Immobilie als Kapitalanlage für Ärzte: was sie bringt und was sie kostet

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

Sie arbeiten 50 Stunden in der Woche, manchmal mehr. Ihr Gehalt oder Ihr Praxisgewinn liegt längst im Bereich, in dem jeder zusätzliche Euro zu 42 % beim Finanzamt landet. Kollegen erzählen von ihrer vermieteten Wohnung, und die Bank schickt alle paar Monate ein Angebot.

Dazu kommt eine Frage, die sich viele Ärztinnen und Ärzte stellen: Lohnt sich das für mich wirklich, oder ist es nur ein Produkt, das gut zu meinem Einkommen passt? Die ehrliche Antwort hängt davon ab, wo Sie beruflich gerade stehen. In der Weiterbildung, als Oberärztin oder als Praxisinhaber gelten andere Regeln bei der Bank und andere Zahlen bei der Steuer.

Wir gehen die drei Lagen durch und rechnen eine Neubauwohnung für zwei Einkommen nach dem Steuertarif 2026 durch, vor und nach Steuern.

01Drei Lagen: Weiterbildung, Klinik, Praxis

„Ärzte“ ist für eine Bank keine einheitliche Gruppe. Sie schaut auf Vertragsart, Einkommensnachweis und bestehende Verpflichtungen. Diese drei Lagen kommen am häufigsten vor.

Für Ärztinnen und Ärzte in der Weiterbildung erlaubt das Gesetz Befristungen bis zu acht Jahren (§ 1 ÄArbVtrG). Manche Banken finanzieren trotzdem, wenn der Vertrag noch lange genug läuft und die Weiterbildung planmäßig verläuft. Andere warten auf die unbefristete Stelle. Das ist keine Frage der Höhe des Gehalts, sondern der Planbarkeit.

Bei Praxisinhabern ist es umgekehrt. Das Einkommen ist oft hoch, aber die Bank sieht nur, was in den Steuerbescheiden steht. Das Statistische Bundesamt nennt für 2023 einen durchschnittlichen Reinertrag von 310.000 € je Arztpraxis, der Median lag bei 219.000 € (Destatis, Pressemitteilung vom 24.07.2025). Der Reinertrag ist aber nicht das Einkommen. Davon gehen noch Altersvorsorge, Krankenversicherung und Kosten einer Praxisübernahme ab, und in Gemeinschaftspraxen teilt er sich auf mehrere Inhaber auf.

02Was die Bank bei Ärztinnen und Ärzten prüft

Seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie muss jede Bank prüfen, ob Sie den Kredit aus Ihrem Einkommen tragen können. Der Wert der Wohnung allein reicht dafür nicht (§ 505b Abs. 2 BGB). Viele Banken stufen Heilberufe nach unserer Erfahrung günstig ein, weil die Einkommen meist hoch und planbar sind. Ob daraus ein besserer Zins wird, entscheidet jede Bank selbst.

Ein Punkt wird oft übersehen. Wer in den nächsten Jahren eine Praxis gründen oder übernehmen will, braucht dafür selbst einen großen Kredit. Eine Wohnungsfinanzierung, die heute läuft, steht dann in der Haushaltsrechnung für den Praxiskredit. Die Frage, ob eine Kapitalanlage die Bonität für ein späteres Projekt schmälert, hören wir in Gesprächen regelmäßig. Die Antwort ist ja. Wie stark, hängt vom Einzelfall ab, deshalb gehört die Reihenfolge vor die Unterschrift.

03Kundenfragen mit Beispielrechnung

Nehmen wir zwei Fälle. Miriam, 44, ist Oberärztin in einem städtischen Klinikum. Ihr Mann Jonas arbeitet in Teilzeit. Zusammen haben sie ein zu versteuerndes Einkommen von 170.000 € und werden gemeinsam veranlagt. Felix, 33, ist im vierten Weiterbildungsjahr, ledig, mit 65.000 € zu versteuerndem Einkommen. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Beide schauen sich dieselbe Wohnung an: Neubau, 60 m², Kaufpreis 300.000 €, Kaltmiete 13,50 € je m². Die Kaufnebenkosten von 21.000 € zahlen sie aus Erspartem, den Kaufpreis finanzieren sie mit 3,8 % Zins und 1,5 % Tilgung. Weil die Wohnung im Jahr der Fertigstellung gekauft wird und der Kaufvertrag nach dem 30.09.2023 geschlossen ist, ist die degressive Abschreibung von 5 % möglich (§ 7 Abs. 5a EStG).

„Wie viel spare ich bei meinem Steuersatz?“

Die Steuerseite zuerst. Das Finanzamt rechnet mit Miete, Zinsen, Abschreibung und abziehbaren Kosten. Die Tilgung gehört nicht dazu.

Auffällig ist, wie nah die beiden Fälle beieinanderliegen. Miriam und Jonas verdienen fast dreimal so viel wie Felix, sparen aber nur rund 1.400 € mehr. Das liegt am Splitting: Für das Paar wird jeder Euro mit dem Satz auf die Hälfte des gemeinsamen Einkommens besteuert. Und Felix liegt mit 65.000 € schon knapp unter der Grenze, ab der 42 % gelten.

„Ist es echt Cashflow-neutral oder wirkt es nur über die AfA Cashflow-neutral?“

Diese Frage stammt wörtlich aus einem unserer Beratungsgespräche, und sie trifft den Punkt. Jetzt kommt die Kontoseite, also das, was tatsächlich fließt.

Vor Steuern zahlen beide rund 585 € im Monat zu. Nach Steuern ist es bei Miriam und Jonas fast ausgeglichen, bei Felix bleiben rund 117 € Zuzahlung im Monat. Gleichzeitig tilgen beide 375 € im Monat. Wirtschaftlich gesehen wächst ihr Vermögen also, solange Miete, Zins und Steuersatz so bleiben.

Ehrlich gesagt: „Cashflow-neutral“ ist die Wohnung nur über die Steuer. Ohne den Steuereffekt kostet sie Geld. Die degressive Abschreibung wird außerdem jedes Jahr etwas kleiner, weil sie auf den Restwert gerechnet wird. Die Lücke vor Steuern bleibt also nicht konstant, sie wächst langsam, bis Mieterhöhungen sie wieder verkleinern.

„Bekomme ich die Ersparnis jeden Monat?“

Angestellte Ärztinnen und Ärzte können sich die Verluste als Freibetrag in die Lohnsteuermerkmale eintragen lassen (§ 39a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EStG). Dann sinkt die Lohnsteuer jeden Monat, statt dass die Ersparnis erst mit dem Bescheid kommt. Bei gekauften Wohnungen geht das ab dem Jahr nach der Anschaffung (§ 37 Abs. 3 EStG). Praxisinhaber beantragen stattdessen, ihre Steuervorauszahlungen anzupassen, für die dieselbe Wartezeit gilt.

Ihren eigenen Fall rechnen Sie hier durch:

Was bleibt von Ihrer Miete nach Steuern? Tragen Sie Kaltmiete, Zinsen, Abschreibung und Ihr Einkommen ein.

04Zeit: der eigentliche Engpass

Ein Satz, den wir in Gesprächen hören, beschreibt die Lage vieler Ärztinnen und Ärzte besser als jede Statistik.

Ganz ohne Aufwand geht es trotzdem nicht. Die Anlage V in der Steuererklärung, Entscheidungen in der Eigentümerversammlung und die Frage nach Mieterhöhungen bleiben bei Ihnen oder Ihrem Steuerberater. Rechnen Sie mit einigen Stunden im Jahr, nicht mit null.

Und noch etwas hören wir oft: Viele wollen erst lesen, dann reden. Ein Interessent formulierte es so: „Die Eckdaten und die Präsentation würde ich gern vorab bekommen, um mich mit euch als Anbieter zu beschäftigen.“ Das ist vernünftig. Verlangen Sie vor jedem Gespräch über ein konkretes Objekt Exposé, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und eine Beispielrechnung mit offenen Annahmen.

05Für wen es passt und für wen nicht

06Risiken und Grenzen

Die Steuerersparnis hängt an Ihrem Einkommen. Wer nach der Facharztprüfung in Teilzeit geht, in Elternzeit wechselt oder eine Praxis mit Anlaufverlusten übernimmt, hat einen niedrigeren Steuersatz. Dann sinkt die Ersparnis, die Rate bleibt.

Die Wohnung selbst hat eigene Risiken. Mieter können ausfallen, Wohnungen stehen bei einem Wechsel leer, Reparaturen im Sondereigentum zahlen Sie allein. Steigen die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, wird die Lücke vor Steuern größer. Neubauwohnungen in guten Lagen sind teuer eingekauft, ob ein späterer Verkauf mehr bringt als den Kaufpreis, kann niemand zusagen.

Die Steuerregeln können sich ändern, etwa beim Tarif oder bei den Abschreibungssätzen. Ein Verkauf mit Gewinn innerhalb von zehn Jahren ist steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Mehr dazu im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien.