Wohnung ersteigern: Vorbereitung, Gebot und Kosten

Stellen Sie sich vor: Sie haben auf dem Versteigerungsportal der Justiz eine Zweizimmerwohnung gefunden. Verkehrswert laut Gutachten 200.000 €, vermietet, Termin in sieben Wochen. Vergleichbare Wohnungen werden in der Gegend für mehr angeboten. Der Gedanke liegt nahe, dass hier ein guter Einkauf möglich ist. Angebotspreise belegen allerdings noch keine tatsächlich erzielbaren Verkaufspreise. Dieses fiktive Beispiel begleitet Sie durch den Ratgeber.

Eine Versteigerung kann einen günstigen Einkauf ermöglichen. Der Endpreis kann aber auch näher am Markt liegen als gedacht. Dazu kommen besondere Risiken und Zahlungsfristen. Wer ersteigert, sollte deshalb möglichst viel vorher klären und die rechtzeitige Zahlung sicherstellen.

01Wie eine Wohnung in die Versteigerung kommt

Ein möglicher Auslöser ist, dass ein Eigentümer seinen Kredit nicht mehr bedienen kann. Die Bank beantragt die Zwangsversteigerung, das Amtsgericht lässt den Verkehrswert schätzen und setzt einen Termin an. Auch eine Eigentümergemeinschaft kann wegen Hausgeldschulden ein Verfahren betreiben. Die Grundlagen, Wertgrenzen und Rangfolgen erklärt unser Glossar Zwangsversteigerung.

Für Sie als Bieter sind drei Punkte wichtig. Solange die Wertgrenzen gelten, wird der Zuschlag unter 50 % des Verkehrswerts von Amts wegen versagt (§ 85a ZVG). Unter 70 % kann er auf Antrag eines dazu berechtigten Gläubigers versagt werden (§ 74a ZVG). Maßgeblich ist jeweils das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts bestehen bleibender Rechte. Die Grenzen entfallen nicht automatisch im zweiten Termin, sondern nach einer entsprechenden Zuschlagsversagung nach diesen Vorschriften. Prüfen Sie die konkrete Verfahrenslage. Außerdem können Termine kurzfristig aufgehoben werden, etwa nach einer Einigung zwischen Schuldner und Gläubiger. Ihre Vorbereitung kann dann ohne Erwerb bleiben.

02Vorbereitung: was Sie vor dem Termin prüfen

Die Termine stehen auf dem gemeinsamen Versteigerungsportal der Länder unter zvg-portal.de. Soweit dort ein Gutachten zum Herunterladen bereitsteht, lesen Sie es vollständig. Achten Sie auf den Stichtag. Ein Gutachten kann über ein Jahr alt sein, bis der Termin stattfindet.

03Finanzierung und Sicherheitsleistung

Beim freihändigen Kauf richtet sich der Zahlungszeitpunkt nach dem Vertrag und den Fälligkeitsvoraussetzungen. In der Versteigerung müssen Sie die Liquidität in zwei Schritten organisieren. Auf berechtigtes Verlangen ist im Termin grundsätzlich eine Sicherheit von 10 % des Verkehrswerts zu leisten (§ 68 ZVG). Barzahlung ist nicht zulässig. § 69 ZVG lässt unter bestimmten Voraussetzungen geeignete Bankverrechnungsschecks, Bankbürgschaften oder eine rechtzeitig eingegangene Überweisung an die Gerichtskasse zu. Bei Schecks gilt unter anderem die gesetzliche Ausstellungsfrist von höchstens drei Werktagen vor dem Termin. Nicht jeder Bankscheck und nicht jede Bürgschaft erfüllt die Anforderungen an Aussteller und Form. Lassen Sie sich die zulässige Form, Kontodaten, Zuordnung und Eingangsfrist vorab vom Gericht bestätigen (§ 69 ZVG).

Den noch offenen Teil des Bargebots zahlen Sie nach den gerichtlichen Vorgaben rechtzeitig zum Verteilungstermin an die Gerichtskasse (§ 49 ZVG). Dieser kann bereits wenige Wochen nach dem Zuschlag stattfinden. Ab dem Zuschlag ist das Bargebot grundsätzlich mit 4 % jährlich zu verzinsen; eine wirksame Hinterlegung unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann die Zinspflicht beenden. Ob die Bank auch die Sicherheit bereitstellt oder finanziert, müssen Sie ausdrücklich klären. Verlassen Sie sich nicht auf die spätere Darlehensauszahlung, um die Sicherheit im Termin leisten zu können.

04Ihr Maximalgebot rückwärts rechnen

Ein Risiko im Termin ist das Bietgefecht. Wer kein festes Limit hat, kann sich beispielsweise in 1.000-€-Schritten über den Betrag hinausbieten, den er vorher für vernünftig hielt. Rechnen Sie deshalb vorher rückwärts, und zwar aus der Miete.

Nehmen wir an, Sie wollen insgesamt nicht mehr als das 23-Fache der Jahreskaltmiete ausgeben, Nebenkosten und Puffer eingeschlossen. Bei 650 € Kaltmiete im Monat sind das 7.800 € im Jahr. Für sämtliche Beispielrechnungen werden keine bestehen bleibenden Rechte angenommen.

Das Ziel-Vielfache ist Ihre Entscheidung. Es hängt von Lage, Zustand und Ihrer Finanzierung ab. Legen Sie Ihr Limit vor dem Termin fest und erhöhen Sie es nicht im Bietgefecht. Für Ihr eigenes Gebot brauchen Sie statt des pauschalen Kostenansatzes eine objektbezogene Rechnung mit den anfallenden Gebühren, Zinsen und Finanzierungskosten. Ob die Zahl zu Ihrer Finanzierung passt, prüfen Sie mit dem Cashflow-Rechner.

05Im Termin

Der Termin beginnt mit der Bekanntmachung der Bedingungen, darunter das geringste Gebot und die bestehen bleibenden Rechte. Danach läuft die Bietzeit von mindestens 30 Minuten (§ 73 ZVG). Das ist keine feste Schlusszeit: Die Bietzeit kann länger dauern. Bringen Sie Ausweis und den erforderlichen Nachweis der Sicherheitsleistung mit. Wenn Sie für eine Gesellschaft oder eine andere Person bieten, klären Sie vorab die erforderlichen Vertretungsnachweise; eine rechtsgeschäftliche Bietvollmacht muss öffentlich beglaubigt sein.

Solange die Wertgrenzen gelten, ist bei einem Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts bestehen bleibender Rechte unter 50 % des Verkehrswerts der Zuschlag zu versagen; unter 70 % kann ein berechtigter Gläubiger die Versagung beantragen. Auch oberhalb dieser Grenzen ist der Zuschlag nicht allein deshalb gesichert. Das Gericht kann ihn am Ende des Termins oder in einem eigenen Verkündungstermin verkünden. Mit dem Zuschlag sind Sie Eigentümer (§ 90 ZVG).

06Nach dem Zuschlag

Ab dem Zuschlag stehen Ihnen grundsätzlich die Nutzungen zu und Sie tragen die Lasten (§ 56 ZVG). Dazu gehören Hausgeld, Grundsteuer und Versicherung; prüfen Sie die Abrechnung und vermeiden Sie Doppelansätze für bereits im Hausgeld enthaltene Positionen. Für persönliche Hausgeldrückstände des Voreigentümers haften Sie durch den Zuschlag grundsätzlich nicht. Ob und in welchem Umfang diese Forderungen aus dem Erlös bedient werden, hängt unter anderem von Rang und verfügbarem Erlös ab. Fragen Sie beim Verwalter nach Sonderumlagen, die schon beschlossen, aber erst nach dem Zuschlag fällig sind. Diese können Sie treffen.

Das Finanzamt setzt Grunderwerbsteuer auf das Meistgebot einschließlich bestehen bleibender Rechte fest (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). In Nordrhein-Westfalen beträgt der Steuersatz 6,5 %. Das Gericht berechnet eine halbe Gebühr für den Zuschlag (KV 2214 GKG). Für Ihre Eintragung ins Grundbuch fällt eine Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an. Die Höhe hängt vom jeweiligen Gebührenwert und der gesetzlichen Gebührentabelle ab. Bewohnt der frühere Eigentümer die Wohnung selbst, kann der Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel dienen (§ 93 ZVG). Die Vollstreckung erfolgt nicht durch eigenmächtige Räumung; Vollstreckungsvoraussetzungen und mögliche Schutzanträge sind zu beachten. Gegen einen Mieter, dessen Mietverhältnis fortbesteht, ermöglicht der Beschluss keine Räumung allein aufgrund des Zuschlags. Fragen zur Steuerbemessung klären Sie mit Ihrem Steuerberater, Haftungs- und Räumungsfragen mit einem Rechtsanwalt.

07Beispielrechnung: Zuschlag bei 150.000 €

Svenja ersteigert die Wohnung aus dem Einstieg im ersten Termin für 150.000 €. Sie liegt in Nordrhein-Westfalen, Baujahr 1985, vermietet für 650 € kalt im Monat. Svenja ist ledig und hat vor Berücksichtigung der Vermietung ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose. Es werden keine bestehen bleibenden Rechte angenommen. Für Grundbuch und Zuschlagsgebühr verwendet die folgende vereinfachte Rechnung ausdrücklich angenommene Budgetbeträge, keine aus den gesetzlichen Tabellen abgeleiteten Gebühren.

Die Differenz beträgt auf dem Papier 47.448 €, also über 47.000 €. Sie belegt keinen typischen Preisvorteil: Der freihändige Kaufpreis von 200.000 €, die Maklerkosten und der dort mit null angesetzte Mängelpuffer sind Vergleichsannahmen. Auch beim freihändigen Kauf können Mängel und zusätzlicher Liquiditätsbedarf auftreten. Svenja braucht den Puffer von 15.000 € vielleicht nicht; vielleicht reicht er auch nicht. Der Verkehrswert ist eine Schätzung, kein garantierter Verkaufspreis. Der Puffer ist außerdem vorgehaltene Liquidität und nicht bereits ausgegebenes Geld.

Jetzt das laufende Jahr. Svenja finanziert 140.000 € zu angenommenen 3,8 % mit 2 % anfänglicher Tilgung. Der verbleibende eigene Finanzierungsbedarf im Beispiel beträgt 36.692 €, also rund 36.700 €, zuzüglich etwaiger zusätzlicher Finanzierungskosten. Eine als Geldbetrag geleistete und auf das Bargebot angerechnete Sicherheit von 20.000 € wäre darin enthalten, nicht zusätzlich zu zahlen. Bei einer Bürgschaft oder einer abweichenden Abwicklung muss die Liquiditätsplanung entsprechend angepasst werden. Entscheidend ist, wann welche eigenen Mittel und Darlehensmittel verfügbar sind. Die 3,8 % sind ausschließlich ein Rechenzins, keine Aussage über verfügbare Marktkonditionen.

Für die laufenden Kosten unterstellt das Beispiel 900 € sofort steuerlich abzugsfähige, nicht umlagefähige Ausgaben und 600 € Zuführung zur WEG-Erhaltungsrücklage. Ausgaben aus der Rücklage werden für dieses Jahr nicht angenommen. Der Gebäudeanteil von 75 % ist ebenfalls eine reine Beispielannahme, kein pauschal anwendbarer Aufteilungsschlüssel.

Vor Steuern muss Svenja in diesem vereinfachten Modell rund 152 € im Monat zuschießen, während die Tilgung 2.800 € im Jahr Schulden abbaut. Eine steuerliche Entlastung kann den Zuschuss verringern; ihre Höhe hängt von der persönlichen Besteuerung ab. Bei 4,1 % statt 3,8 % Zins wären es bei derselben vereinfachten Berechnung 420 € mehr Zinsen im Jahr. Das zeigt, wie eng die Rechnung auch bei einem niedrigen Einstiegspreis sein kann.

08Für wen eine Versteigerung passt

09Risiken beim Ersteigern

Keine Gewährleistung. Im Zwangsversteigerungsverfahren besteht keine Gewährleistung für Mängel (§ 56 Satz 3 ZVG). Anders als beim freihändigen Kauf gibt es keinen vertraglichen Verkäufer, gegen den Sie kaufvertragliche Mängelrechte geltend machen können. Rechnen Sie deshalb nicht damit, unbekannte oder verschwiegene Schäden auf diesem Weg ersetzt zu bekommen. Warum die Durchsetzung von Ansprüchen selbst beim Notarkauf schwierig sein kann, zeigt der Ratgeber Sanierungsstau erkennen.

Unbekannter Zustand. Ohne Innenbesichtigung sind Bad, Leitungen und Böden möglicherweise nicht ausreichend beurteilt. Ein Puffer gehört in die Liquiditätsplanung.

Mieter mit Rückständen. Prüfen Sie Mietzahlungen und Rückstände, soweit Unterlagen zugänglich sind. Aus der finanziellen Lage des Eigentümers lässt sich die Zahlungszuverlässigkeit des Mieters nicht ableiten. Mehr dazu im Ratgeber Mietnomaden.

Hausgeld und Gemeinschaft. Wird eine Wohnung wegen Hausgeldrückständen versteigert, prüfen Sie die Rückstände, die Rücklage und anstehende Maßnahmen. Das Verfahren allein belegt weder eine schwierige Eigentümerstruktur noch eine unzureichende Rücklage.

Zinsen und Liquidität. Das Geld muss innerhalb der gerichtlichen Fristen verfügbar sein. Verzögert sich die Bank, können weitere Zinsen und Folgen der verspäteten Zahlung entstehen. Fällt der Termin aus, können bereits Zeit und gegebenenfalls Gutachterkosten angefallen sein.

Preis. Konkurrenz im Termin kann das Meistgebot bis an den Verkehrswert oder darüber treiben. Eine Versteigerung ist ein Einkaufsweg, kein eingebauter Rabatt.

Geschrieben von

Rula Mama

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Bestandsimmobilien, Kalkulation und Objektprüfung.

Rula ist seit 2021 in der Finanzdienstleistung tätig. Sein Schwerpunkt sind Bestandsimmobilien als Kapitalanlage, nachvollziehbare Kalkulationen und eine ehrliche Einschätzung von Substanz und laufenden Kosten.

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Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung im Einzelfall. Die Beispielrechnungen sind keine Prognose oder Renditezusage. Besprechen Sie steuerliche Fragen mit Ihrem Steuerberater und rechtliche Fragen mit einem Rechtsanwalt.