Zwischenfinanzierung Immobilie: was die Brücke kostet und wann sie trägt
Die neue Wohnung ist gefunden, das Geld aus Verkauf, Erbe oder Bausparvertrag kommt aber erst später. Eine Zwischenfinanzierung überbrückt diese Lücke. Wir zeigen, was sie kostet, wann sie sich trägt und was passiert, wenn der Verkauf länger dauert.
Herbert GotschyInvestmentberater bei InvestImmo.de
Sie haben eine Wohnung im Blick, die zu Ihrer Planung passt. Das Eigenkapital dafür steckt aber noch in Ihrer alten Wohnung, in einem Erbe, das noch nicht verteilt ist, oder in einem Bausparvertrag, der voraussichtlich erst im nächsten Jahr zuteilungsreif wird. Der Verkäufer will nicht ein halbes Jahr warten.
Genau für diese Lücke gibt es die Zwischenfinanzierung. Sie ist ein kurzfristiger Kredit, der später aus dem erwarteten Geld zurückgezahlt wird. Er kann teurer sein als ein langfristiges Darlehen. Die Planung trägt nur, wenn die Rückzahlungsquelle ausreichend belastbar ist und Sie auch Verzögerungen finanzieren können.
01Was eine Zwischenfinanzierung ist
Bezeichnungen wie Zwischenkredit, Überbrückungskredit oder Vorfinanzierung können ähnliche Finanzierungslücken betreffen. Die Vertragsgestaltung ist aber nicht immer dieselbe, insbesondere bei Bausparmodellen. Hier geht es um einen kurzfristigen, endfälligen Kredit: Die Bank stellt Geld für eine begrenzte Zeit bereit, und die Rückzahlung soll aus einer bereits benannten, aber noch nicht verfügbaren Quelle kommen.
Für Kapitalanleger gibt es vor allem vier Fälle:
| Fall | Woher das Geld später kommt | Worauf die Bank achtet |
|---|---|---|
| Umschichten | Verkauf der alten Wohnung | Marktwert, Restschuld, realistische Verkaufsdauer |
| Erbe | Auszahlung aus dem Nachlass | Erbschein oder Testament, Einigkeit der Erben |
| Abfindung | Zahlung des Arbeitgebers | Vereinbarung mit Datum und Betrag |
| Bausparvertrag | Zuteilung des Bausparvertrags | Bewertungszahl, voraussichtlicher Zuteilungstermin |
Allen Fällen gemeinsam ist, dass die Bank zwei Fragen prüft. Wie belastbar sind Betrag und Zeitpunkt des erwarteten Geldeingangs? Und können Sie die Zinsen bis dahin tragen, auch wenn es länger dauert? Die genannten Unterlagen allein garantieren weder Auszahlung noch Termin.
02So läuft eine Zwischenfinanzierung ab
Die Bank, die das langfristige Darlehen für die neue Wohnung gibt, kann auch die Brücke anbieten. Beide Kredite lassen sich dann gemeinsam prüfen.
- 01Lücke beziffern
Kaufpreis plus Kaufnebenkosten der neuen Wohnung, minus langfristiges Darlehen, minus verfügbares Eigenkapital. Was fehlt, ist der Betrag der Brücke. Zusätzlich brauchen Sie Liquidität für Zinsen und mögliche Verzögerungen.
- 02Rückzahlungsquelle belegen
Für den Verkauf ein Wertgutachten oder eine Maklereinschätzung, für ein Erbe den Erbschein oder das eröffnete Testament, für einen Bausparvertrag die Zuteilungsprognose. Welche weiteren Nachweise erforderlich sind, entscheidet die Bank.
- 03Sicherheit stellen
Eine Grundschuld kann auf die alte Wohnung, auf die neue oder auf beide bestellt werden. Bestehen bereits Sicherheiten, müssen Rang, freie Sicherheiten und gegebenenfalls erforderliche Zustimmungen mit den beteiligten Banken geklärt werden. Ein nachrangiger Platz reicht nicht automatisch aus.
- 04Zinsart wählen
Darlehen mit veränderlichem Zinssatz können Sie nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen. Bei festem Zins richten sich zusätzliche Rückzahlungsmöglichkeiten nach dem Vertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen. Prüfen Sie mögliche Entschädigungen; bei rechtlichen Fragen hilft ein Rechtsanwalt.
- 05Zurückzahlen
Sobald das Geld eingeht, zahlen Sie die Brücke zum vertraglich oder gesetzlich zulässigen Termin in einer Summe zurück. Zinszahlungstermine und eine mögliche sofortige Ablösung sollten ausdrücklich vereinbart sein.
Wichtig ist der Unterschied zum langfristigen Darlehen. Bei der hier betrachteten endfälligen Zwischenfinanzierung gibt es keine laufende Tilgung. Sie zahlen Zinsen, und die ganze Darlehenssumme bleibt bis zur Rückzahlung bestehen.
03Beispielrechnung: Brücke bis zum Verkauf der alten Wohnung
Markus ist 46, ledig, angestellt und hat vor Abzug der Brückenzinsen ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Ihm gehört eine vermietete Wohnung, die er vor zwölf Jahren gekauft hat. Er will sie verkaufen und eine neuere, größere Wohnung in einer anderen Stadt als Kapitalanlage kaufen. Markus und seine Situation sind fiktiv; die Zahlen sind eine vereinfachte Beispielrechnung und keine Prognose.
Die alte Wohnung schätzt er auf 220.000 €, die Restschuld beträgt 60.000 €. Nach Rückzahlung dieser Restschuld verblieben rechnerisch 160.000 €, noch vor Maklerkosten, einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung und weiteren Verkaufskosten. Für die neue Wohnung braucht er neben dem langfristigen Darlehen 100.000 €, die vorübergehend über die Brücke bereitgestellt werden. Der Verkäufer will in drei Monaten beurkunden. Die folgende Rechnung setzt neun beziehungsweise 15 Monate zwischen vollständiger Auszahlung und Rückzahlung der Brücke an. Die Zeit bis zur Beurkundung wird nicht zusätzlich als verzinste Kreditlaufzeit gezählt.
| 9 Monate | 15 Monate | |
|---|---|---|
| Zwischenkredit | 100.000 € | 100.000 € |
| Zinssatz (Annahme, variabel, im Beispiel konstant) | 5,0 % p. a. | 5,0 % p. a. |
| Zinsen vor Steuern | −3.750 € | −6.250 € |
| Steuerentlastung (Annahme: 30 % der Zinsen) | +1.125 € | +1.875 € |
| Zinskosten nach Steuern | −2.625 € | −4.375 € |
Neun Monate Brücke kosten Markus vor Steuern 3.750 €, also rund 417 € im Monat. Für das Beispiel wird angenommen, dass er die Zinsen monatlich aus seinem laufenden Einkommen zahlen muss, weil die Miete der neuen Wohnung deren eigene Rate nur knapp deckt. Ein möglicher steuerlicher Abzug ersetzt diesen Liquiditätsbedarf nicht: Die Steuerentlastung steht nicht automatisch mit jeder Zinszahlung zur Verfügung. Bei der vereinfachten Annahme einer Entlastung von 30 % verbleiben insgesamt 2.625 € Zinskosten nach Steuern. Voraussetzung für den Zinsabzug ist insbesondere der nachweisbare wirtschaftliche Zusammenhang mit der Vermietung. Die Zuordnung der Zinsen und die individuelle Steuerwirkung klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Zieht sich der Verkauf auf 15 Monate hin und bleibt der Zinssatz unverändert, steigen die Zinsen auf 6.250 € vor Steuern. Bei derselben vereinfachten Steuerannahme verbleiben 4.375 € Zinskosten nach Steuern. Hinzu kommt das Risiko eines geringeren Verkaufserlöses.
Ein Preisnachlass von 5 % wiegt also schwerer als ein halbes Jahr Mehrzinsen. In der Finanzierungsprüfung sollte deshalb berücksichtigt werden, ob Markus beide Belastungen und weitere Kosten tragen könnte. Wer das nicht kann, sollte die Brücke kleiner planen oder erst verkaufen.
Rechnen Sie Miete, Zins, Tilgung und Kosten der neuen Wohnung durch, bevor Sie die Zwischenfinanzierung planen.
04Alternativen zur Zwischenfinanzierung
Erst verkaufen, dann kaufen. Das vermeidet die hier betrachtete Finanzierungslücke. Sie kennen den Erlös, bevor Sie unterschreiben. Der Preis dafür ist, dass die Wunschwohnung in der Zwischenzeit weg sein kann.
Späteren Kaufpreis vereinbaren. Manche Verkäufer akzeptieren eine Fälligkeit in einigen Monaten, etwa wenn sie selbst noch eine Lösung suchen. Bei einem Bauträgerkauf können Raten nach Baufortschritt vereinbart sein (MaBV-Zahlungsplan). Daraus folgt nicht automatisch, dass Eigenkapital erst später eingesetzt werden muss. Entscheidend sind der Zahlungsplan und die Auszahlungsvoraussetzungen der Bank.
Bestehende Wohnung beleihen. Statt die alte Wohnung zu verkaufen, kann ein zusätzliches, darauf besichertes Darlehen Mittel für die neue liefern. Das ist kein eigenes Kapital, sondern zusätzliche Verschuldung. Wird es dauerhaft aufgenommen, handelt es sich nicht um die hier betrachtete Brücke. Wie das geht, zeigt Immobilie beleihen.
Langfristiges Darlehen höher ansetzen. Wer die Lücke dauerhaft finanziert und den Verkaufserlös später als Sondertilgung einsetzt, braucht keine separate Brücke. Das klappt nur, wenn der Vertrag ausreichende Sondertilgungen erlaubt und die Bank den höheren Betrag mitträgt.
05Für wen eine Zwischenfinanzierung passt
- Der Verkauf ist vorbereitet, der Preis nachvollziehbar bewertet, und es gibt belastbare Anhaltspunkte für Nachfrage nach Ihrer Wohnung.
- Das Erbe oder die Abfindung ist schriftlich dokumentiert, und die Auszahlung erscheint nach Prüfung der Voraussetzungen belastbar.
- Sie könnten die Zinsen auch 18 Monate lang aus dem Einkommen zahlen; die entsprechende Kreditlaufzeit oder Verlängerung ist ebenfalls geklärt.
- Der Verkaufspreis ist eine Hoffnung, keine fundierte Bewertung.
- Die Erben sind sich noch nicht einig.
- Ein Preisnachlass von 10 % würde Ihre Planung sprengen.
06Risiken der Zwischenfinanzierung
Der Verkauf dauert länger. Leerstand, eine schwierige Eigentümerversammlung oder ein Käufer, dessen Finanzierung platzt, können den Verkauf verzögern. Sechs zusätzliche Monate sind ein mögliches Stressszenario, keine Prognose. Jeder weitere Kreditmonat kostet Zinsen. Eine Verlängerung über die vereinbarte Fälligkeit hinaus ist nicht automatisch möglich; fehlt das Geld dann, drohen Zahlungsverzug und gegebenenfalls die Verwertung von Sicherheiten. Klären Sie eine tragfähige Rückzahlungsalternative vor Vertragsabschluss.
Der Preis ist niedriger. Zeitdruck kann Ihre Verhandlungsposition schwächen. Im Beispiel kostet ein um 5 % geringerer Verkaufspreis mehr als ein halbes Jahr Mehrzinsen, ohne für sich genommen eine Rückzahlungslücke zu erzeugen.
Der Zins steigt. Bei variablen Zwischenkrediten richten sich Zinsänderungen nach dem Vertrag. Steigt der Zins von 5 % auf 6 %, kostet die Brücke von 100.000 € rechnerisch rund 83 € mehr im Monat.
Steuer beim Verkauf. Beim Verkauf einer privat gehaltenen, vermieteten Wohnung innerhalb der gesetzlichen Zehnjahresfrist kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein. Ausnahmen und die genaue Fristberechnung sind entscheidend. Eine Steuerbelastung schmälert den Betrag, der für die Rückzahlung bleibt. Details stehen unter Spekulationsfrist bei Immobilien. Lassen Sie die steuerlichen Folgen Ihres Verkaufs durch einen Steuerberater beurteilen.
Zwei Wohnungen, zwei Risiken. In der Übergangszeit tragen Sie Leerstand, Reparaturen und Hausgeld für beide Wohnungen. Planen Sie dafür einen Puffer ein. Hausgeld ist nicht pauschal steuerlich abziehbar. Insbesondere sind Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht sofort als Werbungskosten abziehbar; relevant sind erst tatsächliche, steuerlich berücksichtigungsfähige Ausgaben aus der Rücklage. Welche Kosten Sie wann absetzen können, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
FAQHäufige Fragen
Was kostet eine Zwischenfinanzierung?
Bei einer vollständig ausgezahlten, endfälligen Brücke zahlen Sie Zinsen auf die ausstehende Summe bis zur Rückzahlung. Bei 100.000 € und angenommenen, konstanten 5 % p. a. sind das rechnerisch rund 417 € im Monat. Der Zins kann über dem eines langfristigen Annuitätendarlehens liegen. Zusätzliche Kosten hängen vom Angebot und der Besicherung ab. Eine verlangte Bearbeitungsgebühr ist nicht automatisch rechtlich zulässig; bei Zweifeln hilft ein Rechtsanwalt.
Wie lange läuft eine Zwischenfinanzierung?
Die Laufzeit wird mit der Bank vereinbart und muss zum erwarteten Verkauf oder Auszahlungstermin passen. Eine Laufzeit von beispielsweise sechs bis 24 Monaten ist keine feste Vorgabe und muss individuell vereinbart werden. Entscheidend ist, wann das Geld tatsächlich verfügbar ist. Eine Verlängerung ist nicht garantiert.
Muss ich eine Zwischenfinanzierung tilgen?
Bei der hier betrachteten endfälligen Brücke leisten Sie keine laufenden Tilgungsraten. Sie zahlen Zinsen und müssen die volle Darlehenssumme zum vereinbarten Termin zurückzahlen. Verzögert sich der erwartete Geldeingang, verschiebt das die Fälligkeit nicht automatisch.
Kann ich eine Zwischenfinanzierung vorzeitig zurückzahlen?
Bei veränderlichem Zinssatz besteht nach § 489 Abs. 2 BGB ein Kündigungsrecht mit drei Monaten Frist. Eine sofortige Ablösung erfordert eine entsprechende Grundlage. Bei festem Zins hängen die Möglichkeiten vom Vertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Klären Sie vor Abschluss, ob und wann eine Rückzahlung ohne Entschädigung möglich ist. Bei rechtlichen Fragen wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.
Sind die Zinsen der Zwischenfinanzierung steuerlich absetzbar?
Finanziert der Kredit nachweislich den Kauf einer vermieteten Wohnung, können die zugehörigen Zinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung abziehbar sein. Entscheidend ist die Verwendung des Geldes, nicht allein die als Sicherheit dienende Immobilie. Bei ausschließlicher Selbstnutzung besteht dieser Werbungskostenabzug nicht. Lassen Sie die Zuordnung und Ihre konkrete Steuerwirkung durch einen qualifizierten Steuerberater beurteilen.
Welche Sicherheit verlangt die Bank?
Als Sicherheit kommt eine Grundschuld auf die alte oder die neue Wohnung oder auf beide infrage. Die Bank prüft Wert, bestehende Belastungen und Rang. Bei Erbe oder Abfindung sind zusätzlich Nachweise über Anspruch, Betrag und erwarteten Zahlungstermin erforderlich; die konkreten Anforderungen hängen vom Kreditgeber ab.
Was passiert, wenn meine Wohnung nicht verkauft wird?
Die vereinbarte Rückzahlung bleibt fällig. Eine Verlängerung oder langfristige Anschlussfinanzierung setzt die Zustimmung der Bank voraus und ist nicht garantiert. Eine Preissenkung hilft nur, wenn dadurch rechtzeitig ein ausreichender Erlös verfügbar wird. Ohne tragfähige Lösung drohen Zahlungsverzug und gegebenenfalls die Verwertung von Sicherheiten. Klären Sie Alternativen vor Vertragsabschluss.
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Quellen
- § 489 BGB (Kündigungsrecht, bei veränderlichem Zins drei Monate Kündigungsfrist)
- § 490 BGB (außerordentliche Kündigung, Vorfälligkeitsentschädigung)
- § 9 EStG (Schuldzinsen als Werbungskosten)
- § 32a EStG (Einkommensteuertarif; die vereinfachte Steuerrechnung verwendet stattdessen eine pauschale Entlastungsannahme)
- § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte und Zehnjahresfrist bei Grundstücken)
- Beispielrechnungen: eigene Berechnungen mit angenommenen 5,0 % Zinsen p. a. und pauschal angenommener Steuerentlastung von 30 % auf vollständig abzugsfähige Zinsen
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Die Zahlen sind vereinfachte Beispielrechnungen; tatsächliche Konditionen und steuerliche Auswirkungen hängen vom Einzelfall ab.
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Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.
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