Sie haben gerade den Job gewechselt, besser bezahlt, mit Perspektive. Oder Ihr Kind ist auf der Welt und Sie sind für ein Jahr in Elternzeit. Oder Ihr Vertrag ist befristet, obwohl alle sagen, er wird verlängert. Und genau jetzt passt eine Wohnung, die Sie kaufen und vermieten wollen.

Die Sorge ist berechtigt. Banken schauen bei einer Immobilienfinanzierung genau hin, wie sicher Ihr Einkommen in den nächsten Jahren ist. Eine Probezeit, eine Elternzeit oder eine Befristung sind für sie ein Fragezeichen. Ein Fragezeichen ist aber noch kein Nein.

Hier sehen Sie, was Banken in diesen Lebenslagen prüfen, mit welchen Unterlagen Sie das Fragezeichen kleiner machen und wann es besser ist, ein paar Monate zu warten.

01Was die Bank bei einem Immobilienkredit wissen will

Bei einem Immobilienkredit muss die Bank gründlich prüfen, ob es wahrscheinlich ist, dass Sie den Kredit vertragsgemäß zurückzahlen (§ 505b BGB). Das ist eine Pflicht, keine Gefälligkeit. Sie schaut dafür vor allem auf vier Dinge.

Bei einer vermieteten Wohnung kommt ein fünfter Punkt dazu: die Miete. Banken rechnen sie meist nur zu einem Teil als Einkommen an, häufig mit einem Abschlag für Leerstand und Kosten. Sie hilft also, ersetzt aber nicht ein sicheres Gehalt.

02Kredit in der Probezeit

In der Probezeit können Arbeitgeber und Arbeitnehmer mit zwei Wochen Frist kündigen (§ 622 Abs. 3 BGB). Sie dauert höchstens sechs Monate. Danach greift in Betrieben mit mehr als zehn Beschäftigten der allgemeine Kündigungsschutz (§ 1 KSchG). Für die Bank ist das der Unterschied zwischen einem Einkommen, das in zwei Wochen weg sein kann, und einem, das geschützt ist.

Deshalb warten manche Banken das Ende der Probezeit grundsätzlich ab. Viele andere entscheiden im Einzelfall. Die Chancen stehen besser, je mehr der folgenden Punkte auf Sie zutreffen.

03„Ich bin jetzt gerade in der Probezeit beim neuen Job …“

Unsere Erfahrung aus solchen Gesprächen: Ehrlichkeit am Anfang spart Zeit. Wer die Probezeit von sich aus nennt und die Unterlagen dazu mitbringt, bekommt schneller eine klare Antwort als jemand, bei dem sie erst in der Prüfung auffällt.

Wenn die Probezeit in zwei oder drei Monaten endet, ist Warten oft der einfachere Weg. Eine gute Wohnung ist selten nur heute zu haben, und eine Finanzierung, die mit wackligem Einkommen gerade so durchgeht, ist auch für Sie selbst ein Risiko. Nutzen Sie die Zeit, um Unterlagen zu sammeln, Angebote zu prüfen und die Rechnung vor und nach Steuern zu machen.

04Befristeter Vertrag und Jobwechsel

Ein befristeter Vertrag endet zu einem festen Datum. Für eine Finanzierung über 20 oder 30 Jahre ist das zunächst ein Widerspruch. Trotzdem finanzieren Banken auch mit Befristung, wenn das Gesamtbild stimmt.

Für Beamte und Selbstständige gibt es eigene Ratgeber: Kapitalanlage-Immobilie für Beamte und Kapitalanlage-Immobilie für Selbstständige.

05Immobilienkredit in der Elternzeit

In der Elternzeit ist der Arbeitsplatz gut geschützt. Ab dem Antrag, frühestens acht Wochen vor Beginn, und während der gesamten Elternzeit darf der Arbeitgeber nur mit behördlicher Zustimmung kündigen (§ 18 BEEG). Das Problem ist das Einkommen. Elterngeld beträgt 65 bis 67 % des früheren Nettos, höchstens 1.800 € im Monat, und es läuft nach einer festen Zeit aus (§ 2 BEEG).

Banken rechnen deshalb nicht mit dem Elterngeld allein. Sie wollen wissen, was nach der Elternzeit kommt: Rückkehr in Vollzeit, in Teilzeit oder gar nicht. Das wichtigste Dokument ist eine Bestätigung des Arbeitgebers über das Rückkehrdatum und das Gehalt danach.

Wie stark das die Haushaltsrechnung verändert, zeigt ein Beispiel. Sarah und Felix, beide Anfang 30, ein Kind, wohnen zur Miete. Sarah ist für zwölf Monate in Elternzeit und bekommt 1.800 € Elterngeld. Felix verdient 2.600 € netto. Sie wollen eine Wohnung für 200.000 € kaufen und vermieten, finanziert mit 110 %. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen ein Rechenbeispiel.

Rechnet die Bank wie in Fall A oder B, sieht die Finanzierung tragfähig aus. Fehlt die Bestätigung der Rückkehr, rechnet sie im ungünstigsten Fall wie in Fall C. Dann fehlen 903 € im Monat, und die Antwort ist ein Nein. Der Unterschied liegt nicht in Ihrem Leben, sondern in einem Blatt Papier vom Arbeitgeber.

Manche Banken finanzieren in der Elternzeit grundsätzlich nur mit dieser Bestätigung, andere warten die Rückkehr und die erste Gehaltsabrechnung ab. Bei einer Kapitalanlage kommt dazu: Die Wohnung kostet in den ersten Jahren oft etwas Geld im Monat, auch nach Steuern. Planen Sie das in eine Phase mit weniger Einkommen bewusst ein.

06Unterlagen nach Lebenslage

Die Grundunterlagen sind immer gleich: Ausweis, Gehaltsabrechnungen der letzten Monate, Kontoauszüge, Eigenkapitalnachweis, Selbstauskunft und die Unterlagen zur Wohnung. Je nach Lebenslage kommt etwas dazu.

Wie Sie generell mit wenig Eigenkapital finanzieren und was eine 110-%-Finanzierung kostet, erklärt der Ratgeber Ohne Eigenkapital Immobilien kaufen.

07Risiken und Grenzen

Die Bank prüft, ob Sie den Kredit tragen können. Ob Sie ihn tragen wollen, entscheiden Sie. Eine Phase mit unsicherem oder geringerem Einkommen ist ein schlechter Zeitpunkt, um knapp zu kalkulieren. Rechnen Sie mit einer Reserve von mehreren Monatsraten, bevor Sie unterschreiben.

Bei einer vermieteten Wohnung kommen die bekannten Risiken dazu: Leerstand, Mietausfall, Reparaturen und Hausgeld, das steigen kann. Und nach Ablauf der Zinsbindung kann die Rate höher sein als heute. Wer in der Elternzeit kauft, sollte prüfen, ob die Rechnung auch mit Teilzeit statt Vollzeit nach der Rückkehr trägt.

Wie Banken Probezeit, Elterngeld, Befristung und Mieteinnahmen anrechnen, ist von Bank zu Bank verschieden. Dieser Ratgeber beschreibt typische Sichtweisen, keine Zusage einer bestimmten Bank.

Geschrieben von

Michael Pauker

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.

Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Finanzierungs- oder Rechtsberatung. Ob und zu welchen Bedingungen eine Bank finanziert, entscheidet sie im Einzelfall.