Verluste aus Vermietung verrechnen: was mit dem Minus passiert

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

In Ihrer Anlage V steht unten eine Zahl mit Minus davor. Zinsen, Abschreibung und Kosten waren höher als die Miete. Für viele Käufer einer finanzierten Wohnung ist das in den ersten Jahren der Normalfall, gerade beim Neubau mit degressiver Abschreibung.

Was passiert mit diesem Minus? Meist senkt es einfach die Steuer auf Ihr Gehalt. Es gibt aber Jahre, in denen das nicht klappt, etwa wenn das Einkommen wegen Elternzeit oder Jobwechsel einbricht. Und es gibt Umstände, unter denen das Finanzamt die Verluste gar nicht anerkennt.

Wir erklären die Regeln und rechnen ein Beispiel für ein normales Jahr und ein Jahr mit wenig Einkommen durch.

01Wie der Verlust mit dem Gehalt verrechnet wird

Die Einkommensteuer kennt sieben Einkunftsarten. Lohn ist eine davon, Vermietung eine andere. Das Finanzamt rechnet für jede Art das Ergebnis aus und zählt dann alles zusammen. Ein Minus aus Vermietung mindert so automatisch den Betrag, auf den Steuer anfällt. Fachleute nennen das Verlustausgleich.

Sie müssen dafür nichts beantragen. Es reicht, die Anlage V vollständig abzugeben. Bei Ehepaaren mit Zusammenveranlagung wird auch über die Personen hinweg verrechnet. Der Verlust aus der Wohnung, die einem Partner gehört, senkt also die Steuer auf das Gehalt des anderen.

Mira, 36, ist Projektmanagerin und ledig. Sie hat eine Neubauwohnung für 300.000 € gekauft und voll finanziert. Im ersten Jahr ergibt sich mit degressiver Abschreibung ein Verlust aus Vermietung von 14.068 €. Ihr zu versteuerndes Einkommen ohne die Wohnung liegt bei 72.000 €. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Der Verlust wirkt hier fast voll zum Grenzsteuersatz. Von 14.068 € kommen 5.662 € als Steuerersparnis zurück, rund 40 %. Bezahlt hat Mira dafür Zinsen und Kosten, die Abschreibung dagegen fließt nicht ab.

02Wenn der Verlust größer ist als das Einkommen

Jetzt das andere Jahr. Mira nimmt zehn Monate Elternzeit. Ihre Einkünfte aus Arbeit liegen in diesem Jahr nur bei 9.000 €, das Elterngeld ist steuerfrei. Der Verlust aus der Wohnung bleibt bei 14.068 €.

Zuerst wird verrechnet, was da ist. Die 9.000 € Lohn werden voll mit dem Verlust ausgeglichen. Das ist bitter, denn auf 9.000 € hätte Mira wegen des Grundfreibetrags von 12.348 € ohnehin keine Steuer gezahlt. Dieser Teil des Verlusts bringt ihr nichts. Übrig bleiben 5.068 €, die das Jahr nicht mehr aufnehmen kann.

Für diesen Rest gibt es § 10d EStG.

Das Finanzamt stellt den verbleibenden Verlust in einem eigenen Bescheid fest. Diesen Bescheid sollten Sie aufheben und prüfen, denn er ist die Grundlage für die Folgejahre.

Derselbe Verlust bringt Mira im Elternzeit-Jahr also rund 3.550 € weniger als in einem normalen Jahr. Ob Rücktrag oder Vortrag günstiger ist, hängt davon ab, in welchem Jahr ihr Steuersatz höher ist. Im Beispiel liegen beide nah beieinander.

03Erkennt das Finanzamt jahrelange Verluste an?

Grundsätzlich ja. Steuerlich zählt eine Tätigkeit nur, wenn Sie auf Dauer einen Überschuss erzielen wollen. Juristen nennen das Einkunftserzielungsabsicht. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung einer Wohnung geht die Finanzverwaltung davon ohne weitere Prüfung aus (BMF-Schreiben vom 08.10.2004, Rz. 1). Auch hohe Abschreibungen ändern daran nichts. Die Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen reicht nach dem Schreiben allein nicht aus, um die Absicht zu widerlegen.

Anders ist es, wenn Umstände dagegen sprechen. Dann prüft das Finanzamt, ob über einen Zeitraum von in der Regel 30 Jahren ein Gesamtüberschuss zu erwarten ist. In diese Prognose geht nur die lineare Abschreibung ein, nicht die degressive oder die Sonder-AfA.

Die Beweislast liegt bei Ihnen. Verkaufen Sie doch früher, etwa wegen Scheidung, Jobverlust oder Krankheit, sollten Sie belegen können, dass der Entschluss erst später gefallen ist. Nach dem BMF-Schreiben kann das Finanzamt bestandskräftige Bescheide sogar noch ändern, wenn sich die fehlende Absicht erst später zeigt.

04Wie lange ein Verlust typischerweise dauert

Der Verlust aus einer finanzierten Wohnung ist kein Dauerzustand. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, und die degressive Abschreibung wird jedes Jahr kleiner, weil sie vom Restwert gerechnet wird. Für Miras Wohnung sieht das bei gleichbleibender Miete so aus.

Wir rechnen bewusst ohne Mieterhöhung und ohne Wechsel zur linearen Abschreibung, um keine Entwicklung vorherzusagen. Steigt die Miete, wird das Ergebnis früher positiv. Ab diesem Zeitpunkt zahlen Sie auf den Überschuss Steuern. Die Verluste der ersten Jahre sind dann ein Vorteil beim Zeitpunkt, kein dauerhaftes Geschenk.

Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist steuerpflichtig, und die in Anspruch genommene Abschreibung erhöht dabei den Gewinn. Mehr dazu im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien.

05Für wen Verluste aus Vermietung steuerlich gut wirken

06Risiken und Grenzen

Ein steuerlicher Verlust ist keine Ersparnis an sich. Er senkt die Steuer nur um Ihren Steuersatz, und das, was dahinter steht, haben Sie zum größten Teil bezahlt. Ausgenommen ist nur die Abschreibung, die nicht abfließt.

Die Wirkung hängt an Ihrem Einkommen. Fällt es, fällt auch die Ersparnis, wie Miras Elternzeit-Jahr zeigt. Und die Regeln können sich ändern, etwa bei Abschreibungssätzen, beim Tarif oder bei den Grenzen des Verlustvortrags. Dazu kommen die Risiken jeder Vermietung: Mietausfall, Leerstand, Reparaturen, höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Die Werte in diesem Ratgeber gelten mit Stand Oktober 2026.