Die Wohnung gefällt Ihnen, die Zahlen passen, der Verkäufer wartet. Jetzt will die Bank Unterlagen sehen. Und meistens fehlt genau eine: die letzte Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft, der aktuelle Depotauszug oder der Mietvertrag.

Jede fehlende Unterlage kostet Tage. Bei einer vermieteten Wohnung braucht die Bank mehr als bei einem Eigenheim, weil sie auch die Miete und die Wohnung selbst prüft. Wer alles vorher zusammen hat, bekommt schneller eine verlässliche Antwort und verhandelt aus einer besseren Position.

01Die Unterlagen auf einen Blick

Die Liste unten deckt den üblichen Bedarf einer Bank für eine vermietete Eigentumswohnung ab. Einzelne Banken verlangen weniger oder zusätzlich etwas. Ihre Bank nennt Ihnen die genaue Liste.

Die Bank darf sich nicht auf Ihr Wort verlassen. Sie muss Ihre Angaben angemessen überprüfen, wo nötig anhand von Unterlagen, die unabhängig nachprüfbar sind (§ 505b Abs. 3 BGB). Deshalb reicht eine Zahl in der Selbstauskunft nicht, sie braucht den Beleg dazu.

02Einkommen: je nach Beruf andere Nachweise

Was die Bank als Einkommensnachweis sehen will, hängt davon ab, wie Sie Ihr Geld verdienen.

Wer in der Probezeit, in Elternzeit oder befristet beschäftigt ist, braucht zusätzliche Bestätigungen des Arbeitgebers. Welche, steht im Ratgeber Kredit in der Probezeit oder Elternzeit. Für Selbstständige gibt es einen eigenen Ratgeber: Kapitalanlage-Immobilie für Selbstständige.

03Eigenkapitalnachweis: was zählt und was nicht

Eigenkapital ist das Geld, das Sie selbst in den Kauf stecken oder als Reserve vorhalten. Die Bank will sehen, dass es Ihnen gehört, dass es verfügbar ist und woher es stammt. Ein Kontostand allein reicht deshalb manchmal nicht.

Wertpapiere setzen manche Banken nur mit einem Abschlag an, weil Kurse schwanken. Bei einer Schenkung von Eltern wollen Banken meist sehen, dass das Geld wirklich geschenkt ist und nicht zurückgezahlt werden muss. Ein schriftlicher Schenkungsvertrag hilft.

Größere Eingänge kurz vor dem Kauf fallen auf. Banken und Notare unterliegen dem Geldwäschegesetz. Wenn 30.000 € zwei Wochen vor der Anfrage auf Ihr Konto kamen, wird die Bank fragen, woher sie stammen. Halten Sie den Beleg bereit, zum Beispiel den Verkauf eines Autos oder die Auszahlung eines Bausparvertrags.

Beim Kaufpreis selbst ist Bargeld ohnehin tabu. Seit dem 1. April 2023 darf der Kaufpreis einer Immobilie nicht mehr in bar, mit Kryptowerten, Gold oder Edelsteinen bezahlt werden (§ 16a GwG). Käufer und Verkäufer müssen dem Notar nachweisen, dass unbar gezahlt wurde, zum Beispiel mit einer Bankbestätigung.

04Eigenkapital nachweisen oder einsetzen?

Nehmen wir eine Wohnung für 200.000 € in Nordrhein-Westfalen. Dort fallen 6,5 % Grunderwerbsteuer an, dazu rund 1,5 % für Notar und Grundbuch. Ohne Makler sind das 16.000 € Kaufnebenkosten. Die Käuferin hat 25.000 € auf dem Tagesgeldkonto. Sie kann die Nebenkosten selbst zahlen oder alles finanzieren und das Geld als Reserve behalten.

Für die Rechnung nehmen wir 3,8 % Sollzins an, wie in unseren anderen Ratgebern. Mitte Oktober 2026 liegen die besten Angebote für zehn Jahre Zinsbindung eher bei 4,0 bis 4,2 % (Dr. Klein, Sollzins 4,06 % am 07.10.2026). Für die Vollfinanzierung rechnen wir mit einem Aufschlag von 0,3 Prozentpunkten, weil Banken einen höheren Beleihungsauslauf meist teurer machen.

Variante B kostet im Monat 131 € mehr und in zehn Jahren rund 11.000 € mehr Zinsen. Dafür hat die Käuferin 16.000 € mehr auf dem Konto, wenn ein Mieter auszieht oder eine Sonderumlage kommt. Was schwerer wiegt, hängt von Ihrer Lage ab: Wer sonst keine Reserve hätte, für den kann B die ruhigere Variante sein, trotz der höheren Kosten.

Auch bei einer Vollfinanzierung will die Bank Vermögen sehen, nur eben als Reserve und nicht als Einsatz. Wie eine 110-%-Finanzierung funktioniert und für wen sie passt, steht in einem eigenen Ratgeber.

05Unterlagen zur Wohnung

Die Bank bewertet die Wohnung als Sicherheit. Bei einer vermieteten Wohnung prüft sie zusätzlich, ob die Miete stimmt und ob in der Eigentümergemeinschaft teure Beschlüsse anstehen. Welche Unterlagen sie dafür braucht, hängt davon ab, ob Sie gebraucht oder neu kaufen.

Die Protokolle der Eigentümerversammlung lesen viele Käufer nicht. Die Bank schon, und Sie sollten es auch. Dort steht, ob ein neues Dach, eine Heizung oder Fassadenarbeiten beschlossen sind. Wie Sie sie lesen, erklärt der Ratgeber Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Bei Neubauten lohnt der Blick in den Ratgeber Bauträgervertrag prüfen.

06Die Finanzierungsanfrage Schritt für Schritt

Eine Finanzierungsanfrage ist die Bitte an eine Bank oder einen Vermittler, Ihre Finanzierung zu prüfen und Ihnen ein Angebot zu machen. Je vollständiger sie ist, desto belastbarer ist die Antwort.

Eine Finanzierungsbestätigung der Bank, die Sie dem Verkäufer oder dem Notar zeigen, ist noch keine verbindliche Zusage. Den Unterschied erklärt das Glossar unter Finanzierungsbestätigung. Was in die Selbstauskunft gehört, steht im Glossar unter Selbstauskunft für die Bank.

07Häufige Fehler bei den Unterlagen

• Kleine Kredite weglassen. Der Handyvertrag mit Ratenzahlung oder der Ratenkauf beim Möbelhaus steht in der Schufa. Fehlt er in der Selbstauskunft, wirkt das wie Verschweigen.
• Alte Auszüge schicken. Ein Depotauszug vom letzten Jahr zeigt nicht, was heute da ist.
• Unterlagen der Eigentümergemeinschaft vergessen. Ohne Wirtschaftsplan und Protokolle kann die Bank das Hausgeld und anstehende Kosten nicht einschätzen.
• Den Mietvertrag nicht beilegen. Ohne ihn kann die Bank die Miete nicht anrechnen, und Ihre Haushaltsrechnung sieht schlechter aus.
• Unklare Herkunft des Eigenkapitals. Ein großer Eingang ohne Erklärung verzögert die Prüfung.

08Risiken und Grenzen

Vollständige Unterlagen machen eine Zusage wahrscheinlicher, aber nicht sicher. Die Bank entscheidet nach ihrer eigenen Haushaltsrechnung und ihrer Bewertung der Wohnung. Ist die Wohnung aus ihrer Sicht weniger wert als der Kaufpreis, verlangt sie mehr Eigenkapital oder lehnt ab.

Die Unterlagen der Wohnung schützen auch Sie. Wer Protokolle und Wirtschaftsplan erst nach dem Notartermin liest, entdeckt eine beschlossene Sonderumlage zu spät. Bei einer vermieteten Wohnung bleiben die üblichen Risiken: Leerstand, Mietausfall, steigendes Hausgeld und ein höherer Zins nach der Zinsbindung. Wie viel Kredit Ihr Haushalt trägt, zeigt der Ratgeber Wie viel Kredit bekomme ich?.

Geschrieben von

Michael Pauker

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.

Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.

Alle Beiträge von Michael Pauker

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Finanzierungs- oder Rechtsberatung. Welche Unterlagen eine Bank verlangt und wie sie entscheidet, legt sie im Einzelfall fest.