§ 82b EStDV: Erhaltungsaufwand sofort absetzen oder verteilen?
Größere Reparaturen an einer vermieteten Wohnung dürfen Sie auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Ob das Geld bringt oder kostet, hängt an Ihrem Einkommen in den nächsten Jahren. Wir rechnen eine Renovierung über 30.000 € in vier Fällen durch.
Eduard WinterInvestmentberater bei InvestImmo.de
Die Mieter sind ausgezogen, und die Wohnung braucht mehr als einen Anstrich. Neues Bad, neue Böden, die Elektrik erneuert. Am Ende stehen 30.000 € auf den Rechnungen. Als Vermieter dürfen Sie diese Kosten von der Steuer absetzen. Die Frage ist nur, wann.
Normalerweise zählen Ausgaben in dem Jahr, in dem Sie sie bezahlen. Für größere Reparaturen an Wohngebäuden gibt es eine Ausnahme. Sie dürfen die Kosten auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das klingt nach einer Formalie. Je nach Einkommen kann die Wahl aber mehrere Tausend Euro ausmachen, in beide Richtungen.
01Was § 82b EStDV erlaubt
Die Vorschrift steht in der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung, einer Verordnung zum Einkommensteuergesetz. Sie weicht vom Abflussprinzip des § 11 Abs. 2 EStG ab, nach dem Ausgaben in dem Jahr zählen, in dem Sie sie leisten.
| Voraussetzung | Was das heißt | Absatz |
|---|---|---|
| Erhaltungsaufwand | Reparatur und Instandsetzung, keine Herstellungs- oder Anschaffungskosten | Abs. 1 Satz 1 |
| „größer“ | eine feste Grenze nennt die Vorschrift nicht | Abs. 1 Satz 1 |
| Privatvermögen | das Gebäude gehört im Zeitpunkt der Zahlung nicht zu einem Betriebsvermögen | Abs. 1 Satz 1 |
| überwiegend Wohnzwecke | Wohnfläche mehr als die Hälfte der Nutzfläche; je Wohnung ein Garagenplatz zählt als Wohnzweck | Abs. 1 Sätze 2 bis 4 |
| gleichmäßig | gleiche Teile in jedem Jahr, zwischen zwei und fünf Jahren | Abs. 1 Satz 1 |
| mehrere Eigentümer | alle verteilen auf denselben Zeitraum | Abs. 3 |
Sie entscheiden in der Steuererklärung für das Jahr, in dem Sie bezahlt haben. Die Anlage V hat dafür eigene Zeilen für zu verteilende Erhaltungsaufwendungen und für die Teilbeträge aus den Vorjahren. Die Wahl gilt je Maßnahme. Eine kleine Reparatur können Sie sofort absetzen und eine große im selben Jahr verteilen.
02Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten
Verteilen können Sie nur Erhaltungsaufwand. Herstellungskosten wirken ohnehin nur über die Abschreibung, verteilt auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Deshalb kommt vor der Verteilungsfrage immer die Abgrenzung.
| Art | Beispiele | Steuerliche Wirkung |
|---|---|---|
| Erhaltungsaufwand | Bad im gleichen Standard erneuern, neue Böden, Fenster gleicher Art, Heizung austauschen, Anstrich | sofort oder verteilt nach § 82b |
| Herstellungskosten | Anbau, Dachgeschossausbau, zusätzliche Wohnfläche, deutliche Hebung des Standards | Abschreibung über die Nutzungsdauer |
| anschaffungsnahe Herstellungskosten | Instandsetzung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf über 15 % der Gebäudekosten ohne Umsatzsteuer | Abschreibung wie das Gebäude (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) |
Beim Standard schaut die Finanzverwaltung auf vier zentrale Bereiche: Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster (BMF-Schreiben vom 26.01.2026). Wer nur ersetzt, was da war, hat in der Regel Erhaltungsaufwand. Nach den Einkommensteuer-Richtlinien behandelt das Finanzamt Aufwendungen bis 4.000 € ohne Umsatzsteuer je Baumaßnahme auf Antrag stets als Erhaltungsaufwand (R 21.1 Abs. 2 EStR).
03Warum die Verteilung überhaupt etwas bringt
Die Einkommensteuer ist progressiv. Bis 69.878 € zu versteuerndem Einkommen steigt der Grenzsteuersatz 2026 von 14 % auf 42 % (§ 32a EStG). Ein großer Abzug in einem Jahr drückt Ihr Einkommen weit nach unten, in Bereiche mit niedrigerem Satz. Jeder weitere Euro spart dort weniger.
Verteilen Sie den Betrag, fällt der Abzug jedes Jahr dort an, wo Ihr Satz hoch ist. Wie das genau wirkt, erklärt der Ratgeber zum Grenzsteuersatz. Liegt Ihr Einkommen auch nach dem Abzug noch durchgehend im Bereich mit festem Satz, bringt die Verteilung nichts. Dann zählt nur noch, dass das Geld beim Sofortabzug früher zurückkommt.
04Beispielrechnung: 30.000 € Renovierung in vier Fällen
Sabine hat 2019 eine Eigentumswohnung gekauft und vermietet. 2026 zieht der Mieter aus. Sie lässt das Bad im bisherigen Standard erneuern, Böden verlegen und die Wohnung streichen. Die Rechnungen über 30.000 € bezahlt sie 2026. Weil der Kauf mehr als drei Jahre zurückliegt, ist das Erhaltungsaufwand. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.
Sabine ist ledig. Wir vergleichen die gesamte Steuerersparnis über die Jahre 2026 bis 2030 für vier Einkommensverläufe. Das Einkommen ist jeweils ohne die Renovierung angegeben.
| Sofort | 2 Jahre | 3 Jahre | 5 Jahre | |
|---|---|---|---|---|
| A: 72.000 € in jedem Jahr | 11.255 € | 12.026 € | 12.279 € | 12.470 € |
| B: Elternzeit 2026 mit 35.000 €, danach 72.000 € | 5.670 € | 10.113 € | 11.006 € | 11.710 € |
| C: 2026 noch 72.000 €, ab 2027 Ruhestand mit 40.000 € | 11.255 € | 10.372 € | 10.077 € | 9.842 € |
| D: 110.000 € in jedem Jahr | 14.099 € | 14.099 € | 14.099 € | 14.099 € |
Fall A ist der typische Vermieter mit gutem Einkommen. Mit dem Sofortabzug fällt Sabines Einkommen 2026 von 72.000 € auf 42.000 €. Ein Teil der 30.000 € spart dann nur gut 30 %. Verteilt auf fünf Jahre senkt jede Rate von 6.000 € ein Einkommen, das bei 42 % liegt. Das bringt 1.215 € mehr.
Fall B zeigt den größten Hebel. Fällt die Renovierung in ein Jahr mit niedrigem Einkommen, etwa Elternzeit oder Teilzeit, verpufft ein Teil des Sofortabzugs fast ohne Wirkung. Die Verteilung schiebt den Abzug in Jahre mit vollem Einkommen und bringt 6.040 € mehr.
Fall C ist das Gegenteil. Sinkt das Einkommen ab dem nächsten Jahr, ist der Abzug im Jahr der Zahlung am meisten wert. Wer hier verteilt, verschenkt 1.413 €.
Fall D liegt mit und ohne Abzug in derselben Zone mit festem Satz. Die Summe ist gleich, der Sofortabzug bringt das Geld aber vier Jahre früher.
05Verkauf, Erbfall und Eigennutzung
Was passiert mit den Raten, die noch ausstehen? Die Verordnung regelt das ausdrücklich.
- 01Verkauf
Verkaufen Sie die Wohnung während der Verteilung, ziehen Sie den noch offenen Teil im Jahr des Verkaufs als Werbungskosten ab (§ 82b Abs. 2 Satz 1 EStDV).
- 02Ende der Vermietung
Dasselbe gilt, wenn Sie die Wohnung nicht mehr vermieten, etwa weil Sie selbst einziehen, oder wenn Sie sie in ein Betriebsvermögen einbringen (Abs. 2 Satz 2).
- 03Tod
Stirbt der Vermieter, ist der Rest im Todesjahr beim Verstorbenen abzuziehen, nicht bei den Erben. So hat es der Bundesfinanzhof entschieden (BFH, IX R 31/19) und sich damit gegen die bisherige Verwaltungsregel in R 21.1 Abs. 6 EStR gestellt.
Wer die Wohnung in ein oder zwei Jahren verkaufen will, gewinnt durch eine lange Verteilung deshalb wenig. Der Rest fällt im Verkaufsjahr ohnehin auf einmal an.
06Eigentumswohnung: Ihr Anteil an Arbeiten der Gemeinschaft
Bei einer Eigentumswohnung gibt es zwei Arten von Reparaturen. Im Sondereigentum, also in Ihrer Wohnung, beauftragen und bezahlen Sie selbst. Am Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade oder Leitungen entscheidet die Eigentümergemeinschaft, und Sie tragen Ihren Anteil.
„Muss ein kleiner Eigentümer auch diese großen Teile für Dach und Fach bezahlen?“
Diese Frage kam in einem Beratungsgespräch zu einer Kapitalanlage. Die Antwort ist ja, anteilig nach den Miteigentumsanteilen, meist aus der Erhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage. Steuerlich zählt Ihr Anteil erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für die Erhaltung ausgibt, nicht schon, wenn Sie in die Rücklage einzahlen (BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24).
Ob und wie Sie Ihren Anteil an einer großen Maßnahme der Gemeinschaft nach § 82b verteilen können, klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater. Die Vorschrift verlangt, dass alle Eigentümer eines Gebäudes auf denselben Zeitraum verteilen (Abs. 3). Für Arbeiten in Ihrem Sondereigentum entscheiden Sie allein.
07Für wen die Verteilung passt
- Der Betrag würde Ihr Einkommen im Zahlungsjahr in eine deutlich niedrigere Zone drücken.
- Ihr Einkommen ist im Renovierungsjahr ausnahmsweise niedrig.
- Sie erwarten in den nächsten Jahren ein gleich hohes oder höheres Einkommen.
- Ihr Einkommen sinkt bald, etwa durch Ruhestand oder Teilzeit.
- Sie liegen auch nach dem Abzug durchgehend im Bereich von 42 %.
- Sie wollen die Wohnung bald verkaufen oder selbst nutzen.
- Sie brauchen die Steuererstattung jetzt, etwa für die nächste Rate.
08Risiken und Grenzen
Die Zukunft ist unsicher. Die Verteilung setzt auf eine Annahme über Ihr Einkommen in den nächsten Jahren. Jobwechsel, Krankheit oder Teilzeit können die Rechnung umdrehen. Fall C zeigt, wie schnell aus einem Vorteil ein Nachteil wird.
Der Zeitwert des Geldes. Beim Sofortabzug kommt die Erstattung mit dem nächsten Bescheid. Verteilt kommt sie in Raten über bis zu fünf Jahre. Wer das Geld für eine Sondertilgung oder Rücklage einsetzen könnte, verliert bei der Verteilung einen Teil des Vorteils.
Streit über die Abgrenzung. Ordnet das Finanzamt die Arbeiten als Herstellungskosten ein, entfällt die Verteilung ganz. Bewahren Sie Rechnungen mit genauer Beschreibung der Arbeiten auf, Fotos vom Zustand vorher und nachher helfen bei Nachfragen.
Steuersätze können sich ändern. Unsere Rechnung nutzt für alle Jahre den Tarif 2026. Der Entwurf des Einkommensteuerreformgesetzes 2027 sieht neue Grenzen vor, beschlossen ist er nicht. Kleine Verschiebungen ändern das Ergebnis meist nur wenig, die Richtung bleibt.
FAQHäufige Fragen
Was regelt § 82b EStDV?
Die Vorschrift erlaubt, größeren Erhaltungsaufwand für ein überwiegend zu Wohnzwecken genutztes Gebäude im Privatvermögen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen. Ohne sie wären die Kosten im Jahr der Zahlung abzuziehen.
Ab welchem Betrag ist Erhaltungsaufwand „größer“?
Eine feste Grenze gibt es nicht. In der Praxis lohnt die Frage ab Beträgen, die Ihr zu versteuerndes Einkommen spürbar senken, im Beispiel ab einigen Tausend Euro.
Kann ich den Verteilungszeitraum frei wählen?
Ja, zwischen zwei und fünf Jahren, mit gleichen Teilbeträgen in jedem Jahr. Gehört das Gebäude mehreren Personen, müssen alle denselben Zeitraum wählen (§ 82b Abs. 3 EStDV).
Gilt § 82b auch für Gewerbeimmobilien?
Nur, wenn das Gebäude überwiegend Wohnzwecken dient, die Wohnfläche also mehr als die Hälfte der Nutzfläche ausmacht. Gehört die Immobilie zu einem Betriebsvermögen, ist die Verteilung nach § 82b ausgeschlossen.
Was passiert mit dem Rest, wenn ich die Wohnung verkaufe?
Der noch nicht abgezogene Teil wird im Jahr des Verkaufs als Werbungskosten abgezogen (§ 82b Abs. 2 EStDV). Dasselbe gilt, wenn Sie nicht mehr vermieten oder die Wohnung in ein Betriebsvermögen einbringen.
Können die Erben den Rest weiter verteilen?
Nach dem Bundesfinanzhof nicht. Der Rest ist im Todesjahr beim Verstorbenen abzuziehen (BFH, IX R 31/19). Die frühere Verwaltungsregel, nach der die Erben weiter verteilen, ist damit überholt.
Kann ich Renovierungen kurz nach dem Kauf verteilen?
Nur, wenn es Erhaltungsaufwand ist. In den ersten drei Jahren nach dem Kauf werden Instandsetzungen über 15 % der Gebäudekosten ohne Umsatzsteuer zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und laufen über die Abschreibung.
Lohnt sich die Verteilung im Spitzensteuersatz?
Meist nicht. Liegt Ihr Einkommen auch nach dem Abzug durchgehend bei 42 %, ist die Ersparnis gleich hoch. Der Sofortabzug bringt das Geld dann früher.
Weiterlesen
Quellen
Alle Quellen abgerufen am 16.10.2026.
- § 82b EStDV (Behandlung größeren Erhaltungsaufwands bei Wohngebäuden)
- § 11 EStG (Abflussprinzip), § 6 EStG (Abs. 1 Nr. 1a, anschaffungsnahe Herstellungskosten), § 32a EStG (Tarif 2026)
- BMF-Schreiben vom 26.01.2026, Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten bei Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden, zusammengefasst nach EY
- BFH, IX R 31/19 (Erhaltungsaufwand nach § 82b im Todesjahr), zusammengefasst nach EY
- BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24 (Zahlungen in die Erhaltungsrücklage)
- Einkommensteuer-Richtlinien R 21.1 (Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand)
- Beispielrechnungen: eigene Berechnung nach dem Tarif 2026, Stand 16.10.2026
Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.
Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen, Stand 16.10.2026.
