Passives Einkommen mit Immobilien: Mieteinnahmen Schritt für Schritt aufbauen
Mieteinnahmen als zusätzliches Einkommen: was nach Rate, Kosten und Steuern übrig bleibt und wie Sie Schritt für Schritt ein Portfolio aufbauen.
Michael PaukerInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Was bedeutet passives Einkommen durch Immobilien?
Bei vermieteten Immobilien zahlt der Mieter jeden Monat Miete. Was nach Finanzierung, Verwaltung, Rücklagen und Steuern übrig bleibt, ist Ihr Cashflow. Solange ein Darlehen läuft, ist dieser Überschuss meist klein oder negativ. Größer wird er vor allem, wenn Mieten steigen und Darlehen getilgt sind.
Ganz passiv ist das nicht: Auch mit Hausverwaltung bleiben Entscheidungen, Steuererklärung und das Risiko von Leerstand und Reparaturen bei Ihnen. Parallel bauen Sie über die Tilgung Vermögen auf.
02Der Weg zu laufenden Mieteinnahmen in 5 Schritten
Schritt 1: Finanziellen Status analysieren
Bevor Sie investieren, klären Sie:
- Wie hoch ist Ihr verfügbares Einkommen nach allen Ausgaben?
- Haben Sie bestehende Verbindlichkeiten?
- Wie viel Reserve haben Sie für Leerstand und Reparaturen?
- Wie viel Risiko können und wollen Sie tragen?
Schritt 2: Das passende Objekt finden
Nicht jede Immobilie eignet sich für laufende Überschüsse. Achten Sie auf:
- Verhältnis von Miete zu Kaufpreis im Vergleich zum Standort
- Zustand und Rücklage der Eigentümergemeinschaft
- Stabile Mieterstruktur
- Standort mit niedrigem Leerstand
Schritt 3: Finanzierung gestalten
Je niedriger die Rate, desto höher der laufende Cashflow. Stellschrauben:
- Zinssatz vergleichen (zum Beispiel über unseren Partner finanzplusimmo.de)
- Tilgung festlegen: Eine niedrige Tilgung von 1 bis 2 % senkt die Rate, hinterlässt aber eine höhere Restschuld und mehr Zinsänderungsrisiko
- Sondertilgungsrechte vereinbaren
Schritt 4: Verwaltung einplanen
Eine gute Hausverwaltung übernimmt den Großteil der Arbeit:
- Mietersuche und -betreuung
- Nebenkostenabrechnung
- Koordination von Reparaturen
- Mietinkasso
Ihre Kosten sind nicht auf den Mieter umlegbar und gehören in die Rechnung.
Schritt 5: Schrittweise wachsen
Weitere Objekte erhöhen Mieteinnahmen, aber auch Schulden und Risiken. Jedes Objekt sollte für sich tragfähig sein.
03Rechenbeispiel: Laufender Cashflow
Rechenbeispiel, keine Prognose. Annahmen je Einheit: Kaufpreis 100.000 €, Kaufnebenkosten aus Eigenkapital, Darlehen 100.000 € mit 3,5 % Zins und 1,5 % Tilgung, Kaltmiete 550 € im Monat, Gebäudeanteil 75 %, AfA 2 %, Grenzsteuersatz 42 %, kein Leerstand.
| Position (1. Jahr, pro Monat) | 1 Einheit | 3 Einheiten | 5 Einheiten |
|---|---|---|---|
| Mieteinnahmen | 550 € | 1.650 € | 2.750 € |
| Darlehensrate | −417 € | −1.250 € | −2.083 € |
| Verwaltung | −30 € | −90 € | −150 € |
| Rücklage | −30 € | −90 € | −150 € |
| Sonstige nicht umlagefähige Kosten | −20 € | −60 € | −100 € |
| Cashflow vor Steuern | 53 € | 160 € | 267 € |
| Einkommensteuer auf den Überschuss | −35 € | −105 € | −175 € |
| Cashflow nach Steuern | 18 € | 55 € | 92 € |
| Tilgung (Vermögensaufbau) | 125 € | 375 € | 625 € |
Warum fällt Steuer an? Steuerpflichtig ist die Miete abzüglich Zinsen, AfA und abziehbarer Kosten, nicht abzüglich der Tilgung. In diesem Beispiel bleibt ein steuerpflichtiger Überschuss von rund 1.000 € im Jahr je Einheit. Die Rücklage zählt steuerlich erst, wenn sie für Reparaturen ausgegeben wird.
Was die Rechnung zeigt: Der laufende Überschuss ist in den ersten Jahren klein. Ein einziger Monat Leerstand kostet 550 € und damit mehr als der Jahresüberschuss einer Einheit. Der größere Effekt ist die Tilgung. Mit fortschreitender Entschuldung und steigenden Mieten wächst der Cashflow.
04Häufige Fehler
- Zu teuer kaufen: Ein überhöhter Kaufpreis drückt den Cashflow dauerhaft
- Standort ignorieren: Leerstand bedeutet keine Mieteinnahmen
- Keine Rücklagen bilden: Reparaturen kommen, nur der Zeitpunkt ist offen
- Steuern vergessen: Überschüsse aus Vermietung sind einkommensteuerpflichtig
05Risiken
Leerstand, Mietausfall, Instandhaltung, steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung und sinkende Immobilienpreise können das Ergebnis verschlechtern. Planen Sie eine Reserve von mehreren Monatsraten ein.
06Fazit
Laufende Mieteinnahmen sind planbar, aber selten sofort hoch. Solange Darlehen laufen, steht der Vermögensaufbau über die Tilgung im Vordergrund. Wer realistisch rechnet, Reserven hält und Objekte einzeln prüft, kann sich über die Jahre ein zusätzliches Einkommen aufbauen.
Lassen Sie sich kostenlos beraten und rechnen Sie Ihr erstes Objekt mit uns durch.
Quellen
- Beispielrechnung: eigene Rechnung mit den genannten Annahmen, Stand 12.10.2026
- § 7 Abs. 4, § 9, § 21 EStG (gesetze-im-internet.de); BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24 (Erhaltungsrücklage)
Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.
Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Rechenbeispiele mit offengelegten Annahmen.
