Familienpool für Immobilien: Vermögen und Einkommen verteilen

Sie haben vier vermietete Wohnungen, zwei erwachsene Kinder und einen Grenzsteuersatz von über 40 %. Die Kinder studieren und verdienen kaum etwas. Irgendwann sollen sie die Wohnungen bekommen. Bis dahin wollen Sie aber selbst entscheiden, was verkauft, saniert oder neu finanziert wird.

Ein Familienpool versucht genau diesen Spagat. Die Wohnungen kommen in eine Familiengesellschaft, die Kinder bekommen Anteile. Die steuerlichen Einkünfte werden nach der anerkannten Beteiligungs- und Gewinnverteilung zugerechnet. Die Eltern können sich Geschäftsführungs- und Stimmrechte vorbehalten, ohne den Kindern ihre wirtschaftliche Beteiligung zu nehmen. Ob sich das lohnt, hängt an Zahlen und an Regeln, deren Einhaltung das Finanzamt prüft.

01Was ein Familienpool ist

Familienpool ist kein Rechtsbegriff. Gemeint ist eine Gesellschaft, in der eine Familie ihr Vermögen bündelt. Bei Immobilien kommen unter anderem diese drei Formen infrage.

Bei einer KG können die Kinder Kommanditisten werden. Ihre Außenhaftung richtet sich grundsätzlich nach der eingetragenen Haftsumme und entfällt insoweit, wie die entsprechende Einlage geleistet ist. Rückzahlungen können die Haftung wieder aufleben lassen; vor der Eintragung können besondere Haftungsrisiken bestehen. Die Eltern führen die Geschäfte entweder selbst als persönlich haftende Komplementäre oder über eine GmbH, deren Geschäftsführer sie sind. Die steuerliche Einordnung muss zur gewählten Geschäftsführungsregelung passen.

02Wie die Familien-KG besteuert wird

Eine KG, die ausschließlich eigene Immobilien vermietet und weder gewerblich tätig noch gewerblich geprägt ist, erzielt grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung. Sie zahlt darauf selbst keine Einkommen- oder Gewerbesteuer. Das Finanzamt stellt den Überschuss fest und rechnet ihn den Gesellschaftern nach der steuerlich anerkannten Verteilung zu. Jeder versteuert seinen Teil mit seinem persönlichen Steuersatz.

Für die Steuer schaut das Finanzamt bei einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft grundsätzlich durch die Gesellschaft hindurch. Jedem Gesellschafter wird rechnerisch sein Anteil an jeder Wohnung zugerechnet (§ 39 Abs. 2 Nr. 2 AO). Bei unentgeltlicher Übertragung werden die bisherigen Abschreibungsgrundlagen grundsätzlich fortgeführt; bei entgeltlichen oder teilentgeltlichen Vorgängen können sich andere Grundlagen ergeben. Auch die Frist für private Veräußerungsgeschäfte richtet sich nach den Erwerbsvorgängen; bei unentgeltlichem Erwerb ist grundsätzlich die Anschaffung des Rechtsvorgängers maßgeblich. Wer einen Anteil verkauft, verkauft steuerlich anteilig Wohnungen (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG).

03Beispielrechnung: vier Wohnungen in der Familien-KG

Beispielrechnung, vereinfacht: Familie Berger besitzt vier vermietete Eigentumswohnungen mit einem angenommenen steuerlichen Immobilienwert von zusammen 1.200.000 €. Auf ihnen liegen noch 200.000 € Darlehen zu 3,8 % Zins. Die Eltern gründen eine GmbH & Co. KG, bringen die Wohnungen ein und schenken jedem der beiden Kinder 20 % der Anteile. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose. Für die Verteilung wird angenommen, dass die Eltern vor der Übertragung wirtschaftlich je zur Hälfte beteiligt sind und jeder Elternteil jedem Kind zehn Prozentpunkte überträgt. Danach halten die Eltern je 30 % und die Kinder je 20 % der Vermögens- und Ergebnisbeteiligung.

Die Rechnung unterstellt eine nicht gewerbliche, steuerlich transparente KG, steuerlich anerkannte Beteiligungen und die unveränderte Fortführung der Abschreibungsgrundlagen. Ein Elternteil erhält als Kommanditist eine gesellschaftsvertragliche Geschäftsführungsbefugnis, um eine gewerbliche Prägung zu vermeiden. Etwaige einmalige Steuern aus der Einbringung und Anteilsübertragung sind nicht eingerechnet. Einbringung, Schuldzuordnung und Schenkungen sollten Sie mit Steuerberater und Notar aufeinander abstimmen.

Zuerst die Zahlen auf dem Konto der KG. Sie nimmt 48.000 € Kaltmiete im Jahr ein. Davon gehen 6.000 € nicht umlagefähige Kosten, 7.600 € Zinsen und 4.000 € Tilgung ab. Vor Steuern bleiben 30.400 € im Jahr. Die Zinsen werden vereinfachend auf eine ganzjährig unveränderte Darlehensbasis von 200.000 € berechnet; unterjährige Tilgungen und Zahlungszeitpunkte bleiben außer Betracht. Höhere Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung können den Überschuss mindern. Zusätzliche Gründungs- und laufende Gesellschaftskosten sind in dieser Rechnung nicht enthalten.

Für die folgende Steuerrechnung müssen die 6.000 € vollständig im jeweiligen Jahr abzugsfähige Aufwendungen sein. Nicht umlagefähige Kosten sind nicht automatisch steuerlich abziehbar. Insbesondere sind Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht sofort abzugsfähig; maßgeblich sind tatsächlich verausgabte, steuerlich berücksichtigungsfähige Beträge. Auch das gesamte Hausgeld darf nicht pauschal abgezogen werden.

Ohne Übertragung der Einkünfte auf die Kinder versteuerten die Eltern im Beispiel die ganzen 19.400 €. Nach der Übertragung sind es noch 11.640 €. Für einen eindeutigen Vergleich wird angenommen, dass das gemeinsame zu versteuernde Einkommen der zusammen veranlagten Eltern vor der Übertragung einschließlich des gesamten Vermietungsüberschusses 150.000 € beträgt. Bei ansonsten unveränderten Verhältnissen sinkt es um 7.760 € auf 142.240 €. Entscheidend ist die Übertragung einer steuerlich anerkannten Beteiligung, nicht die Gründung einer KG allein.

Für die Entlastungsrechnung wird vereinfacht ein Grenzsteuersatz von 42 % auf den gesamten verlagerten Überschuss angesetzt: 7.760 € × 42 % = 3.259,20 € weniger Einkommensteuer im Jahr. Das ist eine vereinfachte Grenzsteuersatzrechnung, keine individuelle Tarifberechnung. Gesetzliche Tarifrundungen bleiben ebenso außer Betracht wie Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Die Kinder versteuern im Beispiel je 3.880 €. Liegt ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen unter dem maßgeblichen Grundfreibetrag, fällt keine Einkommensteuer an. Der Grundfreibetrag beträgt 2026 für jede Person 12.348 €. Bei zehn rechnerisch identischen Jahren summiert sich die vereinfachte Einkommensteuerentlastung auf 32.592 €, also rund 32.600 €. Das ist keine Nettorendite: Zusätzliche Gesellschaftskosten, einmalige Übertragungssteuern und Änderungen bei Einkommen, Steuern oder Immobilien sind nicht berücksichtigt.

Wichtig für die Einordnung: Den Kindern muss ihr Gewinnanteil wirtschaftlich zustehen. Eine vertragsgemäße Gewinnthesaurierung in der Gesellschaft ist nicht dasselbe wie eine Zuwendung an die Eltern. Werden Einkünfte den Kindern jedoch nur auf dem Papier zugerechnet, während die Eltern uneingeschränkt wirtschaftlich darüber verfügen, kann die steuerliche Anerkennung gefährdet sein.

Die Schenkungsteuer auf die Anteile

Der Anteil an einer vermögensverwaltenden KG wird für die Schenkungsteuer grundsätzlich als Anteil an den Wohnungen und den Schulden behandelt (§ 10 Abs. 1 ErbStG). Für das Beispiel wird unterstellt, dass sämtliche Wohnungen die Voraussetzungen der Begünstigung für vermietete Wohnimmobilien nach § 13d ErbStG erfüllen. Dann ergibt der Ansatz von 90 % einen Immobilienwert von 1.080.000 €. Werden die damit wirtschaftlich zusammenhängenden Schulden entsprechend nur zu 90 % berücksichtigt, sind 180.000 € abzuziehen. Auf jedes Kind entfallen 20 % von 900.000 €, also 180.000 € vor persönlichen Freibeträgen.

Bei der angenommenen hälftigen Zuwendung durch beide Eltern entfallen davon 90.000 € auf jeden Elternteil. Unter der zusätzlichen Annahme, dass keine früheren Erwerbe vom jeweiligen Elternteil innerhalb des maßgeblichen Zehnjahreszeitraums die Freibeträge vermindern, liegt dies unter den Freibeträgen von jeweils 400.000 €. Im Beispiel fällt daher keine Schenkungsteuer an. Begünstigung, Schuldenabzug und konkrete Zuwendungen müssen zur tatsächlichen Gestaltung passen. Lassen Sie die Übertragung von Ihrem Steuerberater und Notar begleiten.

§ 14 ErbStG fasst Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammen. Frühere Erwerbe außerhalb dieses Zeitraums werden dabei grundsätzlich nicht mehr einbezogen; es gibt keinen für sämtliche Schenkungen gemeinsamen Neustart. Weitere Übertragungen sind entsprechend zu planen. Weil die Kinder schon beteiligt sind, wächst ein Teil einer möglichen Wertsteigerung bereits bei ihnen und nicht mehr im Nachlass der Eltern.

04Familien-KG oder Familien-GmbH

Eine GmbH ist eine weitere Möglichkeit für eine Familiengesellschaft. Ob sie gegenüber einer vermögensverwaltenden KG geeignet ist, hängt unter anderem von Ausschüttungen, Haltedauer, Verkaufserwartungen und Verwaltungskosten ab.

Die Belastung von 15,825 % ergibt sich 2026 aus 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die Körperschaftsteuer, also weiteren 0,825 Prozentpunkten. Das ist keine Gesamtsteuerbelastung einschließlich Gewerbesteuer und Ausschüttungsbesteuerung. Eine Entlastung begünstigter Grundstückserträge von Gewerbesteuer setzt insbesondere voraus, dass die Bedingungen der erweiterten Grundstückskürzung erfüllt sind. Die Voraussetzungen und die Gesamtbelastung sollten Sie mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Eine GmbH kann interessant sein, wenn laufende Gewinne langfristig in der Gesellschaft bleiben sollen. Das allein macht sie aber nicht zur besseren Lösung. Die Rechnung dazu steht im Ratgeber Vermögensverwaltende GmbH.

05Was das Finanzamt verlangt

Die Übertragung muss steuerlich wirksam sein, und die Kinder müssen echte Gesellschafter werden. Bei Verträgen unter Angehörigen sind klare Vereinbarungen, deren tatsächliche Durchführung und die wirtschaftliche Zurechnung wichtig. Der Fremdvergleich fragt ergänzend, ob fremde Partner entsprechende Vereinbarungen getroffen hätten; er ersetzt nicht die Beurteilung der konkreten Gestaltung.

Vorbehaltene Geschäftsführungs- oder Stimmrechte führen nicht automatisch dazu, dass die Anteile weiter den Eltern zugerechnet werden. Entscheidend ist, ob die Kinder trotz dieser Rechte rechtlich und wirtschaftlich tatsächlich beteiligt sind. Ein tragfähiger Vertrag muss beides zusammenbringen.

06Für wen ein Familienpool passt

07Risiken und Grenzen

Schulden können die Schenkung zum Teilverkauf machen. Eine Schuldübernahme oder andere Gegenleistung kann einen entgeltlichen Teil begründen. Die bloße Beteiligung an einer verschuldeten Gesellschaft ist nicht automatisch eine persönliche Schuldübernahme. Liegt ein entgeltlicher Vorgang innerhalb der maßgeblichen Zehnjahresfrist vor, kann ein steuerpflichtiger privater Veräußerungsgewinn entstehen. Das kann auch für die Einbringung selbst relevant sein. Wie solche Vorgänge einzuordnen sind, erläutert unser Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien. Die Folgen Ihrer konkreten Übertragung sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären.

Grunderwerbsteuer hat eigene Fristen. Bei der Einbringung in eine Personengesellschaft können anteilige Befreiungen nach § 5 GrEStG infrage kommen. Eine Verringerung der Beteiligung innerhalb der zehnjährigen Nachbehaltensfrist des § 5 Abs. 3 GrEStG kann Folgen für die Begünstigung haben. Persönliche Befreiungen nach § 3 GrEStG können ebenfalls relevant sein, gelten aber nicht pauschal für jede Einbringungs- und Schenkungsfolge innerhalb einer Familie. Gerade das Beispiel „erst einbringen, dann Anteile schenken“ erfordert eine abgestimmte Gestaltung unter Berücksichtigung der zeitlichen Anwendung von § 24 GrEStG und einschlägiger Übergangsregeln. Auch spätere Anteilsübertragungen können Grunderwerbsteuer auslösen. Beziehen Sie Steuerberater und Notar deshalb vor der ersten Übertragung ein.

Die Kinder sind Gesellschafter. Sie bekommen Informationsrechte, ihre Anteile können bei Scheidung oder Insolvenz eine Rolle spielen, und sie übernehmen Verantwortung für Entscheidungen. Ein Familienpool braucht ein Mindestmaß an Einigkeit.

Aufwand läuft jedes Jahr. Je nach Gestaltung entstehen Kosten für notarielle Beurkundungen, Handelsregister und Grundbuchumschreibung. Hinzu kommen die jährliche Feststellungserklärung sowie bei der GmbH & Co. KG Buchführung und Jahresabschlüsse für die KG und die Komplementär-GmbH. Für diese Gesellschaften bestehen regelmäßig auch Offenlegungs- bzw. Hinterlegungspflichten mit größenabhängigen Erleichterungen. Holen Sie vorab Angebote ein und ergänzen Sie diese Kosten in der Wirtschaftlichkeitsrechnung.

Die Immobilien tragen ihre Risiken weiter. Leerstand, Instandhaltung und höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung mindern den Überschuss für alle Gesellschafter. Auch steuerliche Rahmenbedingungen können sich ändern; langfristige Rechnungen sind keine Zusage gleichbleibender Regeln.

Geschrieben von

Rula Mama

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Bestandsimmobilien, Kalkulation und Objektprüfung.

Rula ist seit 2021 in der Finanzdienstleistung tätig. Sein Schwerpunkt sind Bestandsimmobilien als Kapitalanlage, nachvollziehbare Kalkulationen und eine ehrliche Einschätzung von Substanz und laufenden Kosten.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.