; der Erhaltungsabzug wird auf die verbleibenden Kosten angewendet.
04Vergleichsrechnung: Gaskessel oder Wärmepumpe
Familie Hartmann besitzt im fiktiven Beispiel ein Mehrfamilienhaus mit sechs vermieteten Wohnungen und 450 m² Wohnfläche. Der vorhandene Gaskessel verbraucht 72.000 kWh im Jahr. Verglichen werden ein neuer Gas-Brennwertkessel für 18.000 € und eine Luft-Wasser-Wärmepumpenkaskade für 75.000 €. Namen, Investitionskosten und Energiepreise sind reine Beispielannahmen, keine Prognose oder Marktbeobachtung.
Beide Varianten werden mit 3,8 % Jahreszins und 2 % anfänglicher Tilgung gerechnet. Die anfängliche Jahresrate beträgt damit 5,8 % des Darlehens. Angenommen wird, dass nur die Investition nach Zuschuss dauerhaft finanziert wird; eine mögliche Zwischenfinanzierung des Zuschusses, Gebühren und weitere Nebenkosten sind nicht enthalten. Die 3,8 % sind keine Aussage über verfügbare Marktkonditionen.
| Neue Gasheizung | Wärmepumpe | |
|---|---|---|
| Investition | 18.000 € | 75.000 € |
| Angenommener KfW-Zuschuss | 0 € | 22.500 € |
| Verbleibende Investition, finanziert | 18.000 € | 52.500 € |
| Angenommene Mieterhöhung | 0 € | +2.700 € |
| Anfängliche Kreditrate (Zins und Tilgung) | −1.044 € | −3.045 € |
| Halbe CO2-Kosten (60 €/t) | −466 € | 0 € direkte Brennstoff-CO2-Kosten |
| Halbe Gas-Netzentgelte | −540 € | 0 € Gas-Netzentgelte |
| Cashflow vor Steuern, nur unter diesen Annahmen | −2.050 € | −345 € |
Die Wärmepumpe kostet in diesem Beispiel vor Förderung rund 4,17-mal so viel wie der Gaskessel. Unter den tabellarischen Annahmen beträgt die rechnerische Cashflow-Differenz 1.705 € jährlich. Für den Gaskessel wird vereinfachend keine Mieterhöhung angesetzt; auch das ist eine Szenarioannahme, keine allgemeine rechtliche Aussage. Die Rechnung bildet nur ausgewählte Zahlungsströme des Heizungstauschs ab, nicht den gesamten Immobilien-Cashflow.
Und die Steuer? Ein Heizungstausch kann Erhaltungsaufwand sein; je nach Gesamtmaßnahme und Erwerbszeitpunkt können aber auch Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen. Nur bei erfüllten Voraussetzungen kommt eine Verteilung nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre in Betracht. Zuschüsse sind bei der steuerlichen Behandlung zu berücksichtigen.
Unter der ausdrücklichen Annahme, dass 52.500 € vollständig berücksichtigungsfähiger Erhaltungsaufwand sind und wirksam auf fünf Jahre verteilt werden, ergeben sich jährlich 10.500 €. Bei unverändertem Darlehensstand wären 3,8 % von 52.500 € rechnerisch 1.995 € Zinsen; bei laufender Tilgung sinkt der Zinsanteil, und die tatsächlichen Jahreszinsen folgen dem Zahlungsplan. Tilgung ist kein Werbungskostenabzug. Die zusätzliche Jahresmiete von 2.700 € erhöht die Einnahmen. Die steuerliche Einordnung und eine individuelle Berechnung gehören in die Steuerberatung.
Und die Mieter?
Für den Energievergleich wird zusätzlich ein Jahresnutzungsgrad der Gasheizung von 90 % angenommen. Erst damit entsprechen 72.000 kWh Gas einer jährlichen Nutzwärme von 64.800 kWh. Eine Wärmepumpe mit einer JAZ von 3,0 benötigt dafür 21.600 kWh Strom. Beide Ansätze müssen dieselben Wärmeleistungen einschließlich Warmwasser und vergleichbare Systemgrenzen erfassen.
Bei angenommenen 27 ct/kWh Strom ergeben sich 5.832 € jährlich, gegenüber 7.920 € für 72.000 kWh Gas zu 11 ct/kWh. Die reine Energiekostendifferenz beträgt 2.088 € für das Haus beziehungsweise 348 € je Wohnung bei einer vereinfachten gleichmäßigen Verteilung. Bei ebenfalls gleichmäßig verteilter Mehrmiete von 2.700 € jährlich steigt die Kaltmiete je Wohnung um 450 €. Der Saldo aus diesen beiden Positionen wäre eine Mehrbelastung von 102 € je Wohnung und Jahr.
Das ist keine vollständige Warmmietabrechnung: Verbrauchsunterschiede, Abrechnungsschlüssel, Wartung, Messkosten und die vom Vermieter zu tragenden Kostenanteile fehlen. Bei einer rein elektrisch betriebenen Wärmepumpe fallen vor Ort keine direkten CO2-Kosten für verbranntes Gas an; der Strompreis bleibt jedoch Markt- und Regulierungseinflüssen ausgesetzt.
Geben Sie Miete, Rate und laufende Kosten Ihrer Immobilie ein und vergleichen Sie nachvollziehbare Szenarien für die Zeit nach einer Modernisierung.
05Eigentumswohnung: wenn die Gemeinschaft entscheidet
Wer eine Eigentumswohnung statt eines ganzen Hauses besitzt, muss die Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft berücksichtigen. Über eine gemeinschaftliche Heizungsanlage entscheidet grundsätzlich die Gemeinschaft. Die Kostenverteilung richtet sich nach dem maßgeblichen gesetzlichen, vereinbarten oder wirksam beschlossenen Verteilungsschlüssel; gleiche Wohnungsgrößen allein garantieren keine gleichen Kostenanteile.
„Muss auch der Eigentümer einer einzelnen Wohnung große gemeinschaftliche Maßnahmen an Dach, Gebäude und Heizung mitbezahlen?“
Bei einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage tragen Eigentümer grundsätzlich ihren nach dem maßgeblichen Schlüssel ermittelten Anteil, finanziert etwa aus der Erhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage. Bei sechs ausdrücklich gleichen Kostenanteilen wären die angenommenen 52.500 € nach Förderung auf jeweils 8.750 € je Wohnung verteilt.
Für die Vermietung einer Eigentumswohnung sind die mietrechtlichen Voraussetzungen ebenfalls zu erfüllen. Ein Förderantrag der Gemeinschaft allein begründet noch keine Mieterhöhung nach § 559e BGB.
Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar. Maßgeblich ist grundsätzlich erst die tatsächliche Verwendung für steuerlich berücksichtigungsfähige Ausgaben. Auch eine Sonderumlage ist nicht allein wegen ihrer Zahlung sofort abziehbar. Das gesamte Hausgeld darf daher nicht pauschal als Erhaltungsaufwand angesetzt werden.
Ein ablehnendes Votum gegen eine gemeinschaftlich beschlossene Gasheizung befreit einen Eigentümer nicht automatisch von seinen Kostenpflichten. Bringen Sie die technische und wirtschaftliche Vergleichsrechnung deshalb vor der Abstimmung in die Versammlung ein und lassen Sie rechtliche Fragen gesondert prüfen.
06Für wen sich die Wärmepumpe rechnet
- Eine Fachplanung bestätigt geeignete Heizflächen, Heizlast und Systemtemperaturen; etwa 55 °C können ein hilfreicher Anhaltspunkt sein.
- Eine Förderung ist tatsächlich verfügbar und eine Mieterhöhung rechtlich zulässig und wirtschaftlich tragfähig.
- Sie möchten die direkte Abhängigkeit von Gas und dessen Brennstoff-CO2-Kosten reduzieren.
- Die Mieten liegen bereits an der Grenze dessen, was die Mieter tragen können.
- Das Haus benötigt hohe Vorlauftemperaturen, und Verbesserungen an Gebäude oder Heizflächen sind nicht geplant.
- Ein Wärmenetzanschluss ist konkret absehbar und im vollständigen Kostenvergleich günstiger.
07Risiken und Grenzen der Rechnung
Kosten sind objektspezifisch. Die 75.000 € im Beispiel sind eine Annahme. Gebäude, Heizkörper, Elektroanschluss und Warmwasserlösung können die Kosten verändern. Holen Sie mehrere vergleichbare Angebote ein und berücksichtigen Sie Wartung, Ersatzinvestitionen und mögliche Zwischenfinanzierung.
Strompreis und JAZ. Steigt der Strompreis oder erreicht die Anlage nur eine JAZ von 2,5, fällt der modellierte Energiekostenvorteil geringer aus. Ob eine Mieterhöhung rechtlich unverändert bestehen bleibt, lässt sich ohne Prüfung der Nachweis- und sonstigen Voraussetzungen nicht pauschal sagen.
Förderung unter Vorbehalt. Fördermittel können von Haushaltsmitteln und Programmvoraussetzungen abhängen. Prüfen Sie insbesondere die Regeln zum Vorhabenbeginn und zur zulässigen Vertragsgestaltung, bevor Sie einen bindenden Auftrag erteilen.
Härtefälle der Mieter. Wirtschaftliche Härteeinwände können bei einer Modernisierung relevant sein (§ 559 Abs. 4 BGB). Welche Einwendungen und Ausnahmen bei der gewählten Umlagegrundlage und dem konkreten Heizungstausch gelten, ist rechtlich zu prüfen.
Rechtliche Rahmenbedingungen. Alter, Bauart und geltende Ausnahmen für Heizkessel müssen geprüft werden; weder eine pauschale Austauschpflicht noch eine pauschale Befreiung lässt sich ableiten.
FAQHäufige Fragen
Lohnt sich eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus?
Das hängt von Heizlast, Heizflächen, Warmwasserbereitung, Investitionskosten, Förderung und Finanzierung ab. Etwa 55 °C Vorlauftemperatur sind ein hilfreicher Prüfpunkt, aber keine Eignungsgarantie. Im Beispiel ergibt sich daraus ein jährlicher Cashflow-Vorteil von rund 1.700 €; das Ergebnis hängt stark von den Annahmen zu Strom- und CO2-Kosten ab.
Bekommen Vermieter Förderung für eine Wärmepumpe?
Das Beispiel setzt 30 % Zuschuss über KfW-Programm 458 voraus. Ob Eigentümer und Maßnahme förderfähig sind und welche Kostenobergrenzen und Boni gelten, entscheiden die zum Antragzeitpunkt gültigen Programmbedingungen.
Wie viel darf ich die Miete nach dem Einbau einer Wärmepumpe erhöhen?
Die Beispielrechnung verwendet die 10-%-Umlage nach § 559e BGB, nach Abzug der Förderung und anschließend 15 % Erhaltungsanteil, sowie eine Begrenzung auf 0,50 € je m² monatlich innerhalb von sechs Jahren. Daraus ergeben sich bei 450 m² höchstens 2.700 € jährlich, sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind und die Grenze noch verfügbar ist. Effizienznachweise und Ausnahmen nach § 559f BGB sind zusätzlich zu beachten.
Darf ich seit 2026 wieder eine Gasheizung einbauen?
Ob eine Gasheizung erlaubt ist, hängt von den geltenden Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes und den Übergangsregelungen für das konkrete Gebäude ab. Prüfen Sie die aktuelle Rechtslage vor der Entscheidung.
Wer zahlt die CO2-Kosten bei einer neuen Gasheizung?
Maßgeblich sind die für die Anlage und den Abrechnungszeitraum geltenden Regeln zur CO2-Kostenaufteilung. Der in der Beispielrechnung angesetzte CO2-Betrag ist eine Annahme und kann je nach Ausstoß und Preis abweichen.
Muss ich meine alte Gasheizung austauschen?
Das hängt unter anderem von Alter, Kesselbauart und den geltenden gesetzlichen Ausnahmen ab. Eine Austauschpflicht allein wegen des Alters gibt es grundsätzlich nicht; maßgeblich sind die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes im Einzelfall.
Kann ich die Wärmepumpe steuerlich absetzen?
Ein Heizungstausch kann Erhaltungsaufwand sein, aber auch zu aktivierungspflichtigen Kosten führen. Eine Verteilung auf zwei bis fünf Jahre nach § 82b EStDV setzt die Erfüllung der gesetzlichen Bedingungen voraus; Zuschüsse sind zu berücksichtigen. Einzahlungen in die WEG-Erhaltungsrücklage sind nicht sofort abziehbar, sondern grundsätzlich erst tatsächliche berücksichtigungsfähige Ausgaben. Lassen Sie die Einordnung durch Ihre Steuerberatung prüfen.
Weiterlesen
Quellen
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), §§ 42, 43, 60b, 60c
- CO2-Kostenaufteilungsgesetz, §§ 5, 5a, 5d
- Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 555b, 555c, 559, 559e, 559f
- Heizkostenverordnung, § 12 Abs. 3
- KfW, Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude (458)/)
- Beispielrechnung: eigene Berechnung
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