Steuererklärung nach dem Immobilienkauf: was ins erste Jahr gehört
Michael Pauker · 2026-10-13
Der Notartermin ist vorbei, die Grundschuld eingetragen, und vielleicht ist die Wohnung schon vermietet. Jetzt kommt die Steuer. Viele Käufer merken erst an diesem Punkt, dass das erste Jahr anders funktioniert als alle folgenden.
Die Abschreibung läuft nur für einige Monate. Manche Kosten des Kaufs sind sofort absetzbar, andere erst über Jahrzehnte. Beim Neubau fallen Zinsen an, bevor überhaupt Miete fließt. Und die Ersparnis, mit der gerechnet wurde, kommt nicht automatisch jeden Monat.
Wir gehen das erste Jahr Schritt für Schritt durch und rechnen ein Neubau-Beispiel über drei Steuerjahre. Am Ende wissen Sie, was in welches Jahr gehört und wann das Geld auf Ihrem Konto ankommt.
01Was im ersten Jahr anders ist
Steuerlich zählt nicht der Tag beim Notar. Entscheidend ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, so steht es im Kaufvertrag. Ab diesem Tag gehören Ihnen die Miete und die laufenden Kosten, und ab diesem Monat beginnt die Abschreibung, auch AfA genannt.
Für das erste Jahr gibt es die Abschreibung nur zeitanteilig. Für jeden vollen Monat vor dem Übergang wird ein Zwölftel abgezogen (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG, bei der degressiven AfA ausdrücklich in § 7 Abs. 5a Satz 5). Wer im Oktober übernimmt, schreibt also drei Zwölftel ab.
Beim Neubau vom Bauträger gibt es oft sogar mehrere erste Jahre. Der Kaufvertrag wird unterschrieben, Jahre bevor die Wohnung fertig ist. In dieser Bauphase zahlen Sie Zinsen auf die abgerufenen Raten und Bereitstellungszinsen auf den Rest. Diese Kosten sind schon absetzbar, bevor die erste Miete fließt. Steuerrechtler nennen das vorab entstandene Werbungskosten.
„Ab Tag 1 der Fertigstellung oder ab Tag 1 des Kaufes?“
So fragen Kunden in Gesprächen über Neubauwohnungen. Die Antwort hängt davon ab, worum es geht. Zinsen und Bereitstellungszinsen sind ab dem Tag absetzbar, an dem Sie sie zahlen, also schon während der Bauphase. Die Abschreibung beginnt erst mit der Übergabe der fertigen Wohnung. Die Miete fließt ab dem Mietbeginn.
Voraussetzung für den frühen Abzug ist, dass Sie die Wohnung von Anfang an dauerhaft vermieten wollen. Das Finanzamt erkennt vorab entstandene Werbungskosten an, wenn sich der Entschluss zur Vermietung an objektiven Umständen festmachen lässt (BMF-Schreiben vom 08.10.2004).
02Was in welches Jahr gehört
Die Kosten rund um den Kauf landen an drei verschiedenen Stellen. Diese Unterscheidung macht im ersten Jahr den größten Unterschied.
| Kosten | Wo sie hingehören | Wirkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis, Gebäudeanteil | Abschreibung | über 33 bis 50 Jahre (Neubau 3 % linear oder 5 % degressiv) |
| Kaufpreis, Anteil Grund und Boden | nirgends | nicht abschreibbar |
| Grunderwerbsteuer, Notar Kaufvertrag, Grundbuch Eigentum, Makler | Anschaffungskosten, anteilig in die Abschreibung | über die Nutzungsdauer verteilt |
| Notar und Grundbuch für die Grundschuld | Werbungskosten | sofort, im Jahr der Zahlung |
| Zinsen, Bereitstellungszinsen, Disagio | Werbungskosten | sofort, im Jahr der Zahlung |
| Mitgekaufte Erhaltungsrücklage | weder noch | erst absetzbar, wenn die Gemeinschaft sie für Erhaltung ausgibt |
| Hausgeld ab Übergang, nicht umlagefähiger Teil | Werbungskosten | im Jahr der Zahlung |
| Einbauküche | eigenes Wirtschaftsgut | Abschreibung über zehn Jahre |
| Renovierung in den ersten drei Jahren | je nach Höhe | über 15 % des Gebäudewerts in die Abschreibung |
Wie Sie den Kaufpreis auf Gebäude und Boden aufteilen, steht im Ratgeber Kaufpreisaufteilung. Die 15-%-Grenze für Renovierungen nach dem Kauf erklärt der Ratgeber Werbungskosten bei Vermietung.
03Beispielrechnung: ein Neubau über drei Steuerjahre
Thomas und Julia, beide Mitte vierzig, werden zusammen veranlagt. Ihr zu versteuerndes Einkommen liegt bei 130.000 €. Im März 2025 kaufen sie eine Neubauwohnung in Bayern für 350.000 €, Fertigstellung und Übergabe am 1. Oktober 2026. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.
Die Annahmen offen: Kaufnebenkosten aus Erspartem, dazu 20.000 € des Kaufpreises. Die Bank finanziert 330.000 € zu 3,6 % Sollzins, in der Bauphase ohne Tilgung. Die Raten nach Baufortschritt ruft die Bank im April 2025, Oktober 2025, Juni 2026 und Oktober 2026 ab. Nach zwölf freien Monaten berechnet sie 0,25 % Bereitstellungszinsen im Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag. Gebäudeanteil 85 % der Anschaffungskosten. Der Kaufvertrag ist nach dem 30.09.2023 geschlossen und die Wohnung im Jahr der Fertigstellung übergeben, damit ist die degressive Abschreibung von 5 % möglich. Miete 950 € im Monat ab Oktober 2026.
| 2025 | 2026 | |
|---|---|---|
| Miete | 0 € | 2.850 € |
| Zinsen auf abgerufene Raten | −2.922 € | −8.871 € |
| Bereitstellungszinsen | 0 € | −1.772 € |
| Grundschuld: Notar und Grundbuch | −1.673 € | 0 € |
| Abschreibung (5 % von 311.040 €, 3/12) | 0 € | −3.888 € |
| Hausgeld, nicht umlagefähig | 0 € | −105 € |
| Ergebnis aus Vermietung | −4.595 € | −11.786 € |
| Weniger Einkommensteuer | +1.856 € | +4.630 € |
Im Jahr 2025 gibt es noch keine Wohnung und keine Miete. Trotzdem gehört eine Anlage V in die Steuererklärung, mit 4.595 € Verlust aus Zinsen und Grundschuldkosten. Wer das vergisst, verschenkt in diesem Beispiel 1.856 €.
2026 ist das eigentliche Kaufjahr. Die Abschreibung läuft nur für drei Monate, deshalb ist sie mit 3.888 € deutlich kleiner als in den Folgejahren. Den größten Posten bilden die Zinsen.
Ab 2027 läuft alles im Normalbetrieb. Die Bank zieht eine Rate von 1.540 € ein, darin 11.770 € Zinsen im ersten vollen Jahr. Mit 15.358 € Abschreibung und 420 € Verwaltung ergibt sich ein Ergebnis aus Vermietung von −16.148 €. Die Steuer sinkt um 6.284 €, gerechnet mit dem Tarif 2026, weil der Tarif 2027 noch nicht beschlossen ist. Auf dem Konto fehlen vor Steuern 7.500 € im Jahr, also 625 € im Monat, davon gut 6.700 € Tilgung.
04Wann das Geld vom Finanzamt kommt
Hier liegt die häufigste Überraschung. Die Ersparnis aus der Wohnung entsteht im laufenden Jahr, ausgezahlt wird sie ohne weiteres Zutun erst mit dem Steuerbescheid. Für 2026 ist das frühestens im Frühjahr 2027.
„Warum monatlich? Macht man die Steuererklärung nicht jährlich?“
Diese Frage fällt in Gesprächen, sobald es um den Freibetrag geht. Die Erklärung bleibt jährlich. Sie können aber den erwarteten Verlust vorab als Freibetrag in Ihre Lohnsteuermerkmale eintragen lassen (§ 39a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EStG). Dann zieht Ihr Arbeitgeber jeden Monat weniger Lohnsteuer ab, und das Geld fehlt nicht erst bis zum Bescheid.
Der Haken liegt im Zeitpunkt. Verluste aus einem gekauften oder neu fertiggestellten Gebäude zählen für den Freibetrag erst ab dem Kalenderjahr nach der Anschaffung oder Fertigstellung (§ 37 Abs. 3 Satz 8 und 9 EStG). Nur wenn Sie die Sonder-AfA nach § 7b nutzen, gilt diese Wartezeit nicht.
„Wann ist der Termin zum Steuerfreibetrag?“
Das hat uns ein Kunde nach dem Kauf schriftlich gefragt. Für Thomas und Julia lautet die Antwort so: Die Wohnung ist 2026 fertig, also gilt der Freibetrag frühestens für 2027. Den Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung können sie ab dem 1. November 2026 beim Finanzamt stellen. Er gilt dann längstens für zwei Kalenderjahre.
| Wann | Was passiert | Geld für Thomas und Julia |
|---|---|---|
| 2026 | Erklärung für 2025 mit Verlust aus der Bauphase | rund 1.856 € Erstattung |
| ab 1.11.2026 | Antrag auf Freibetrag für 2027 | – |
| Frühjahr 2027 | Erklärung für 2026, Bescheid einige Wochen später | rund 4.630 € Erstattung |
| ab Januar 2027 | weniger Lohnsteuer durch den Freibetrag | rund 520 € im Monat |
| 2028 | Erklärung für 2027, Abgleich mit dem Freibetrag | Nachzahlung oder Erstattung der Differenz |
Mit Freibetrag deckt die monatliche Ersparnis 2027 den größten Teil der 625 € Zuzahlung vor Steuern. Ohne Freibetrag müssen die beiden das ganze Jahr vorstrecken. Wie der Freibetrag genau funktioniert, steht im Ratgeber Steuern sparen als Angestellter.
05Pflicht, Fristen und Unterlagen
Wer nur Lohn bezieht und einen Verlust aus Vermietung hat, ist nicht immer zur Abgabe verpflichtet. Sinnvoll ist sie trotzdem, sonst gibt es keine Erstattung. Ohne Pflicht können Sie die Erklärung vier Jahre rückwirkend abgeben. Pflicht wird sie zum Beispiel bei Einkünften aus Vermietung von mehr als 410 € im Jahr, bei Steuerklasse III/V oder wenn ein Freibetrag eingetragen war (§ 46 Abs. 2 EStG).
Mit Pflicht gilt für die Erklärung 2026 der 31. Juli 2027. Weil das ein Samstag ist, reicht der folgende Montag, der 2. August 2027 (§ 149 Abs. 2 AO, § 108 Abs. 3 AO). Mit Steuerberater verlängert sich die Frist bis Ende Februar 2028.
- 01Kaufvertrag
mit dem Tag des Übergangs von Nutzen und Lasten und einer Aufteilung des Kaufpreises, falls vorhanden.
- 02Notarrechnungen
, getrennt nach Kaufvertrag und Grundschuld, und die Rechnungen des Grundbuchamts.
- 03Bescheid über die Grunderwerbsteuer
und den Zahlungsbeleg.
- 04Darlehensvertrag und Zinsbescheinigung
der Bank, dazu die Kontoauszüge mit Bereitstellungszinsen.
- 05Mietvertrag
und die Zahlungseingänge ab dem ersten Monat.
- 06Hausgeld
: Wirtschaftsplan und die Abrechnung der Eigentümergemeinschaft, die oft erst im Folgejahr kommt.
- 07Übergabeprotokoll
beim Neubau, als Nachweis für Fertigstellung und Beginn der Abschreibung.
Wo diese Beträge in der Anlage V stehen, zeigt der Ratgeber Anlage V ausfüllen.
06Selbst machen oder mit Steuerberater
Die erste Erklärung nach dem Kauf ist die aufwendigste. Danach wiederholt sich das meiste jedes Jahr.
- Sie haben eine Bestandswohnung gekauft, die schon vermietet war.
- Der Kaufvertrag enthält eine plausible Aufteilung zwischen Gebäude und Boden.
- Sie haben schon einmal eine Anlage V abgegeben.
- Sie nutzen degressive AfA oder Sonder-AfA und müssen die Voraussetzungen belegen.
- Der Neubau hat eine mehrjährige Bauphase mit Zinsen und Bereitstellungszinsen.
- Im Kaufvertrag fehlt eine Kaufpreisaufteilung oder sie weicht stark von der Arbeitshilfe des BMF ab.
07Typische Fehler im ersten Jahr
08Risiken und Grenzen
Die Steuerersparnis ist keine Einnahme der Wohnung. Sie hängt an Ihrem Einkommen und kommt mit Verzögerung. Im Beispiel zahlen Thomas und Julia 2027 vor Steuern 625 € im Monat zu. Ohne Freibetrag müssen sie das zwölf Monate lang selbst tragen, bevor die Erstattung kommt.
Ein Freibetrag ist ein Vorschuss. Fällt der Verlust kleiner aus als beantragt, etwa weil die Zinsen niedriger sind oder die Wohnung früher vermietet wird, folgt eine Nachzahlung. Beantragen Sie deshalb lieber vorsichtig.
Dazu kommen die Risiken jeder Vermietung: Mietausfall, Leerstand nach dem Auszug, Reparaturen am Sondereigentum und höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Beim Neubau kann sich die Fertigstellung verzögern. Dann laufen Bereitstellungszinsen länger, und die erste Miete kommt später. Die Werte in diesem Ratgeber gelten mit Stand Oktober 2026.
Weiterlesen
Quellen
Alle Quellen abgerufen am 13.10.2026.
- § 7 EStG (Abs. 1 Satz 4, Abs. 4, Abs. 5a), § 9 EStG, § 11 EStG, § 21 EStG, § 32a EStG
- § 37 EStG (Abs. 3 Sätze 8 bis 10), § 39a EStG (Freibetrag, Antragsfrist ab 1. November), § 46 EStG
- § 149 AO, § 108 AO (Fristen)
- BMF-Schreiben vom 08.10.2004, IV C 3 - S 2253 - 91/04, Einkunftserzielung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (vorab entstandene Werbungskosten)
- BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24 (Erhaltungsrücklage), BFH, Urteil vom 03.08.2016, IX R 14/15 (Einbauküche)
- Gerichts- und Notarkostengesetz, § 34 und Anlage 2
- Beispielrechnungen: eigene Berechnung nach dem Tarif 2026, Stand 13.10.2026
FAQHäufige Fragen
Was muss ich nach dem Kauf einer vermieteten Wohnung in die Steuererklärung schreiben?
Eine Anlage V mit Mieteinnahmen, Zinsen, Grundschuldkosten, nicht umlagefähigem Hausgeld und der zeitanteiligen Abschreibung ab dem Übergang von Nutzen und Lasten. Die Kosten des Kaufvertrags gehören in die Anschaffungskosten und damit in die Abschreibung.
Ab wann kann ich die Abschreibung geltend machen?
Ab dem Monat, in dem Besitz, Nutzen und Lasten auf Sie übergehen. Beim Neubau ist das die Übergabe der fertigen Wohnung. Im ersten Jahr gibt es nur die Monate ab diesem Zeitpunkt.
Kann ich Zinsen absetzen, bevor die Wohnung vermietet ist?
Ja, als vorab entstandene Werbungskosten, wenn Sie die Wohnung dauerhaft vermieten wollen. Das betrifft vor allem Neubauten in der Bauphase, also Zinsen auf abgerufene Raten und Bereitstellungszinsen.
Wann bekomme ich die Steuerersparnis aus der Wohnung?
Ohne Freibetrag mit dem Steuerbescheid für das jeweilige Jahr, also im Folgejahr. Mit einem Freibetrag im Lohnsteuerabzug monatlich über die Gehaltsabrechnung, bei gekauften Wohnungen frühestens ab dem Jahr nach der Anschaffung oder Fertigstellung.
Ab wann kann ich den Freibetrag für die Wohnung beantragen?
Für ein Kalenderjahr ab dem 1. November des Vorjahres. Verluste aus einem gekauften Gebäude zählen erst für Jahre, die nach der Anschaffung oder Fertigstellung beginnen. Wer 2026 übernimmt, beantragt also den Freibetrag für 2027.
Muss ich im Jahr des Kaufs eine Steuererklärung abgeben?
Nicht in jedem Fall, aber fast immer lohnt sie sich. Pflicht ist sie zum Beispiel bei Einkünften aus Vermietung über 410 €, bei Steuerklasse III/V oder nach einem eingetragenen Freibetrag. Ohne Pflicht haben Sie vier Jahre Zeit.
Sind die Notarkosten im ersten Jahr absetzbar?
Teilweise. Die Kosten der Grundschuld sind sofort absetzbar. Die Kosten für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung erhöhen die Anschaffungskosten und wirken über die Abschreibung.
Was passiert, wenn sich die Fertigstellung verzögert?
Die Abschreibung beginnt später, und die degressive AfA setzt voraus, dass Sie die Wohnung im Jahr der Fertigstellung erwerben. Zinsen und Bereitstellungszinsen bleiben in der Zwischenzeit absetzbar. Die erste Miete kommt entsprechend später.