Wertsteigerung von Immobilien: was die letzten 5, 10 und 20 Jahre zeigen

Michael Pauker · 2026-10-14

Sie haben vor einigen Jahren gekauft und fragen sich, was Ihre Wohnung heute wert ist. Oder Sie rechnen gerade ein Angebot durch, und in der Kalkulation steht eine Wertsteigerung von 2 % im Jahr. Klingt das realistisch?

Die Antwort hängt stark davon ab, welchen Zeitraum Sie anschauen, ob Sie die Inflation abziehen und ob Sie Kosten und Steuer mitrechnen. Wir zeigen alle drei Ebenen mit dem amtlichen Häuserpreisindex. Das ist ein Blick zurück. Wie sich Preise künftig entwickeln, sagt keine dieser Zahlen.

01Was der amtliche Index zeigt

Der Häuserpreisindex misst die Preise aller Wohnimmobilien, die verkauft werden, also Wohnungen und Häuser, Neubau und Bestand. Er rechnet Unterschiede in Größe, Lage und Ausstattung heraus. Deshalb taugt er besser als Durchschnittspreise aus Inseraten, um die Entwicklung über Jahre zu vergleichen.

Die Tabelle zeigt schon das Grundproblem jeder „durchschnittlichen Wertsteigerung“. Je nachdem, wo Sie anfangen, kommen sehr verschiedene Zahlen heraus. Wer 2005 kaufte, erlebte erst fünf Jahre Stillstand, dann einen langen Anstieg. Wer 2020 kaufte, hat nach Inflation Kaufkraft verloren.

02Nach Abzug der Inflation

Ein Teil jeder Wertsteigerung ist Geldentwertung. Wenn eine Wohnung 10 % mehr wert ist, aber alles andere auch 10 % mehr kostet, haben Sie real nichts gewonnen. Von 2015 bis 2025 stiegen die Verbraucherpreise um 31,9 %. Von den 52,7 % Wertsteigerung bleiben real deshalb 15,8 %.

Die Rechnung kann auch kippen. Zwischen 2020 und 2025 stiegen die Häuserpreise um 10,1 %, die Verbraucherpreise um 24,7 %. Real sind Immobilien in diesen fünf Jahren um 11,7 % gesunken. Als Schutz vor Inflation funktionierten sie in diesem Zeitraum nicht, zumindest nicht über den Wert. Mehr dazu im Ratgeber Inflationsschutz durch Sachwerte.

03Jahr für Jahr: keine gerade Linie

Durchschnittswerte glätten, was dazwischen passiert. Von 2016 bis 2022 stiegen die Preise jedes Jahr um 6 % bis fast 12 %. Danach folgten zwei Jahre mit sinkenden Preisen, 2023 mit −8,4 %, so stark wie in keinem anderen Jahr seit 2005.

Für Sie heißt das: Der Kaufzeitpunkt macht über fünf oder zehn Jahre einen großen Unterschied. Über sehr lange Zeiträume gleicht sich das eher aus, eine Garantie dafür gibt es nicht. Aktuell stiegen die Preise im 2. Quartal 2026 um 0,6 % zum Vorjahr.

04Neubau und Bestand

Seit 2022 haben sich neue und gebrauchte Immobilien unterschiedlich entwickelt. Bestandsobjekte haben deutlich nachgegeben, Neubauten kaum. Ein wichtiger Grund sind die Baukosten, die Bauträger nicht unterschreiten können, ohne Verlust zu machen.

Quelle: Eurostat, Häuserpreisindex Deutschland, Quartalswerte, Stand 01.10.2026. Hoch Neubau im 3. Quartal 2022, Bestand und gesamt im 2. Quartal 2022.

Daraus lässt sich keine Empfehlung für das eine oder andere ableiten. Es zeigt aber, dass „Immobilien“ kein einheitlicher Markt sind. Einen Vergleich beider Wege lesen Sie im Ratgeber Neubau oder Bestand als Kapitalanlage. Auch regional gehen die Zahlen weit auseinander, wie unser Ratgeber Immobilienblase in Deutschland zeigt.

05Was nach Kosten übrig bleibt

Der Index zeigt Preise, nicht Ihren Gewinn. Beim Kauf zahlen Sie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, oft auch Makler, je nach Bundesland und Maklerprovision zusammen etwa 5 bis 12 % des Kaufpreises. Beim Verkauf kommen wieder Kosten dazu. Und eine Wohnung altert, ohne laufende Instandhaltung hält sie mit dem Index nicht mit.

Zwei Beispiele zeigen die Spanne. Beide Wohnungen entwickeln sich genau wie der Durchschnitt, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Im ersten Beispiel bleiben nominal gut 76.000 €, real nach Inflation nur rund 6.000 €. Im zweiten fehlen nach vier Jahren gut 63.000 €. Bei einer vermieteten Wohnung kommen Mieteinnahmen, Zinsen, Tilgung und Steuerwirkung hinzu. Sie entscheiden oft mehr über das Ergebnis als der Wert.

06Wertsteigerung und Steuer

Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Dabei werden die bereits genutzten Abschreibungen vom Kaufpreis abgezogen, der steuerpflichtige Gewinn fällt also höher aus als die reine Wertsteigerung (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Nach zehn Jahren ist der Gewinn steuerfrei.

Ein Beispiel mit ausgedachten Zahlen: Lena, ledig, hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Sie verkauft nach acht Jahren mit einem steuerpflichtigen Gewinn von 30.000 €.

Von 30.000 € Gewinn blieben Lena nach Steuer rund 16.800 €. Hätte sie gut zwei Jahre länger gewartet, wäre der Gewinn steuerfrei gewesen. Den eigenen Fall rechnet der Spekulationssteuer-Rechner, Details stehen im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien.

Wie viel Steuer fällt bei einem Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren an? Geben Sie Kaufdatum, Kaufpreis, Abschreibung und Verkaufspreis ein.

07Für wen die Wertsteigerung eine große Rolle spielt

08Risiken und Grenzen

Der Häuserpreisindex ist ein bundesweiter Durchschnitt. Ihre Wohnung kann sich besser oder schlechter entwickeln, je nach Lage, Zustand, Energieklasse und Hausgemeinschaft. Die Werte des letzten Quartals sind vorläufig und werden regelmäßig korrigiert.

Vergangene Wertsteigerungen sind keine Grundlage für künftige. Die Jahre 2010 bis 2021 hatten sinkende und dann extrem niedrige Zinsen, die so nicht wiederkommen müssen. Steigende Zinsen, Leerstand, Sanierungspflichten und eine schwächere Nachfrage in einer Region können Werte drücken.