Immobilie als Kapitalanlage für Beamte: Status, Bank und ehrliche Rechnung

Michael Pauker · 2026-10-13

Ihr Gehalt kommt pünktlich, jeden Monat, bis zur Pension. Kündigen kann Ihnen der Dienstherr nach der Probezeit praktisch nicht. Das wissen auch die Banken, und viele Anbieter von Kapitalanlagen werben deshalb gezielt um Lehrerinnen, Polizisten und Verwaltungsbeamte.

Die Werbung klingt oft so, als würden Mieter und Finanzamt die Rate zahlen. Für manche stimmt das ungefähr. Für viele Beamte nicht, denn ihr Steuersatz ist niedriger, als die Rechnungen im Prospekt annehmen. Ein verbeamtetes Lehrerpaar mit Splitting landet häufig bei einem Grenzsteuersatz um 36 %, nicht bei 42 %.

Wir zeigen, was der Status bei der Bank tatsächlich bewirkt, was es mit dem Beamtendarlehen auf sich hat und was eine vermietete Wohnung bei einem typischen Beamteneinkommen vor und nach Steuern kostet.

01Was der Beamtenstatus bei der Bank bewirkt

Seit 2016 muss jede Bank vor einem Immobilienkredit prüfen, ob Sie ihn aus Ihrem Einkommen zurückzahlen können. Der Wert der Wohnung allein reicht dafür nicht (§ 505b Abs. 2 BGB). Genau hier liegt der Vorteil von Beamten. Ihr Einkommen ist bis zur Pension planbar, und auch die Pension ist bekannt.

Viele Banken bewerten das günstig. Manche finanzieren bei Beamten auf Lebenszeit eher auch die Kaufnebenkosten mit, manche bieten etwas bessere Zinsen. Einen festen Beamtenrabatt gibt es aber nicht. Am Zins ändern vor allem Eigenkapital, Beleihungsauslauf und Haushaltsrechnung etwas.

Ein Posten wird bei Beamten gern vergessen. Die private Krankenversicherung für den Teil, den die Beihilfe nicht trägt, ist eine feste Ausgabe. Sie gehört in die Selbstauskunft. Wer sie weglässt, fällt spätestens bei der Bank auf, und dann platzt im schlechten Fall der Notartermin.

02Beamtendarlehen und Nebentätigkeit: zwei Begriffe, die oft verwechselt werden

Was ist ein Beamtendarlehen?

Unter diesem Namen werden meist endfällige Darlehen angeboten. Sie zahlen über die Laufzeit nur Zinsen. Parallel sparen Sie in eine Lebens- oder Rentenversicherung, deren Auszahlung am Ende den Kredit ablösen soll. Weil nichts getilgt wird, sind die Zinsen über die ganze Laufzeit hoch.

Das Risiko liegt in der Versicherung. Reicht die Auszahlung am Ende nicht, bleibt eine Restschuld, die Sie aus anderem Geld oder mit einem neuen Kredit tilgen müssen. Für eine vermietete Wohnung ist ein normales Annuitätendarlehen mit fester Tilgung meist leichter zu überblicken. Lassen Sie sich bei einem Beamtendarlehen immer zeigen, mit welcher Verzinsung die Versicherung rechnet und was passiert, wenn sie niedriger ausfällt.

Brauche ich eine Genehmigung, um zu vermieten?

Nein. Für Bundesbeamte ist die Verwaltung eigenen Vermögens ausdrücklich keine genehmigungspflichtige Nebentätigkeit (§ 100 Abs. 1 Nr. 1 BBG). Die Beamtengesetze der Länder enthalten vergleichbare Regeln. Prüfen Sie das für Ihr Land, wenn Sie viele Einheiten aufbauen oder Dienstleistungen rund um die Vermietung anbieten wollen.

03Kundenfragen mit Beispielrechnung

Sarah, 38, und Daniel, 40, sind beide verbeamtete Lehrkräfte, sie in Vollzeit, er mit reduzierter Stundenzahl. Zusammen haben sie ein zu versteuerndes Einkommen von 105.000 € und werden gemeinsam veranlagt. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Sie schauen sich eine vermietete Bestandswohnung an: Baujahr 1998, 65 m², Kaufpreis 230.000 €, Kaltmiete 11 € je m². Die Kaufnebenkosten von 18.400 € zahlen sie aus Erspartem. Den Kaufpreis finanzieren sie mit 3,7 % Zins und 2 % Tilgung, weil sie die Rate bewusst als Sparrate sehen.

„Wie viel muss ich monatlich aus eigener Tasche dazuzahlen?“

Diese Frage stellen Interessenten fast in jedem Gespräch, und sie ist die richtige erste Frage. Hier ist die Antwort für Sarah und Daniel, zuerst vor Steuern.

Vor Steuern fehlen rund 508 € im Monat, nach Steuern rund 371 €. Gleichzeitig zahlen Sie 383 € im Monat an Tilgung. Rein wirtschaftlich bauen Sie also etwas mehr Vermögen auf, als Sie zuzahlen, solange Miete und Zins so bleiben.

„Wie viel spare ich bei meinem Steuersatz?“

Die Steuerseite sieht so aus. Das Finanzamt rechnet mit Zinsen, Abschreibung und abziehbaren Kosten. Die Tilgung und die Rücklage zählen nicht.

Jeder Euro Verlust bringt Sarah und Daniel rund 36 Cent zurück. Das ist ordentlich, aber weit weg von den 47 Cent, mit denen viele Prospekte rechnen. Wer Ihnen bei einem Lehrergehalt mit Splitting einen Steuersatz von 42 % ansetzt, rechnet die Wohnung schön.

Bestand oder Neubau?

Bei einer Neubauwohnung mit degressiver Abschreibung von 5 % wäre der steuerliche Verlust deutlich größer. Mit der Beispielwohnung aus unserem Ratgeber für Ärzte, 300.000 € Kaufpreis und 60 m², käme das Lehrerpaar auf 5.164 € Steuerersparnis. Vor Steuern kostet diese Wohnung aber 585 € im Monat, nach Steuern rund 155 €.

Der Neubau sieht nach Steuern besser aus, braucht aber 70.000 € mehr Kredit und einen Kauf im Jahr der Fertigstellung. Die degressive Abschreibung sinkt jedes Jahr etwas. Welche Variante passt, hängt davon ab, was Sie vor Steuern tragen können und wie lange Sie halten wollen.

„Warum monatlich? Macht man die Steuererklärung nicht jährlich?“

Die Frage stammt aus einem unserer Gespräche und betrifft Beamte genauso wie Angestellte. Ohne weiteres Zutun kommt die Steuerersparnis erst mit dem Bescheid, also bis zu anderthalb Jahre später. Sie können die Verluste aber als Freibetrag eintragen lassen (§ 39a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EStG). Dann zieht die Bezügestelle jeden Monat weniger Lohnsteuer ab. Bei gekauften Wohnungen geht das ab dem Jahr nach der Anschaffung (§ 37 Abs. 3 EStG).

Was bleibt von Ihrer Miete nach Steuern? Tragen Sie Kaltmiete, Zinsen, Abschreibung und Ihr Einkommen ein.

04Pension und Steuer im Alter

Die Pension ist berechenbar. Für Bundesbeamte beträgt das Ruhegehalt für jedes Dienstjahr 1,79375 % der ruhegehaltfähigen Bezüge, höchstens 71,75 % (§ 14 Abs. 1 BeamtVG). Die Länder haben eigene, ähnliche Regeln. Viele Beamte rechnen trotzdem mit einer Lücke, weil Zulagen nicht voll zählen oder Dienstjahre fehlen, etwa durch Teilzeit.

Eine abbezahlte Wohnung kann diese Lücke verkleinern. Mit 2 % Tilgung und 3,7 % Zins dauert es allerdings rund 28 Jahre, bis der Kredit weg ist, wenn Sie nicht zwischendurch mehr tilgen. Wer mit 40 kauft, ist bei Pensionsbeginn also oft noch nicht schuldenfrei. Sondertilgungen und eine Anschlussfinanzierung mit höherer Tilgung können das ändern.

Ein steuerlicher Punkt unterscheidet Beamte von Angestellten. Pensionen werden als Versorgungsbezüge versteuert, abzüglich eines Freibetrags, der für neue Pensionäre jedes Jahr kleiner wird (§ 19 Abs. 2 EStG). Der Steuersatz im Ruhestand sinkt deshalb oft weniger stark als bei gesetzlichen Renten. Die Mieteinnahmen kommen dann zu einem spürbaren Steuersatz obendrauf.

05Für wen es passt und für wen nicht

06Risiken und Grenzen

Ein planbares Gehalt nimmt der Wohnung ihre Risiken nicht. Mieter können ausfallen, die Wohnung kann bei einem Wechsel leer stehen, Reparaturen im Sondereigentum zahlen Sie allein. In der Eigentümergemeinschaft können Sonderumlagen beschlossen werden, etwa für Dach oder Heizung. Steigen die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, wird die Rate höher.

Die Steuerregeln können sich ändern, etwa beim Tarif oder bei den Abschreibungssätzen. Ein Verkauf mit Gewinn innerhalb von zehn Jahren ist steuerpflichtig, mehr dazu im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien.