Wohnung in Deutschland kaufen mit Wohnsitz im Ausland

Sie arbeiten seit zwei Jahren im Ausland, das Gehalt ist gut, die Lebenshaltung überschaubar. Irgendwann wollen Sie zurück, vielleicht in fünf Jahren, vielleicht später. Eine Wohnung in Deutschland zu kaufen und bis dahin zu vermieten, wirkt naheliegend: Das Geld ist in Euro investiert, und bei der Rückkehr steht ein Vermögenswert zur Verfügung. Eine spätere Eigennutzung setzt allerdings voraus, dass das Mietverhältnis dies rechtlich zulässt.

Das geht. Aber Bank, Finanzamt und die eigene Rückkehr folgen unterschiedlichen Regeln. Wir zeigen sie der Reihe nach und erläutern, wie Verluste aus den Auslandsjahren berücksichtigt werden können. Eine vereinfachte Beispielrechnung macht deutlich, warum Sie dabei zwischen laufender Liquidität, Tilgung und steuerlicher Wirkung unterscheiden sollten.

01Kann ich vom Ausland aus kaufen?

Ja. Für den Kauf brauchen Sie grundsätzlich weder einen deutschen Wohnsitz noch die deutsche Staatsangehörigkeit. Den Notartermin können Sie persönlich wahrnehmen oder sich mit einer geeigneten Vollmacht vertreten lassen. Form, Inhalt und Verwendbarkeit einer im Ausland erteilten Vollmacht sollten Sie vorab mit dem beurkundenden Notariat abstimmen; gegebenenfalls sind Beglaubigung, Apostille oder Legalisation und Übersetzung erforderlich. Der Termin lässt sich auch mit einem Heimatbesuch verbinden.

Organisieren müssen Sie vor allem das, was nach dem Kauf kommt. Mieter, Hausgeld, Reparaturen, Eigentümerversammlung: Aus der Ferne kann eine Mietverwaltung Aufgaben übernehmen oder koordinieren. Welche Leistungen tatsächlich enthalten sind, gehört in den Vertrag. Die Kosten dafür sollten von Anfang an in der Rechnung stehen. Was eine Verwaltung übernimmt, steht im Ratgeber Hausverwaltung: vermieten ohne Stress.

02Was die Bank bei Wohnsitz im Ausland verlangt

Bei Kunden mit Wohnsitz im Ausland können die Prüfung von Gehalt und Arbeitgeber sowie die Durchsetzung von Forderungen aufwendiger sein. Je nach Bank und Fall können daraus zusätzliche Anforderungen entstehen.

• Mehr Eigenkapital. Eine Bank kann einen höheren Eigenkapitalanteil verlangen. Eine allgemeingültige Finanzierungsquote gibt es dafür nicht; maßgeblich sind unter anderem Bonität, Objekt und Kreditrichtlinien der Bank. Planen Sie Kaufnebenkosten und Liquiditätsreserven gesondert ein.
• Länderlisten. Eine Bank kann ihre Finanzierung auf bestimmte Wohnsitzstaaten beschränken, beispielsweise innerhalb der EU. Fragen Sie das zuerst, bevor Sie Unterlagen sammeln.
• Unterlagen. Gefordert werden können Arbeitsvertrag, Gehaltsnachweise, ausländische Steuerbescheide und Kontoauszüge, bei Bedarf mit Übersetzung. Nach Jahren im Ausland kann eine deutsche Schufa-Auskunft nur wenige aktuelle Angaben enthalten.
• Einkommen in fremder Währung. Verdienen Sie nicht in Euro, kann die Bank Wechselkursschwankungen durch einen Abschlag auf das anrechenbare Einkommen oder andere Vorgaben berücksichtigen.

Wie Banken eine Haushaltsrechnung grundsätzlich aufstellen, zeigt der Ratgeber Wie viel Kredit bekomme ich?. Die Unterlagenliste für Inländer steht in Unterlagen für die Baufinanzierung.

03Steuer während der Auslandsjahre

Haben Sie in Deutschland weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt, unterliegen deutsche Vermietungseinkünfte grundsätzlich der beschränkten Steuerpflicht. Ein Wohnsitz im Ausland allein genügt für diese Einordnung nicht, wenn zugleich ein deutscher Wohnsitz bestehen bleibt. Deutschland besteuert bei beschränkter Steuerpflicht bestimmte inländische Einkünfte. Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Deutschland gehören dazu (§ 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG). Auch ein Gewinn aus einem privaten Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann darunter fallen (§ 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG in Verbindung mit § 23 EStG); insbesondere Ausnahmen für Eigennutzung sind zu beachten. Doppelbesteuerungsabkommen können Deutschland als Belegenheitsstaat ein Besteuerungsrecht zuweisen. Das bedeutet nicht automatisch, dass der Wohnsitzstaat die Einkünfte unberücksichtigt lässt. Lassen Sie die Einordnung mit Ihrem Steuerberater abstimmen.

Kein Grundfreibetrag

Bei beschränkter Steuerpflicht wird das zu versteuernde Einkommen für die Tarifberechnung grundsätzlich um den Grundfreibetrag erhöht (§ 50 Abs. 1 Satz 2 EStG). Für die hier betrachteten Vermietungseinkünfte steht damit grundsätzlich kein steuerfreier Sockelbetrag zur Verfügung. Ein Vermietungsüberschuss von 3.000 €, der bei unbeschränkter Steuerpflicht ohne weitere Einkünfte steuerfrei sein kann, kann deshalb Einkommensteuer auslösen. Entscheidend sind die steuerliche Einordnung und das insgesamt maßgebliche Einkommen.

Viele persönliche Abzüge sind bei beschränkter Steuerpflicht ausgeschlossen oder eingeschränkt, etwa bestimmte Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen (§ 50 Abs. 1 Satz 4 EStG). Vermietungsbezogene Werbungskosten können dagegen nach den jeweiligen Voraussetzungen abziehbar sein, beispielsweise Schuldzinsen, Abschreibung und laufende Kosten. Tilgung ist nicht abziehbar. Auch das gesamte Hausgeld ist nicht automatisch abziehbar: Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht sofort Werbungskosten. Erst tatsächliche, steuerlich berücksichtigungsfähige Ausgaben können einen Abzug auslösen. Ihr Steuerberater kann die Zahlungen den zutreffenden Kategorien zuordnen.

Antrag auf unbeschränkte Steuerpflicht

Wer die Voraussetzungen erfüllt, kann die Behandlung als unbeschränkt steuerpflichtig beantragen. Voraussetzung ist grundsätzlich, dass mindestens 90 % der Einkünfte der deutschen Einkommensteuer unterliegen oder die nicht der deutschen Einkommensteuer unterliegenden Einkünfte den maßgeblichen Grundfreibetrag nicht übersteigen (§ 1 Abs. 3 EStG). Dieser Grenzbetrag kann nach den Verhältnissen im Wohnsitzstaat zu kürzen sein. Die Höhe der nicht der deutschen Einkommensteuer unterliegenden Einkünfte ist durch eine Bescheinigung der zuständigen ausländischen Steuerbehörde nachzuweisen. Ein volles Auslandsgehalt kann dazu führen, dass die Voraussetzungen nicht erfüllt sind; entscheidend ist die konkrete Einkommensberechnung. Besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater, ob ein Antrag für Sie infrage kommt.

Verluste in den Auslandsjahren

Bei einer finanzierten vermieteten Wohnung können Zinsen, Abschreibung und weitere abzugsfähige Kosten zu einem steuerlichen Verlust führen. Das ist jedoch kein zwangsläufiges Ergebnis. Ohne andere verrechenbare deutsche Einkünfte entsteht daraus im laufenden Jahr möglicherweise keine Steuerentlastung. Anerkannte Verluste können nach den Regeln des § 10d EStG berücksichtigt werden; diese Regeln sind bei beschränkter Steuerpflicht nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Ob ein Verlustvortrag verbleibt, hängt auch von anderweitiger Verlustverrechnung und einem möglichen Verlustrücktrag ab.

04Beispielrechnung: vier Jahre im Ausland, dann Rückkehr

Max arbeitet für vier Jahre im Ausland und hat in Deutschland keine weiteren Einkünfte. Er kauft eine vermietete Bestandswohnung für 220.000 €. Nebenkosten von 22.000 € und 20.000 € des Kaufpreises zahlt er aus Erspartem, die Bank finanziert im angenommenen Beispiel 200.000 € zu 3,8 % Zins und 1,5 % anfänglicher Tilgung. Insgesamt setzt Max damit 42.000 € eigene Mittel ein. Das Darlehen entspricht rund 90,9 % des Kaufpreises; rund 9,1 % des Kaufpreises zahlt er selbst, zusätzlich trägt er die Nebenkosten. Dies ist eine Finanzierungsannahme, keine Aussage über die Verfügbarkeit eines solchen Angebots bei Wohnsitz im Ausland.

Die Kaltmiete liegt bei 780 € im Monat. Für die Verwaltung zahlt Max 600 € im Jahr, weitere 800 € fließen in die Erhaltungsrücklage. Zusammen sind das 1.400 € jährliche Auszahlungen. Aus der Rücklage werden im Beispiel keine Ausgaben für seine Wohnung getätigt. Angenommen werden eine dauerhafte Vermietung zu marktüblicher Miete und die steuerliche Anerkennung der Vermietungsverluste. Max ist eine fiktive Person; die Zahlen sind eine Beispielrechnung, vereinfacht, keine Prognose. Leerstand, zusätzliche Reparaturen, Sonderumlagen und weitere Kosten sind nicht berücksichtigt.

Für die Abschreibung nehmen wir ein zwischen 1925 und 2022 fertiggestelltes Wohngebäude an, für das die lineare Abschreibung von 2 % jährlich gilt (§ 7 Abs. 4 EStG). Die 22.000 € Nebenkosten werden vollständig als aktivierungspflichtige Anschaffungsnebenkosten angesetzt. Von Kaufpreis und Anschaffungsnebenkosten zusammen, also 242.000 €, entfallen im Beispiel 80 % auf das Gebäude und 20 % auf den nicht abschreibbaren Grund und Boden. Daraus ergeben sich 193.600 € Abschreibungsbasis und 3.872 € jährliche Abschreibung. Angenommen wird jeweils ein volles Vermietungs- und Abschreibungsjahr. Bei einem tatsächlichen Kauf müssen Aufteilung und Abschreibung zu Grundstück und Gebäude passen; Ihr Steuerberater unterstützt Sie dabei.

Steuerlich abziehbar sind im Beispiel die Zinsen, die Verwaltungskosten von 600 € und die Abschreibung von 3.872 €. Die Einzahlung von 800 € in die Erhaltungsrücklage ist dagegen nicht sofort abziehbar. Auch die Tilgung mindert das steuerliche Ergebnis nicht. Im ersten Jahr ergibt sich deshalb ein Verlust von 2.712 €: 9.360 € Miete minus 7.600 € Zinsen, 600 € Verwaltung und 3.872 € Abschreibung.

Mit sinkender Restschuld geht der Zinsanteil zurück. Die Tilgung steigt, während der steuerliche Verlust kleiner wird:

Max lässt die anerkannten Verluste feststellen. Da er im Beispiel weder andere verrechenbare deutsche Einkünfte noch einen nutzbaren Verlustrücktrag hat, entsteht während der Auslandsjahre keine deutsche Einkommensteuerentlastung. Nach vier Jahren verbleibt ein Verlustvortrag von 10.146,51 €. Eine mögliche steuerliche Wirkung im Wohnsitzstaat ist nicht Bestandteil der Rechnung.

Nach der Rückkehr nimmt das Beispiel ein zu versteuerndes Einkommen von 70.000 € vor Berücksichtigung der Wohnung und des Verlustvortrags an. Das ist nicht mit dem Bruttogehalt gleichzusetzen. Die Restschuld beträgt zu Beginn des fünften Jahres 187.298,51 €. Daraus ergeben sich 7.117,34 € Zinsen und bei unveränderten übrigen Annahmen ein laufender Vermietungsverlust von 2.229,34 €.

Anerkannte Verluste können also später wirken. Die gesamte Einkommensteuerentlastung von 4.938 € entfällt im Beispiel aber nicht allein auf den Verlustvortrag: 929 € entstehen bereits durch den laufenden Verlust des Rückkehrjahres. Der zusätzliche Effekt des Verlustvortrags beträgt 4.009 € – die Differenz zwischen 17.335 € und 13.326 € Einkommensteuer. Wie hoch die Entlastung bei Ihnen ausfällt, hängt insbesondere von Ihrem Einkommen, dem anwendbaren Tarif und den tatsächlich nutzbaren Verlusten ab. Lassen Sie Ihren Fall von einem Steuerberater berechnen.

Kehrt Max im Laufe eines Jahres zurück, wird es komplizierter. Für das Rückkehrjahr kann er nur zeitweise unbeschränkt steuerpflichtig sein. Ausländische Einkünfte aus dem Zeitraum ohne unbeschränkte Steuerpflicht, die nicht der deutschen Einkommensteuer unterliegen, können über den Progressionsvorbehalt den Steuersatz auf das deutsche Einkommen erhöhen (§ 32b Abs. 1 Nr. 2 EStG). Ausländische Einkünfte des gesamten Rückkehrjahres sind dagegen nicht pauschal steuerfrei. Ihre Behandlung hängt unter anderem von Zeitraum, Einkunftsart und Doppelbesteuerungsabkommen ab. Planen Sie das Rückkehrjahr deshalb gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.

05Checkliste für den Kauf aus dem Ausland

06Für wen das passt

07Risiken, die Sie aus der Ferne tragen

Wechselkurs. Verdienen Sie nicht in Euro, kann ein schwächerer Kurs Ihrer Einkommenswährung Ihre Rate in Landeswährung deutlich erhöhen.

Ferne. Sie sehen die Wohnung selten. Schäden, Mieterprobleme oder schlechte Verwaltung können Ihnen später auffallen als vor Ort.

Leerstand und Mietausfall. Drei Monate ohne Mieter bedeuten im Beispiel 2.340 € entgangene Kaltmiete. Zusätzlich können während des Leerstands weitere Kosten beim Eigentümer verbleiben.

Zinsen nach der Zinsbindung. Die Restschuld hängt von Zins, Tilgung, Zahlungsrhythmus und Sondertilgungen ab. Bei niedriger anfänglicher Tilgung kann am Ende der Zinsbindung eine erhebliche Restschuld bleiben. Lassen Sie diese anhand des konkreten Tilgungsplans berechnen und kalkulieren Sie auch mit höheren Anschlusszinsen. Eine Anschlussfinanzierung mit Wohnsitz im Ausland kann zusätzliche Anforderungen mit sich bringen.

Steuerrecht in zwei Ländern. Welche Folgen deutsche Mieteinnahmen im Wohnsitzstaat haben, hängt von dessen Recht und dem jeweiligen Abkommen ab. Fehler können dort zu Nachzahlungen führen. Eine abgestimmte Steuerberatung in beiden Ländern hilft, diese Pflichten rechtzeitig zu berücksichtigen.

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

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Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Die Beispielrechnung ist vereinfacht und keine Renditeprognose. Besprechen Sie Ihre persönlichen steuerlichen und rechtlichen Fragen mit einem Steuerberater beziehungsweise Rechtsanwalt.