Klumpenrisiko bei Immobilien: Wie Sie Ihr Vermögen streuen

Sie haben vor ein paar Jahren eine Wohnung gekauft, in Ihrer Stadt, die Sie kennen. Es lief gut. Dann kam die zweite, im selben Haus, weil der Verwalter Bescheid gab. Die dritte liegt zwei Straßen weiter. Alle drei sind bei derselben Bank finanziert, alle drei Zinsbindungen laufen 2035 aus.

Das ist übersichtlich. Es ist aber auch ein Klumpen. Wenn in diesem Haus das Dach saniert werden muss, betrifft das Ihre beiden Wohnungen dort. Wenn der größte Arbeitgeber der Stadt Stellen abbaut, stehen womöglich zwei Wohnungen gleichzeitig leer. Und wenn 2035 die Zinsen hoch sind, trifft es alle Kredite auf einmal.

01Was ein Klumpenrisiko ist

Der Begriff wird unter anderem in der Bankenaufsicht verwendet. Gemeint ist ein Risiko, das sich an einer Stelle ballt. Fällt diese Stelle aus, fällt viel auf einmal aus. Bei einem Aktiendepot denkt man an zu viele Papiere einer Firma. Bei Immobilien ist es anders, weil jede Wohnung selbst schon ein großer, unteilbarer Baustein ist.

Wer eine Wohnung besitzt, konzentriert sein Immobilieninvestment auf ein Objekt. Wie groß das Klumpenrisiko für das gesamte Vermögen ist, hängt auch von anderen Anlagen, Schulden und verfügbaren Rücklagen ab. Die Frage ist, ob dieselbe Abhängigkeit mit jedem weiteren Kauf größer wird oder kleiner.

Wichtig ist der Unterschied zwischen zwei Arten von Risiko. Manche Risiken betreffen eine einzelne Wohnung, zum Beispiel einen Mieter, der nicht zahlt. Andere können mehrere Wohnungen gleichzeitig treffen, wenn sie am selben Ort oder im selben Haus liegen. Streuung kann den Anteil eines einzelnen Mietausfalls am Gesamtergebnis verringern und gemeinsame Abhängigkeiten reduzieren. Sie verhindert aber weder den einzelnen Ausfall noch überregionale Risiken. Eine gute Mieterauswahl und Rücklagen bleiben wichtig.

02Die fünf Klumpen in einem Immobilienvermögen

1. Der Standort

Mieten, Leerstand und Wiederverkaufspreise hängen auch an der Region. Eine niedrige Leerstandsquote kann auf einen angespannten Mietmarkt hinweisen, ein hoher Leerstand auf schwächere Nachfrage. Aussagekräftig sind Vergleiche aber nur, wenn Erhebungszeitpunkt, erfasster Wohnungsbestand und Leerstandsdefinition vergleichbar sind. Marktaktiver Leerstand ist nicht mit sämtlichen unbewohnten Wohnungen gleichzusetzen. Für die Kaufentscheidung zählen deshalb neben städtischen Kennzahlen auch Stadtteil, Wohnungsgröße, Zustand und die konkrete Nachfrage nach vergleichbaren Wohnungen. Ein städtischer Durchschnitt beschreibt nicht das Leerstandsrisiko einer bestimmten Wohnung. Wer alle Wohnungen in einer Stadt hält, bleibt aber von gemeinsamen lokalen Entwicklungen abhängig.

Besonders relevant kann das in Städten sein, die stark von einer Branche oder einem großen Arbeitgeber abhängen. Gerät dieser Bereich unter Druck, können Nachfrage und Mieten an mehreren Stellen gleichzeitig betroffen sein.

2. Das Haus und die Eigentümergemeinschaft

Mehrere Wohnungen in einem Haus teilen sich das Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Heizung, Leitungen. Grundsätzlich werden die gemeinschaftlichen Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt; abweichende Vereinbarungen oder wirksame Beschlüsse können andere Verteilungsschlüssel vorsehen (§ 16 Abs. 2 WEG). Beschließt die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage, kann sie jede Ihrer Wohnungen in diesem Haus betreffen. Auch ein schlechter Verwalter oder eine zerstrittene Gemeinschaft kann sich auf alle Einheiten gleichzeitig auswirken. Bei Fragen zur Kostenverteilung oder zur Wirksamkeit eines Beschlusses wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.

3. Die Mieter

Eine Wohnung ist häufig über ein einziges Mietverhältnis vermietet. Fällt die gesamte Miete aus, fallen 100 % der Mieteinnahmen dieser Wohnung weg. Bei nur einer Wohnung gibt es innerhalb des Immobilienbestands keinen Ausgleich durch andere Mieteinnahmen. Bei mehreren Wohnungen mit ähnlicher Zielgruppe, etwa nur Studierenden an einem Hochschulstandort, können Ausfälle zusammenfallen, zum Beispiel wenn ein Studiengang verlegt wird.

4. Bank und Zinsbindung

Wer alles bei einer Bank finanziert, kann bei weiteren Krediten oder Vertragsänderungen stärker von deren Entscheidungen abhängen. Davon zu unterscheiden ist das gemeinsame Ende mehrerer Zinsbindungen. Dieselbe Bindungsdauer führt nur bei entsprechend nahen Finanzierungsstarts zu ähnlichen Endterminen. Sind die Anschlusszinsen dann höher, können die Finanzierungskosten mehrerer Wohnungen gleichzeitig steigen. Gestaffelte Endtermine verteilen die Anschlussfinanzierung über mehrere Jahre, schützen aber nicht vor einem dauerhaft höheren Zinsniveau.

5. Das Gesamtvermögen

Ein weiterer Klumpen kann unsichtbar bleiben: Eigenheim, vermietete Wohnungen und Arbeitsplatz liegen in derselben Stadt. Läuft es dort schlecht, können der Wert des Eigenheims, die Mieten und das eigene Einkommen gleichzeitig unter Druck geraten. Dazu kommt möglicherweise fehlende Liquidität. Wer keine ausreichenden verfügbaren Rücklagen hat, muss in einem schlechten Jahr womöglich verkaufen, auch zu einem ungünstigen Zeitpunkt.

03Stresstest: was ein schlechtes Jahr kostet

Beispielrechnung, vereinfacht: Thomas und Katrin besitzen drei vermietete Eigentumswohnungen. Das Paar ist fiktiv; die Rechnung veranschaulicht mögliche Belastungen und ist keine Prognose. Jede Wohnung ist mit 200.000 € finanziert, zu angenommenen 3,8 % Sollzins und 1,5 % anfänglicher Tilgung. Der Zinssatz ist eine Rechenannahme und kein aktuelles Finanzierungsangebot.

Wir unterstellen monatliche, nachschüssige Annuitäten ohne Sondertilgungen oder zusätzliche Kreditkosten. Die anfängliche Jahresrate beträgt 200.000 € × 5,3 % = 10.600 € je Wohnung. Für die Berechnung wird mit der ungerundeten Monatsrate von 10.600 € / 12 gerechnet.

Zuerst das normale Jahr, vor Steuern:

Die Kostenzeile ist eine Annahme für den Liquiditätsabfluss, keine Aussage zur steuerlichen Abziehbarkeit. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft sind nicht sofort steuerlich abziehbar. Erst tatsächlich verausgabte, steuerlich berücksichtigungsfähige Beträge kommen dafür infrage, nicht das gesamte Hausgeld. Die steuerliche Behandlung Ihrer Aufwendungen klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Thomas und Katrin zahlen im normalen Jahr 850 € im Monat zu. Das haben sie eingeplant. Nun vergleichen wir zwei ausdrücklich angenommene Stressszenarien: Eine Dachsanierung führt zu einer Sonderumlage von 12.000 € je betroffener Wohnung. Zugleich führt ein Stellenabbau beim größten örtlichen Arbeitgeber im Beispiel zu sechs Monaten Leerstand je betroffener Wohnung.

Liegen alle drei Wohnungen im selben Haus und in derselben Stadt, betrifft die Sonderumlage alle drei; zusätzlich stehen im Szenario zwei Wohnungen jeweils sechs Monate leer. Liegen die Wohnungen in drei verschiedenen Städten und Häusern, betrifft die Sonderumlage nur eine Wohnung und der lokale Arbeitsmarktschock ebenfalls nur eine Wohnung. Diese Verteilung der Ereignisse ist eine Annahme, keine zwangsläufige Folge der Streuung.

Der dargestellte Unterschied liegt im kurzfristigen Liquiditätsbedarf, nicht in einer berechneten langfristigen Rendite. Beide Varianten könnten über zwanzig Jahre ähnlich gut laufen; aus dem Stresstest lässt sich das jedoch nicht ableiten. Gebündelt braucht das Paar im Stressjahr 54.600 € aus eigener Tasche, gestreut 26.400 €. Reichen die verfügbaren Mittel nicht aus, können eine zusätzliche Finanzierung oder ein Verkauf erforderlich werden; beides ist nicht jederzeit zu passenden Bedingungen möglich.

Ein weiterer Stressfaktor: das Zinsbindungsende

Unter den genannten Annuitätenannahmen beträgt die Restschuld nach 120 Monatsraten je Wohnung gerundet 163.573 €. Ein um einen Prozentpunkt höherer Anschlusszins entspricht auf diese anfängliche Restschuld gerechnet rund 1.636 € zusätzlichen Zinsen pro Jahr je Wohnung und rund 4.907 € für drei Wohnungen. Der Gesamtbetrag wird aus den ungerundeten Einzelwerten berechnet. Das ist ein annualisierter Vergleich auf die Restschuld zum Anschlusszeitpunkt, keine genaue Prognose der späteren Jahreszinsen oder Kreditraten; diese hängen auch von der weiteren Tilgung ab. Dieser Zinseffekt ist in den beiden Stressszenarien oben nicht enthalten.

Enden alle drei Bindungen im selben Jahr, wirkt der neue Zinssatz auf alle Anschlussfinanzierungen gleichzeitig. Bei gestaffelten Endterminen, beispielsweise nach 10, 12 und 15 Jahren bei gleichzeitigem Beginn, verteilen sich diese Entscheidungen. Die dann geltenden Zinssätze und Restschulden können jeweils unterschiedlich sein.

Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz besteht grundsätzlich ein Kündigungsrecht nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Eine spätere neue Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Sollzinssatz kann den maßgeblichen Fristbeginn verschieben. Eine längere Bindung schließt dieses gesetzliche Recht nicht aus, ist aber nicht uneingeschränkt flexibel und kann mit einem Zinsaufschlag verbunden sein. Den konkreten Vertrag und Kündigungstermin klären Sie bei Bedarf mit einem Rechtsanwalt.

04Woran Sie ein Klumpenrisiko erkennen

Fünf Fragen reichen für einen ersten Blick auf Ihren Bestand.

Ein oder mehrere Ja zeigen mögliche Ansatzpunkte, sind aber kein belastbarer Risikoscore. Entscheidend sind die Höhe der jeweiligen Belastung und Ihre finanziellen Reserven.

05So streuen Sie in der Praxis

Streuen heißt nicht, wahllos irgendwo zu kaufen. Es heißt, beim nächsten Kauf bewusst andere Abhängigkeiten zu wählen als bei den bisherigen.

Auf die Mikrolage kommt es trotzdem an. Eine Wohnung in einer guten Stadt, aber an einer lauten Durchgangsstraße, kann weiterhin Risiken haben. Worauf Sie vor Ort achten, steht im Ratgeber Mikrolage prüfen.

06Für wen Streuung wichtig ist

07Risiken und Grenzen der Streuung

Streuung kostet Aufwand. Wohnungen in verschiedenen Städten können unterschiedliche Verwaltungen, Eigentümerversammlungen und Abrechnungen mit sich bringen. Wer fünf Wohnungen in fünf Städten besitzt, muss möglicherweise fünf getrennte Verwaltungsabläufe betreuen; der Aufwand steigt jedoch nicht zwingend exakt um den Faktor fünf.

Streuung macht eine schlechte Wohnung nicht gut. Wer nur kauft, um zu streuen, und dabei eine zu teure Wohnung in einer schwachen Lage wählt, tauscht möglicherweise ein Klumpenrisiko gegen ein Objektrisiko. Jede einzelne Wohnung braucht eine tragfähige Kalkulation. Dazu gehören auch geplante Zuzahlungen, wie in diesem Beispiel.

Streuung kann Schwankungen senken, nicht alle Risiken. Steigen die Zinsen bundesweit oder ändern sich Gesetze für alle Vermieter, schützt ein zweiter Standort davor nicht. Leerstand, Instandhaltung, Zinsänderung und Mietausfall bleiben Risiken jeder Wohnung.

Mehr Wohnungen können mehr Schulden bedeuten. Wer durch zusätzliche kreditfinanzierte Käufe streut, erhöht seine Gesamtverschuldung. Einkommen und Rücklagen müssen auch die zusätzliche Belastung tragen können. Wie Banken eine weitere Finanzierung prüfen, steht im Ratgeber zweite Immobilie finanzieren.

Geschrieben von

Kevin Celentano

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.

Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.