Immobilie bar bezahlen oder finanzieren? Was die Rechnung zeigt
Sie könnten die Wohnung ohne Kredit kaufen. Wir vergleichen dieselbe Wohnung bar und finanziert und zeigen, wie Liquidität, Steuerannahmen und Kredithebel zusammenwirken.
Nadeem ShahidInvestmentberater bei InvestImmo.de
Sie haben geerbt, eine Abfindung bekommen oder eine andere Immobilie verkauft. Für den Kauf stehen 253.000 € zur Verfügung, zusätzlich zu einer separaten Liquiditätsreserve. Damit könnten Sie die hier betrachtete vermietete Wohnung ohne Kredit kaufen. Keine Kreditrate, keine finanzierende Bank, keine Darlehensschuld.
Für eine Finanzierung werden häufig der Hebel und steuerlich abziehbare Zinsen als Argumente genannt. Wir rechnen nach, was diese Argumente im Beispiel bedeuten, und zwar zuerst vor Steuern.
01Bar bezahlen heißt nicht Bargeld
Wer „Immobilie bar bezahlen“ sucht, meint meist ohne Kredit. Der Kaufpreis wird dabei per Überweisung gezahlt, in der Regel nach Fälligkeitsmitteilung des Notars. Echtes Bargeld ist beim Immobilienkauf in Deutschland seit dem 1. April 2023 nicht mehr erlaubt (§ 16a Geldwäschegesetz). Auch Gold oder Kryptowerte dürfen nicht als Zahlungsmittel dienen.
Die Abschreibung auf den vermieteten Gebäudeanteil kommt grundsätzlich in beiden Finanzierungsvarianten in Betracht. Ein Unterschied liegt bei den Zinsen: Vermietungsbezogene Schuldzinsen können bei entsprechender Zuordnung als Werbungskosten abziehbar sein (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Die Finanzierung ist deshalb aber nicht automatisch wirtschaftlicher. Die steuerliche Zuordnung besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
02Dieselbe Wohnung zweimal gerechnet
Peter ist 52, ledig, und hat vor dem hier betrachteten Vermietungsergebnis ein zu versteuerndes Einkommen von 70.000 €. Peter ist eine fiktive Person; die Zahlen sind eine Beispielrechnung, vereinfacht, und keine Prognose. Er kauft eine vermietete Bestandswohnung für 230.000 €, mit Nebenkosten 253.000 €. Die Kaltmiete beträgt 800 € im Monat. Verwaltung und Instandhaltung kosten ihn 1.400 € im Jahr.
Für die Rechnung werden diese 1.400 € vollständig als im betrachteten Jahr angefallene, sofort abziehbare Verwaltungskosten und Erhaltungsaufwendungen angesetzt. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind darin nicht enthalten: Sie sind nicht sofort steuerlich abziehbar. Erst tatsächlich verausgabte, steuerlich begünstigte Beträge können berücksichtigt werden. Auch das gesamte Hausgeld ist nicht pauschal abziehbar.
Variante A: Er zahlt alles aus eigenem Geld. Variante B: Er bringt 53.000 € ein, also Nebenkosten und einen Teil des Preises, und finanziert 200.000 € zu 3,8 % Zins und 1,5 % anfänglicher Tilgung. Die übrigen 200.000 € bleiben auf seinem Konto. Eine separate Liquiditätsreserve ist in beiden Varianten vorausgesetzt. Erträge und Steuern auf die zurückbehaltenen 200.000 € bleiben unberücksichtigt.
Die Jahresrechnung ist vereinfacht: Zinsen und Tilgung werden auf den anfänglichen Darlehensbetrag berechnet. Sie bildet keinen monatlichen Tilgungsplan mit unterjährig sinkender Restschuld ab. Weitere Finanzierungskosten und zusätzliche Ausfälle oder Reparaturen sind nicht angesetzt.
| A: bar | B: finanziert | |
|---|---|---|
| Kaltmiete | 9.600 € | 9.600 € |
| Verwaltung und Instandhaltung | −1.400 € | −1.400 € |
| Zinsen | 0 € | −7.600 € |
| Tilgung | 0 € | −3.000 € |
| Cashflow vor Steuern | +8.200 € | −2.400 € |
Vor Steuern bringt der Barkauf unter diesen Annahmen 8.200 € im Jahr. Finanziert zahlt Peter rechnerisch 200 € im Monat zu.
Jetzt die Steuer. In beiden Fällen schreibt Peter im Beispiel 2 % auf den Gebäudeanteil ab, das sind 3.795 € im Jahr. Dafür ist eine Gebäude-Bemessungsgrundlage von 189.750 € unterstellt: 75 % des Gesamtaufwands von 253.000 €, einschließlich entsprechend zugeordneter Anschaffungsnebenkosten. Die übrigen 25 % entfallen auf den nicht abschreibbaren Grund und Boden. Unterstellt wird ein Gebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022, für das die lineare Abschreibung von 2 % anwendbar ist. Maßgeblich sind die objektbezogene Kaufpreisaufteilung und die gesetzlichen Voraussetzungen der Abschreibung. Finanziert kommen im vereinfachten Modell 7.600 € vermietungsbezogene Schuldzinsen als Werbungskosten dazu.
Für den Nachsteuervergleich setzen wir vereinfachend eine einheitliche Steuerwirkung von 42 % auf das positive oder negative Vermietungsergebnis an. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer bleiben unberücksichtigt. Beim Verlust wird der vollständige Ausgleich mit anderen positiven Einkünften im selben Jahr unterstellt. Das ist eine Modellrechnung, keine individuelle Tarifberechnung für Peters Einkommen. Die Rechnung behandelt die Steuerwirkung als Zahlung im selben Jahr; der tatsächliche Zahlungszeitpunkt kann abweichen. Eurobeträge werden auf volle Euro gerundet, Renditen mit ungerundeten Beträgen berechnet. Lassen Sie die Kaufpreisaufteilung, Abschreibung und individuelle Steuerwirkung von Ihrem Steuerberater beurteilen.
| A: bar | B: finanziert | |
|---|---|---|
| Cashflow vor Steuern | +8.200 € | −2.400 € |
| Steuerliches Ergebnis aus Vermietung | +4.405 € | −3.195 € |
| Steuerwirkung bei angenommenen 42 % | −1.850 € | +1.342 € |
| Cashflow nach Steuern | +6.350 € | −1.058 € |
| Schuldabbau durch Tilgung | 0 € | +3.000 € |
| Vermögenszuwachs im Jahr | +6.350 € | +1.942 € |
| Eingesetztes eigenes Geld | 253.000 € | 53.000 € |
| Auf das eigene Geld gerechnet | 2,51 % | 3,66 % |
Mit diesen Annahmen liegt die Rendite auf das unmittelbar eingesetzte eigene Geld bei 3,66 % für die Finanzierung und 2,51 % für den Barkauf. Unterschiedliche Eigenkapitaleinsätze können Renditen verstärken oder vermindern; Fachleute sprechen vom Leverage-Effekt.
Aber woher kommt der Unterschied? Die Wohnung bringt nach den angesetzten Kosten 3,24 % auf den Gesamtaufwand, während der Kredit vor Steuern 3,8 % kostet. Vor Steuern wirkt die Finanzierung daher negativ auf die Eigenkapitalrendite. Nach Steuern sind die Rendite der Wohnung und die effektiven Zinskosten nach steuerlicher Entlastung zu vergleichen. Abschreibung und Zinsabzug beeinflussen diese Rechnung. Tilgung schafft dagegen keinen zusätzlichen Ertrag: Sie wurde zuvor als Liquiditätsabfluss abgezogen und wird für die Vermögensbetrachtung als Schuldabbau wieder hinzugerechnet.
Auch eine höhere Eigenkapitalrendite bedeutet nicht automatisch mehr Vermögen insgesamt. Ohne Ertrag auf die zurückbehaltenen 200.000 € beträgt der jährliche Vermögenszuwachs bei Finanzierung im Beispiel nur 1.942 €, beim Barkauf 6.350 €. Für einen vollständigen Vergleich müssen eine alternative Verwendung des freien Kapitals, deren Risiken, Kosten und Steuern einbezogen werden. Ein niedrigerer Steuersatz oder ein höherer Beispielzins, etwa 4,2 %, erfordert eine neue Rechnung.
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Was bedeutet eine verbleibende Darlehensschuld für meine Erben? Eine vermietete Wohnung und eine dazugehörige Restschuld können Teil des Nachlasses sein. Wer eine schuldenfreie Übergabe anstrebt, kann ohne Kredit kaufen oder einen Tilgungsplan mit einem gewünschten Entschuldungszeitpunkt vorsehen. Fragen zur Erbfolge, Haftung und Vertragsgestaltung besprechen Sie mit einem qualifizierten Rechtsanwalt.
03Der Hebel wirkt in beide Richtungen
Bisher haben wir angenommen, dass die Wohnung ihren Wert hält. Was passiert, wenn sie im Jahr um 1 % steigt oder fällt? Bei 230.000 € sind das 2.300 € mehr oder weniger rechnerisches Vermögen, egal ob Peter bar oder finanziert gekauft hat. Auf das eingesetzte Geld wirkt dieser Betrag aber sehr unterschiedlich. Diese Wertänderung ist kein laufender Cashflow; Verkaufskosten und mögliche Steuern auf einen Verkauf sind nicht berücksichtigt.
| Wert der Wohnung im Jahr | A: bar (253.000 €) | B: finanziert (53.000 €) |
|---|---|---|
| −1 % | 1,60 % | −0,68 % |
| unverändert | 2,51 % | 3,66 % |
| +1 % | 3,42 % | 8,00 % |
Unter den beschriebenen Steuerannahmen erhöht ein Wertanstieg die finanzierte Eigenkapitalrendite deutlich. Bei einem Wertverlust von 1 % wird der finanzierte Vermögenszuwachs negativ, während er beim Barkauf positiv bleibt. Der laufende Cashflow ändert sich durch die angenommene Wertänderung allein nicht.
Die Wertänderung von 1 % ist keine Risikogrenze. Beispielrechnung, vereinfacht: Ein Preisrückgang von 5 % entspräche bei dieser Wohnung einem Wertverlust von 11.500 € – unabhängig von der Finanzierung. Das ist ein weiteres Rechenszenario, keine Prognose.
04Was für den Barkauf spricht
- Kein finanzierungsbedingtes Zinsrisiko. Es gibt keine Anschlussfinanzierung, die in zehn Jahren teurer werden kann.
- Mehr laufende Liquidität ohne Kreditrate. Im Beispiel ist der Cashflow positiv. Leerstand und unerwartete Kosten können ihn jedoch auch beim Barkauf ins Minus drehen.
- Keine Abhängigkeit von einer finanzierenden Bank. Kreditprüfung, Darlehensbedingungen und Anschlussfinanzierung entfallen. Bei einer Finanzierung können insbesondere Einkommen im Ruhestand und geplanter Tilgungsverlauf relevant sein; eine allgemeine Altersgrenze lässt sich daraus nicht ableiten.
- Keine kaufbedingte Darlehensschuld für die Erben. Aus diesem Kauf bleibt keine Restschuld bestehen.
- Keine Kreditrate in schlechten Jahren. Mietausfall oder Sonderumlage belasten weiterhin die Liquidität, treffen aber nicht zusätzlich auf den Kapitaldienst.
05Was dagegen spricht
- Viel Kapital steckt in einer Wohnung. Reicht die verbleibende Reserve nicht aus, kann ein Verkauf oder eine nachträgliche Beleihung nötig werden. Beides braucht Zeit, kann Kosten verursachen und ist nicht jederzeit zu gewünschten Bedingungen möglich.
- Kein Schuldzinsenabzug. Abschreibung und andere tatsächlich abziehbare Vermietungskosten bleiben möglich. Ein entfallender Zinsabzug ist für sich genommen kein wirtschaftlicher Nachteil: Ohne Kredit fallen auch keine Zinskosten an.
- Ein großer Klumpen. 253.000 € in einer einzigen Wohnung sind ein Klumpenrisiko. Mit Finanzierung bleibt Geld für eine Reserve oder eine zweite Wohnung an einem anderen Standort. Zusätzliche Käufe bringen aber auch weitere Verpflichtungen und Risiken mit sich.
06Der Mittelweg: teilweise finanzieren
Zwischen einem Kauf ohne Kredit und einer Vollfinanzierung gibt es viele Stufen. Auch Variante B ist mit 53.000 € Eigenkapital bereits eine Teilfinanzierung. Drei mögliche Gestaltungen:
- 01Hohe Eigenkapitalquote
Sie zahlen beispielsweise 50 bis 60 % des Gesamtaufwands selbst. Das kann günstigere Kreditkonditionen ermöglichen und reduziert bei sonst gleichen Bedingungen den Kapitaldienst. Ob der Cashflow positiv wird, muss berechnet werden.
- 02Finanzieren mit Reserve
Sie finanzieren wie in Variante B und legen einen Teil des freien Geldes für Reparaturen, Mietausfall und gegebenenfalls vertraglich mögliche Sondertilgungen beiseite.
- 03Kurze Laufzeit
Sie wählen eine ausreichend hohe Tilgung und passende Vertragsbedingungen, um den Kredit planmäßig bis zu einem bestimmten Alter, etwa zum Rentenbeginn, zurückzuzahlen. Die Rate steigt, die Restschuld sinkt schneller. Ein Beispiel steht im Ratgeber Kapitalanlage ab 50.
07Für wen welcher Weg passt
- Sie möchten keine Schulden mehr aufnehmen, etwa mit Blick auf den Ruhestand.
- Ihr Steuersatz ist niedrig oder sinkt möglicherweise, etwa mit der Rente; die Gesamtrechnung spricht für den Barkauf.
- Sie haben neben Kaufpreis und Nebenkosten genug Reserve.
- Sie haben ein hohes Einkommen; die Finanzierung ist auch nach Kosten, Steuern und Risiken tragfähig.
- Sie wollen Liquidität behalten oder auf zwei Standorte streuen.
- Ihr Einkommen und Ihre Reserven reichen aus, um auch eine Zuzahlung und Belastungsphasen zu tragen.
08Risiken in beiden Fällen
Wertverlust. Fallende Preise treffen Sie in beiden Varianten in Euro gleich, finanziert aber stärker im Verhältnis zum eingesetzten Geld.
Zinsänderung. Nur bei der Finanzierung. Höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung können die Zuzahlung erhöhen; entscheidend sind dann auch Restschuld und vereinbarte Tilgung.
Mietausfall und Leerstand. In beiden Fällen fehlt die Miete. Finanziert müssen Sie die Rate trotzdem zahlen.
Instandhaltung. Dach, Heizung und Leitungen kosten in beiden Varianten Geld. Nach einem Barkauf kann die Reserve knapp sein, wenn zu viel Liquidität im Kauf gebunden wurde. Bei einer Eigentumswohnung sind neben der vorhandenen Erhaltungsrücklage auch der Gebäudezustand, geplante Arbeiten und mögliche Sonderumlagen zu prüfen.
Gebundenes Kapital. Eine einzelne Wohnung lässt sich nicht ohne Weiteres teilweise verkaufen. Wer bar kauft, kann gebundenes Kapital insbesondere durch Verkauf oder Beleihung freisetzen; beides ist mit Bedingungen und Kosten verbunden, siehe Immobilie beleihen.
FAQHäufige Fragen
Darf man eine Immobilie bar bezahlen?
Ohne Kredit ja, mit Bargeld nein. Seit dem 1. April 2023 darf der Kaufpreis einer Immobilie in Deutschland nicht mehr in bar gezahlt werden. Er wird überwiesen, meist nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars.
Ist es besser, eine Kapitalanlage bar zu kaufen oder zu finanzieren?
Das hängt von Kreditkosten, Mietüberschuss, Steuern, Liquiditätsbedarf und Anlagehorizont ab. Liegen die Kreditkosten über der Rendite der Wohnung nach laufenden Kosten, wirkt der Hebel vor Steuern negativ. Nach Steuern kann sich das Verhältnis ändern. Für einen vollständigen Vergleich muss auch die Verwendung des bei einer Finanzierung frei bleibenden Kapitals berücksichtigt werden.
Kann ich bei einem Barkauf Steuern sparen?
Auch ohne Kredit können die Abschreibung auf das Gebäude und steuerlich abziehbare Vermietungskosten das steuerliche Ergebnis mindern. Ein Schuldzinsenabzug entfällt, weil keine Zinsen anfallen. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage sind nicht sofort abziehbar; erst tatsächliche, steuerlich begünstigte Ausgaben können berücksichtigt werden. Der steuerliche Überschuss aus der Vermietung ist in der Regel steuerpflichtig. Besprechen Sie die individuellen Abzugsmöglichkeiten mit Ihrem Steuerberater.
Kann ich nach einem Barkauf später noch einen Kredit aufnehmen?
Eine spätere Beleihung kann möglich sein, abhängig unter anderem von Bonität, Immobilienwert und Kreditbedingungen. Für einen Zinsabzug ist die nachweisbare Verwendung des Darlehens für eine Einkunftsquelle entscheidend, nicht allein die vermietete Wohnung als Sicherheit. Zinsen für privat verwendete Darlehensmittel sind keine Werbungskosten aus Vermietung. Die konkrete Zuordnung sollte ein qualifizierter Steuerberater prüfen.
Ab welchem Alter ist ein Barkauf sinnvoll?
Eine feste Altersgrenze gibt es nicht. Entscheidend sind die gewünschte Entschuldung, das heutige und künftige Einkommen, die Kreditbedingungen und die verbleibende Reserve. Wer schuldenfrei in den Ruhestand gehen möchte, kann einen Barkauf, mehr Eigenkapital oder eine darauf abgestimmte Tilgung erwägen.
Wie viel Reserve sollte ich nach einem Barkauf behalten?
Bemessen Sie die Reserve anhand möglicher Mietausfälle, laufender Verpflichtungen und absehbarer Reparaturen. Einige Monatsmieten allein können bei größeren Schäden nicht ausreichen. Bei einer Eigentumswohnung sind neben der Höhe der Erhaltungsrücklage auch Gebäudezustand, geplante Arbeiten und mögliche Sonderumlagen zu prüfen.
Weiterlesen
Quellen
- § 9 EStG (Schuldzinsen als Werbungskosten)
- § 7 EStG (Abs. 4: lineare Abschreibung von 2 % für die hier betrachteten Wohngebäude mit Fertigstellung von 1925 bis 2022)
- § 16a GwG (Verbot von Barzahlungen beim Immobilienerwerb)
- Finanzierungsannahmen der Beispielrechnung: 200.000 € Darlehen, 3,8 % Jahreszins und 1,5 % anfängliche Tilgung. Der Zinssatz ist ein Beispielwert, keine Marktangabe.
- Steuerannahmen der vereinfachten Beispielrechnung: einheitliche Steuerwirkung von 42 % auf das Vermietungsergebnis, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, vollständige Verlustverrechnung im selben Jahr. Eurobeträge auf volle Euro gerundet; Renditen mit ungerundeten Beträgen berechnet.
Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Neubau und Sanierung und Finanzierung.
Nadeem ist Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, rund acht Jahre selbstständig in der Versicherungs- und Finanzbranche und seit 2024 auf Kapitalanlageimmobilien spezialisiert. Er schreibt über Neubau, Sanierung, Finanzierung und die laufenden Kosten vermieteter Immobilien.
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Die Berechnungen beruhen auf den beschriebenen Annahmen und sind keine Prognose. Ihre individuelle steuerliche und rechtliche Situation besprechen Sie mit einem Steuerberater beziehungsweise Rechtsanwalt.
