Immobilienpreise sinken? Kaufen oder warten im Jahr 2026

Romolo Marini · 2026-10-14

Sie haben eine Wohnung im Blick, die Finanzierung wäre machbar. Aber im Hinterkopf ist diese Stimme: Was, wenn die Preise in einem Jahr niedriger sind? Dann hätten Sie zu viel bezahlt. Also lieber warten?

Diese Frage hören wir in Beratungsgesprächen regelmäßig, in der einen oder anderen Form. Wir beantworten sie hier nicht mit einer Vorhersage, denn die kann niemand seriös machen. Wir zeigen stattdessen, was die amtlichen Daten heute sagen, wie Preis und Zins zusammenhängen und was Warten in drei Szenarien kostet oder bringt.

01„Die Bodenrichtwerte fallen“: sinken die Immobilienpreise gerade?

Das Statistische Bundesamt misst die Preise für Wohnimmobilien mit dem Häuserpreisindex. Er stieg bis zum 2. Quartal 2022 stark, fiel dann bis Anfang 2024 um 12,9 % und steigt seitdem langsam. Im 2. Quartal 2026 lag er 0,6 % über dem Vorjahr und 0,3 % über dem Vorquartal.

Quellen: Eurostat, Häuserpreisindex Deutschland, Stand 01.10.2026; Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 336 vom 24.09.2026.

Regional ist das Bild gemischt. Eigentumswohnungen in den sieben größten Städten wurden im 2. Quartal 2026 um 0,4 % günstiger als ein Jahr zuvor, in kreisfreien Großstädten außerhalb dieser Metropolen um 2,0 % teurer. In dicht besiedelten ländlichen Kreisen fielen die Wohnungspreise um 1,8 %. Es gibt also Märkte, in denen Preise sinken, und andere, in denen sie steigen. Mehr dazu im Ratgeber Immobilienblase in Deutschland.

Gleichzeitig steigen die Zinsen wieder. Die Europäische Zentralbank hat den Einlagesatz im Juni und im September 2026 auf zuletzt 2,50 % erhöht, die Inflation lag im September bei 3,3 %. Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung kosteten laut Bundesbank im Januar 2026 effektiv 3,58 %, im August 3,81 %.

02„Warum ist der Zins so hoch?“ Preis und Zins gehören zusammen

Wer wartet, hofft meist auf einen niedrigeren Preis. Für Ihre monatliche Belastung zählt aber die Rate, und die hängt am Zins genauso wie am Preis. Die folgende Tabelle zeigt, wie viel eine Wohnung kosten dürfte, damit die Rate bei einem anderen Zins gleich bleibt.

Steigt der Zins um einen halben Prozentpunkt, muss der Preis um 8,6 % fallen, nur damit Sie dieselbe Rate zahlen. Sinkt der Zins um einen halben Punkt, darf die Wohnung über 10 % mehr kosten. Ein niedrigerer Preis bei höherem Zins ist also kein Schnäppchen. Er kann sogar teurer sein.

03Was Warten 2022 bis 2024 gebracht hätte

Dass das keine Theorie ist, zeigt der Rückblick. Nehmen wir an, jemand hätte Anfang 2022 eine Wohnung für 300.000 € kaufen können und entschied sich, auf fallende Preise zu warten. Er behielt recht, die Preise fielen tatsächlich.

Der Wartende hat 33.455 € beim Preis gespart und zahlt dafür jedes Jahr 5.391 € mehr Rate, solange seine Zinsbindung läuft. Das soll nicht heißen, dass Warten immer falsch ist. Es heißt, dass „die Preise sinken“ allein kein Grund ist, und dass Preis und Zins sich oft gegenläufig bewegen.

04Kaufen heute: die ehrliche Rechnung

Bevor Sie Szenarien vergleichen, sollten Sie wissen, was eine typische vermietete Wohnung heute kostet. Hier ein Beispiel mit Zahlen von Oktober 2026. Thomas ist 44, ledig, hat ein zu versteuerndes Einkommen von 85.000 € und kauft eine Bestandswohnung. Thomas ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Vor Steuern zahlt Thomas 450 € im Monat zu, nach Steuern 236 €. Davon fließen 313 € in die Tilgung, sein Schuldenstand sinkt also schneller, als er zuzahlt. Ohne jede Wertsteigerung und ohne Mieterhöhung ist das der Preis dafür, dass er nach rund 34 Jahren eine schuldenfreie Wohnung besitzt, wenn der Zins über die ganze Laufzeit gleich bliebe. Ob er diesen Betrag dauerhaft tragen kann, auch bei Leerstand oder einer Reparatur, ist die eigentliche Kaufentscheidung.

Zur Steuer im Detail: Seine Einkünfte aus Vermietung liegen bei −5.480 €. Sein zu versteuerndes Einkommen sinkt damit von 85.000 € auf 79.520 €. Die Einkommensteuer fällt von 24.564 € auf 22.262 €, der Solidaritätszuschlag von 501,47 € auf 227,53 €. Den eigenen Fall rechnet der Rechner für Mieteinnahmen und Steuer.

Was bleibt von Ihrer Miete nach Steuern? Rechnen Sie Ihren eigenen Fall durch.

05„Gibt es die Möglichkeit, dass es nicht genauso läuft?“ Drei Szenarien für das Warten

Angenommen, Thomas wartet zwei Jahre. Drei denkbare Entwicklungen, keine davon ist eine Erwartung.

Nur in Szenario A lohnt sich das Warten, und auch dort nur, weil Preis und Zins gleichzeitig fallen. Steigt der Zins wie in Szenario C, zahlt Thomas 182 € mehr im Monat, obwohl die Wohnung nur 3 % teurer geworden ist. In allen drei Fällen fehlen ihm nach zwei Jahren rund 7.600 € Tilgung, die er beim sofortigen Kauf schon geleistet hätte. Dafür hat er in diesen zwei Jahren auch nichts zugezahlt und sein Eigenkapital behalten.

06Wann Warten sinnvoll sein kann und wann nicht

Die Entscheidung hängt weniger am Markt als an Ihrer Lage. Diese Fragen helfen mehr als jede Prognose.

07Risiken und Grenzen

Weder Preise noch Zinsen lassen sich vorhersagen. Die Szenarien oben sind Annahmen, die Wirklichkeit kann außerhalb dieser Spanne liegen, in beide Richtungen. Wer kauft, kann einen Preisrückgang erleben, wer wartet, einen Zinsanstieg.

Auch die Beispielrechnung hat Grenzen. Sie geht von voller Vermietung ohne Ausfall aus, rechnet die Tilgung vereinfacht und nimmt eine Zinsbindung an, die über das erste Jahr hinausläuft. Nach Ende der Zinsbindung kann die Anschlussfinanzierung teurer werden. Hinzu kommen Leerstand, Instandhaltung, Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft und Änderungen im Steuer- oder Mietrecht.

Zum Zinsrisiko lesen Sie mehr im Glossar unter Zinsänderungsrisiko und Zinsbindung.