Kapitalanlage-Immobilie für Selbstständige: was die Bank sehen will

Romolo Marini · 2026-10-13

Ihr Geschäft läuft. Die letzten Jahre waren gut, eines davon sogar sehr gut. Sie zahlen hohe Steuervorauszahlungen und fragen sich, warum Sie dieses Geld nicht in etwas stecken, das Ihnen bleibt. Dann sprechen Sie mit einer Bank, und die erste Frage ist nicht nach Ihrem Umsatz, sondern nach Ihren Steuerbescheiden der letzten drei Jahre.

Für Selbstständige ist der Weg zur vermieteten Wohnung oft nicht eine Frage des Einkommens, sondern der Nachweise. Ein Interessent schrieb uns nach mehreren Bankgesprächen: „Ich habs mir schon gedacht dass das ganze etwas schwierig wird mit der Selbstständigkeit.“ Das muss nicht so sein, wenn man weiß, wie Banken rechnen.

Wir zeigen, was die Bank prüft, welche Unterlagen Sie brauchen und was eine Wohnung bei schwankendem Gewinn steuerlich und auf dem Konto bewirkt.

01Warum die Bank bei Selbstständigen anders rechnet

Bei Angestellten schaut die Bank auf die Gehaltsabrechnung und die Dauer des Arbeitsvertrags. Bei Selbstständigen gibt es beides nicht. Die Bank muss aber prüfen, ob Sie den Kredit über die ganze Laufzeit tragen können (§ 505b Abs. 2 BGB). Sie schaut deshalb zurück, um nach vorn zu schätzen.

In der Praxis heißt das: Viele Banken bilden einen Durchschnitt aus den Gewinnen der letzten zwei oder drei Jahre. Ein Ausreißer nach oben hilft wenig, ein schwaches Jahr drückt den Schnitt. Steuern, Krankenversicherung und Altersvorsorge ziehen sie selbst ab, weil Selbstständige diese aus dem Gewinn zahlen.

Die Drei-Jahres-Grenze ist keine gesetzliche Regel, sondern gängige Bankpraxis. In unseren Gesprächen ist eine Selbstständigkeit unter drei Jahren einer der häufigsten Gründe, warum eine Finanzierung scheitert. Ein Interessent fasste es so zusammen: „Also in meiner Denke ja, in der Banken-Denke nein … Es hat nicht gepasst.“

02Die Unterlagen: was die Bank von Selbstständigen braucht

„Bekomme ich das als Selbstständiger?“

Das hängt weniger von Ihrem Beruf ab als davon, wie vollständig Ihre Zahlen sind. Diese Unterlagen verlangen die meisten Banken für eine vermietete Wohnung.

Zwei Dinge sehen wir regelmäßig. Banken erkennen Screenshots und Edelmetall-Sparpläne meist nicht als Nachweis für Eigenkapital an. Und sie fordern die Restschulden bestehender Kredite nach, wenn diese fehlen. Beides kostet Wochen, wenn es erst nach der Selbstauskunft auffällt.

03Kundenfragen mit Beispielrechnung

Tom, 42, führt seit acht Jahren eine Werbeagentur als Einzelunternehmer. Seine Gewinne der letzten drei Jahre: 70.000 €, 120.000 € und 95.000 €. Er ist ledig. Wir setzen der Einfachheit halber den Gewinn gleich mit dem zu versteuernden Einkommen. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Tom kauft eine vermietete Bestandswohnung: Baujahr 2010, 68 m², Kaufpreis 260.000 €, Kaltmiete 12 € je m². Er bringt 10 % des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten selbst ein, zusammen 44.200 €. Das ist bei Selbstständigen oft mehr als bei Angestellten, weil Banken bei schwankendem Einkommen gern mehr Eigenkapital sehen. Den Rest von 234.000 € finanziert er mit 3,9 % Zins und 2 % Tilgung.

„Muss ich monatlich etwas dazuzahlen?“

Ja. So sieht das erste volle Jahr auf dem Konto aus.

Vor Steuern fehlen rund 460 € im Monat, nach Steuern rund 285 €. Gleichzeitig tilgt Tom 390 € im Monat.

„Wie viel spare ich bei meinem Steuersatz?“

Hier liegt der Unterschied zu Angestellten. Toms Steuersatz ist nicht jedes Jahr gleich. Die Wohnung erzeugt jedes Jahr ungefähr denselben steuerlichen Verlust. Was er bringt, hängt am Gewinn des jeweiligen Jahres.

Zwei Dinge fallen auf. Erstens schwankt die Ersparnis weniger stark als der Gewinn, weil Tom in drei der vier Jahre ohnehin im Bereich von 42 % liegt. Zweitens bringt das Jahr mit 95.000 € etwas mehr als das mit 120.000 €. Das liegt am Solidaritätszuschlag, der 2026 bei Ledigen ab rund 75.000 € zu versteuerndem Einkommen einsetzt und zunächst stärker steigt.

Eine Bestandswohnung mit 2 % Abschreibung ist steuerlich kein großer Hebel. Wer einen größeren Effekt sucht, landet bei Neubau mit degressiver Abschreibung, dann allerdings mit höherem Kaufpreis und höherer Zuzahlung vor Steuern. Wie das aussieht, zeigt unser Ratgeber Sonder-AfA und degressive AfA.

Was bleibt von Ihrer Miete nach Steuern? Tragen Sie Kaltmiete, Zinsen, Abschreibung und Ihren Gewinn ein.

04Liquidität und Vorauszahlungen

Selbstständige scheitern selten an der Rate, sondern an der Kasse. Die Steuernachzahlung für ein gutes Jahr, die erhöhten Vorauszahlungen danach und eine Reparatur in der Wohnung können in dasselbe Quartal fallen.

Die Steuerersparnis aus der Wohnung kommt bei Selbstständigen nicht monatlich über die Lohnsteuer. Sie können aber beim Finanzamt beantragen, Ihre Vorauszahlungen anzupassen. Verluste aus einer gekauften Wohnung berücksichtigt das Finanzamt dabei erst ab dem Kalenderjahr nach der Anschaffung (§ 37 Abs. 3 EStG). Im ersten Jahr finanzieren Sie die Lücke also selbst, bis der Bescheid kommt.

Und noch ein Punkt: Eine vermietete Wohnung, die mit Ihrem Unternehmen nichts zu tun hat, gehört zum Privatvermögen. Die Mieten sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), nicht Teil Ihres Gewinns. Ob ein Kauf über eine Gesellschaft sinnvoll ist, ist eine eigene Frage, die Sie mit Ihrem Steuerberater klären sollten. Einen Überblick gibt der Ratgeber zur vermögensverwaltenden GmbH.

05Für wen es passt und für wen nicht

06Risiken und Grenzen

Ein schlechtes Geschäftsjahr trifft Sie zweimal. Der Gewinn sinkt, und mit ihm die Steuerersparnis aus der Wohnung. Die Rate an die Bank bleibt gleich. Planen Sie die Wohnung deshalb so, dass Sie sie auch in Ihrem schwächsten Jahr tragen können.

Die Wohnung hat ihre eigenen Risiken. Mieter können ausfallen, bei einem Wechsel steht die Wohnung leer, Reparaturen im Sondereigentum zahlen Sie allein. Die Eigentümergemeinschaft kann Sonderumlagen beschließen. Steigen die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, wird die Rate höher, und dann prüft die Bank Ihre Zahlen erneut.

Ein Verkauf mit Gewinn innerhalb von zehn Jahren ist steuerpflichtig, mehr dazu im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien.