Fix and Flip bei Immobilien: Kosten, Steuer und Risiken

Sie kennen vielleicht die Videos: Eine heruntergekommene Wohnung wird günstig gekauft, in acht Wochen renoviert und mit Aufschlag verkauft. Fix and Flip heißt das, also kaufen, aufwerten und weiterverkaufen. Die Idee ist nachvollziehbar: Arbeit und Fachwissen können Wert schaffen.

In Deutschland können allerdings zahlreiche Kosten einen großen Teil dieses Wertzuwachses aufzehren: Grunderwerbsteuer, Notar, gegebenenfalls Makler beim Kauf und Verkauf, Zinsen während der Sanierung und Steuer auf einen steuerpflichtigen Gewinn. Wir rechnen einen beispielhaften Flip durch – einschließlich Finanzierungsbedarf, Belastungsszenarien und einer ausdrücklich vereinfachten Steuerillustration.

01Was Fix and Flip ist

Beim Fix and Flip kaufen Sie beispielsweise eine Immobilie mit veraltetem Bad, alten Leitungen, ungünstigem Grundriss oder ungepflegtem Zustand. Sie beheben die Mängel und suchen einen Käufer, der für die aufgewertete Wohnung mehr bezahlt. Ob der Mehrerlös die Kosten deckt, muss die Kalkulation zeigen. Solche Maßnahmen werden auch als Value Add bezeichnet: Wertsteigerung durch eigene Verbesserungen.

Das Gegenmodell heißt Buy and Hold, also kaufen und halten. Hier kaufen Sie, um zu vermieten, und behalten die Wohnung viele Jahre. Erträge können aus Mietüberschüssen und Wertveränderungen entstehen. Tilgung reduziert die Schulden und erhöht bei unverändertem Immobilienwert den Eigenkapitalanteil; sie ist aber kein eigenständiger Ertrag. Ein Verkauf aus dem Privatvermögen nach Ablauf von mehr als zehn Jahren fällt in der Regel nicht unter § 23 EStG. Die Voraussetzungen für Ihren konkreten Fall besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

Der Unterschied ist grundsätzlich: Beim Flip steht ein einzelner Verkauf im Mittelpunkt. Beim Halten verteilen sich Einnahmen, Kosten und Risiken über viele Jahre.

02Ein Flip, durchgerechnet

Sandra kauft in Nordrhein-Westfalen eine sanierungsbedürftige Dreizimmerwohnung für 200.000 €. Die Person ist erfunden; die Zahlen sind ein Rechenbeispiel, keine Prognose. Sie plant 40.000 € für Bad, Böden, Elektrik und Malerarbeiten. Sechs Monate dauert die Sanierung, drei Monate der Verkauf.

Die Bank finanziert im Beispiel 80 % von Kaufpreis und geplantem Sanierungsbudget, also 192.000 €, zu angenommenen 3,8 % Jahreszins. Für die Zinsrechnung wird vereinfachend unterstellt, dass das gesamte Darlehen neun Monate lang aussteht und nicht getilgt wird. Der Zinssatz ist eine Modellannahme, keine Aussage über aktuelle Kreditangebote. Weitere Finanzierungskosten, etwa Bereitstellungszinsen oder eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, sind nicht enthalten. Fallen sie an, mindern sie das Ergebnis zusätzlich. Auch die Maklerprovisionen und die übrigen Kostenansätze sind Annahmen für dieses Beispiel.

So ist die Steuerillustration zu lesen: Die 40 % sind eine reine Rechenannahme für die gesamte zusätzliche Steuerbelastung. Tatsächlich hängen Steuer und Nachsteuerergebnis unter anderem vom übrigen Einkommen, der steuerlichen Einordnung und Zuordnung der Kosten sowie einem möglichen Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer ab. Zinsen und Leerstandskosten mindern den steuerpflichtigen Gewinn nicht automatisch in voller Höhe. Insbesondere sind Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht sofort steuerlich abziehbar. Erst tatsächliche, steuerlich berücksichtigungsfähige Ausgaben können relevant werden, nicht pauschal das gesamte Hausgeld. Auch die steuerliche Zuordnung der Sanierungskosten ist gesondert zu beurteilen. Lassen Sie die individuelle Berechnung von Ihrem Steuerberater erstellen.

Von 100.000 € Preisunterschied bleiben wirtschaftlich vor Steuer knapp 18 %. Rund 34.000 € entfallen auf die angesetzten Erwerbsneben- und Verkaufskosten, 40.000 € auf die Sanierung und rund 8.000 € auf Zinsen und laufende Kosten. Eigene Arbeitszeit ist nicht bewertet.

Wie viel eigenes Geld steckt darin? Von Kaufpreis und Sanierungsbudget finanziert Sandra 48.000 € selbst. Hinzu kommen 23.140 € Erwerbsnebenkosten, 5.472 € Zinsen und 2.700 € Leerstandskosten. Das ergibt 79.312 € eigenen Finanzierungsbedarf vor dem Verkauf, ohne zusätzlichen Puffer. Dieser Betrag wird nicht zwingend vollständig am ersten Tag fällig und ist deshalb nicht pauschal neun Monate lang gebunden. Die Verkaufskosten werden hier aus dem Verkaufserlös bezahlt. Sandras Zeit für Handwerker, Besichtigungen und Abstimmung kommt hinzu.

03Wenn es anders läuft

Die Planrechnung setzt voraus, dass die angesetzten Preise, Kosten und Zeiträume eintreten. Sanierungen können teurer werden, und der Verkaufspreis ist eine Schätzung, kein garantierter Erlös.

Wir rechnen dieselbe Wohnung mit zwei Abweichungen: 5 % weniger Verkaufspreis und 25 % höhere Sanierungskosten. Zusätzlich betrachten wir einen Verkaufspreis, der 10 % unter dem Plan liegt. In allen Varianten bleiben Darlehen, Zinsen, Leerstandskosten und Dauer unverändert. Mehrkosten der Sanierung werden aus zusätzlichem Eigenkapital bezahlt. Die Verkaufskosten betragen weiterhin 3,57 % des jeweiligen Verkaufspreises plus 300 €.

Die Nachsteuerspalte veranschaulicht die Wirkung der gewählten Steuerannahme, nicht Sandras individuelle Steuerlast. In den Verlustvarianten bleibt der ausgewiesene Betrag unverändert, weil das Beispiel keine anderweitig verrechenbaren Gewinne unterstellt. In der Praxis können sowohl das steuerliche Ergebnis als auch die Wirkung einer Verlustverrechnung abweichen. Maßgeblich ist die Berechnung Ihres Steuerberaters.

Die Kombination aus 5 % geringerem Verkaufserlös und 10.000 € zusätzlichen Sanierungskosten führt im Beispiel zu einem wirtschaftlichen Verlust. Ein steuerlicher Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft kann grundsätzlich nur mit Gewinnen aus solchen Geschäften verrechnet werden (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG), nicht mit dem Gehalt. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kommen auch Rücktrag in das Vorjahr und Vortrag in spätere Jahre in Betracht. Welche Verrechnung für Sie möglich ist, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Auch ohne zusätzliche Baumängel kann ein schwächerer Markt die Kalkulation kippen. Entscheidend ist der Preis, den ein Käufer für genau diese Wohnung zum Verkaufszeitpunkt bezahlt. Ein nationaler Jahresindex ist keine Prognose für den Verkauf einer einzelnen Wohnung; Lage, Zustand und lokale Nachfrage können zu einer anderen Entwicklung führen. Einzelheiten stehen im Ratgeber Wertsteigerung von Immobilien.

04Steuer: Spekulationsfrist und gewerblicher Grundstückshandel

Verkauf innerhalb von zehn Jahren

Verkaufen Sie eine Immobilie aus dem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Für einen steuerpflichtigen Gewinn gilt der persönliche Einkommensteuertarif.

Für Selbstnutzung bestehen insbesondere zwei gesetzliche Ausnahmen: ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf oder eine zusammenhängende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Ob eine Ausnahme greift, hängt vom tatsächlichen Nutzungsverlauf ab. Eine Haltedauer von neun Monaten schließt die erste Ausnahme nicht automatisch aus; bloßer Leerstand für Sanierung und Weiterverkauf ist jedoch keine Selbstnutzung.

Bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 €, ist er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Ab 1.000 € ist grundsätzlich der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil: Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Mehr dazu im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien. Fristberechnung und Ausnahmen sollten Sie für Ihren konkreten Verkauf mit Ihrem Steuerberater klären.

Die Drei-Objekt-Grenze: Indiz, keine sichere Freigrenze

Wiederholte An- und Verkäufe können gewerblichen Grundstückshandel begründen. Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze ist ein wichtiges Indiz: Werden mehr als drei relevante Objekte in engem zeitlichem Zusammenhang mit Erwerb, Errichtung oder wesentlicher Modernisierung veräußert, regelmäßig innerhalb von etwa fünf Jahren, kann Gewerblichkeit vorliegen (BMF-Schreiben vom 26.03.2004). Eine einzelne Eigentumswohnung kann dabei ein eigenes Objekt sein. Entscheidend bleibt die Gesamtwürdigung; auch bei weniger Verkäufen kann gewerblicher Grundstückshandel vorliegen.

Die Folgen können erheblich sein. Zugeordnete Gewinne sind Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG). Gewerbesteuer kann unter Berücksichtigung etwaiger Freibeträge (§ 11 GewStG) anfallen. Bei natürlichen Personen kann § 35 EStG eine begrenzte Anrechnung auf die Einkommensteuer ermöglichen; eine vollständige Entlastung ist nicht garantiert.

Für Immobilien, die dem gewerblichen Grundstückshandel zuzuordnen sind, gilt die private Zehnjahresregel nicht. Frühere Transaktionen können rückwirkend in die Beurteilung einbezogen werden. Nicht jede andere vermietete oder langfristig gehaltene Wohnung wird dadurch automatisch Betriebsvermögen; ihre Zuordnung muss gesondert beurteilt werden. Lassen Sie die Auswirkungen auf Ihre Immobilien und Ihre Steuerbelastung durch einen Steuerberater beurteilen.

05Was ein Flip voraussetzt

06Flip oder Halten: was zu Ihnen passt

Beim langfristigen Halten wirken andere Hebel. Mieteinnahmen können einen Teil der Kreditrate und laufenden Kosten decken. Tilgung verringert die Schulden, ist aber ein Zahlungsabfluss und kein zusätzlicher Gewinn. Vermietungsbezogene Zinsen und Abschreibung können unter den jeweiligen Voraussetzungen steuerlich berücksichtigt werden. Nach Ablauf von mehr als zehn Jahren ist ein Verkauf aus dem Privatvermögen in der Regel nicht nach § 23 EStG steuerpflichtig. Die steuerlichen Auswirkungen Ihrer Vermietung und eines späteren Verkaufs besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

Auch diese Strategie ist kein Selbstläufer. Ob eine vermietete Wohnung wirtschaftlich tragfähig ist, zeigt zunächst die Rechnung vor Steuern einschließlich Instandhaltung, Leerstand und Finanzierung. Unser Ratgeber Vermögensaufbau mit Immobilien zeigt, wie sich das über viele Jahre entwickeln kann.

07Risiken beim Fix and Flip

Sanierungsrisiko. Verdeckte Mängel können erst beim Öffnen von Wänden oder Böden sichtbar werden. Rechnen Sie deshalb zusätzliche Belastungsszenarien, beispielsweise mit 20 bis 30 % höheren Sanierungskosten. Diese Prozentsätze sind beispielhafte Planungsannahmen; der erforderliche Puffer hängt vom Gebäude und den geplanten Arbeiten ab.

Marktrisiko. Der Verkaufspreis ist eine zentrale unsichere Größe. Steigende Finanzierungszinsen können die Budgets potenzieller Käufer begrenzen und den erzielbaren Preis unter Druck setzen.

Zeitrisiko. Jeder zusätzliche Monat kann weitere Zinsen und Hausgeld verursachen. Gelingt der Verkauf nicht, kann eine Vermietung eine Alternative sein, sofern Objekt und Finanzierung dafür geeignet sind. Sie setzt die Zehnjahresfrist eines privaten Veräußerungsgeschäfts nicht neu in Gang; grundsätzlich bleibt der ursprüngliche Erwerb maßgeblich. Die steuerlichen Folgen eines Strategiewechsels klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Steuerrisiko. Wirtschaftliches und steuerliches Ergebnis können voneinander abweichen. Steuerliche Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften sind nur eingeschränkt verrechenbar. Die Drei-Objekt-Grenze ist kein Schutz vor Gewerblichkeit bei weniger Verkäufen. Beziehen Sie Ihren Steuerberater deshalb frühzeitig in die Planung ein.

Gemeinschaftsrisiko. Bei einer Eigentumswohnung entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen ihrer Zuständigkeit über Maßnahmen an Dach, Fassade und gemeinschaftlicher Heizungsanlage. Eine Sonderumlage kurz vor dem Verkauf kann zusätzliche Liquidität erfordern und die Verkaufsverhandlungen beeinflussen. Fragen zur rechtlichen Kostenverteilung klären Sie mit einem Rechtsanwalt.

Geschrieben von

Nadeem Shahid

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Neubau und Sanierung und Finanzierung.

Nadeem ist Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, rund acht Jahre selbstständig in der Versicherungs- und Finanzbranche und seit 2024 auf Kapitalanlageimmobilien spezialisiert. Er schreibt über Neubau, Sanierung, Finanzierung und die laufenden Kosten vermieteter Immobilien.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.