Immobilien als Inflationsschutz: Was Sachwerte leisten können
Inflation mindert die Kaufkraft Ihres Ersparten. Wie vermietete Immobilien dagegen wirken können und wo die Grenzen liegen.
Andriy BezborodkoGeschäftsführer der InvestImmo Gruppe
01Inflation: Die stille Gefahr für Ihr Vermögen
2022 lag die Inflationsrate in Deutschland bei 6,9 %, 2023 bei 5,9 %. 2024 und 2025 waren es jeweils 2,2 % (Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex, Jahresdurchschnitt). Schon 3 % Inflation pro Jahr verringern die Kaufkraft von Geld auf dem Sparkonto in zehn Jahren um rund 26 %: 100.000 € sind dann real nur noch etwa 74.000 € wert (Rechenbeispiel ohne Zinsen).
02Wie Immobilien auf Inflation reagieren
Vermietete Immobilien können auf drei Wegen von Inflation profitieren. Keiner davon wirkt automatisch oder unbegrenzt.
1. Mieten können steigen
Eine Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex (§ 557b BGB). Steigt der Index, kann der Vermieter die Miete höchstens einmal im Jahr durch Erklärung in Textform anpassen.
Ohne Indexklausel gelten Grenzen: Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind in drei Jahren um höchstens 20 %, in vielen Städten um höchstens 15 % zulässig (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB). Bei Neuvermietung greift in vielen Städten die Mietpreisbremse. Mieten folgen der Inflation deshalb oft nur mit Verzögerung.
2. Der Immobilienwert kann steigen
Immobilien sind Sachwerte. Langfristig haben sich Wohnimmobilienpreise in Deutschland positiv entwickelt, aber nicht gleichmäßig: 2023 sanken sie im Schnitt um 8,4 % (Statistisches Bundesamt, Häuserpreisindex), auch weil die Zinsen stark gestiegen waren. Inflation und steigende Zinsen treten oft gemeinsam auf, und hohe Zinsen drücken auf die Preise.
3. Schulden verlieren real an Wert
Ein Darlehen bleibt nominal gleich. Bei Inflation zahlen Sie es mit Geld zurück, das weniger Kaufkraft hat. Das hilft vor allem bei langer Zinsbindung. Bei der Anschlussfinanzierung kann ein höherer Zins diesen Vorteil wieder aufzehren.
03Rechenbeispiel: Zwei Szenarien
Rechenbeispiel, keine Prognose. Annahmen: Kaufpreis 200.000 €, Darlehen 180.000 € mit 3,5 % Zins und 2 % Tilgung, Eigenkapital 20.000 €, Betrachtung nach zehn Jahren, Kaufnebenkosten und Steuern nicht berücksichtigt.
| Position | Heute | Szenario A: Wert und Miete steigen mit 3 % Inflation | Szenario B: Wert bleibt gleich |
|---|---|---|---|
| Immobilienwert | 200.000 € | ca. 269.000 € | 200.000 € |
| Monatliche Miete | 650 € | ca. 874 € | ca. 650 € bis 874 € |
| Restschuld | 180.000 € | ca. 138.000 € | ca. 138.000 € |
| Eigenkapital in der Immobilie (nominal) | 20.000 € | ca. 131.000 € | ca. 62.000 € |
| Eigenkapital in heutiger Kaufkraft | 20.000 € | ca. 97.000 € | ca. 46.000 € |
Der Unterschied zwischen den Szenarien zeigt: Der Inflationsschutz hängt davon ab, ob Wert und Miete tatsächlich mitsteigen. Die Tilgung von rund 42.000 € haben Sie in beiden Fällen selbst bezahlt, aus Miete und gegebenenfalls eigener Zuzahlung.
04Immobilien und andere Anlageformen bei Inflation
| Anlageform | Inflationsschutz | Begründung |
|---|---|---|
| Bargeld / Sparkonto | schwach | Zinsen lagen oft unter der Inflationsrate |
| Anleihen mit festem Zins | schwach bis mittel | fester Zins, Kursverluste bei steigenden Zinsen |
| Gold | mittel | kein laufender Ertrag, starke Schwankungen |
| Aktien | mittel bis gut | langfristig an Unternehmenswerte gekoppelt, kurzfristig schwankend |
| Vermietete Immobilien | mittel bis gut | Mietanpassung und Sachwert, aber mietrechtliche Grenzen und Zinsrisiko |
055 Hinweise für den Inflationsschutz mit Immobilien
- Indexmiete prüfen: Sie passt die Miete an den Verbraucherpreisindex an, bei sinkendem Index aber auch nach unten.
- Lange Zinsbindung wählen: Eine feste Rate über 15 bis 20 Jahre schützt vor steigenden Zinsen.
- Wirtschaftsstarke Standorte bevorzugen: Dort lassen sich Mietanpassungen eher durchsetzen.
- Streuen: Eine Immobilie ist ein Klumpenrisiko, auch gegen Inflation.
- Tilgung nicht zu niedrig ansetzen: Eine geringe Tilgung lässt bei Ablauf der Zinsbindung eine hohe Restschuld zurück, die zu dann gültigen Zinsen finanziert werden muss.
06Risiken
Leerstand, Instandhaltung (deren Kosten mit der Inflation ebenfalls steigen), Zinsänderungen bei der Anschlussfinanzierung und sinkende Preise können den Inflationsschutz zunichtemachen. Kalkulieren Sie deshalb immer auch ein schlechteres Szenario.
07Fazit
Vermietete Immobilien können einen Teil des Vermögens vor Inflation schützen, weil Mieten und Werte langfristig mit dem Preisniveau steigen können und Schulden real an Wert verlieren. Garantiert ist das nicht: Mietrecht, Zinsen und Instandhaltungskosten begrenzen den Effekt.
Lassen Sie sich kostenlos beraten und rechnen Sie beide Szenarien für Ihr Objekt durch.
Quellen
- Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex, Inflationsrate im Jahresdurchschnitt 2022 bis 2025 (Pressemitteilung Januar 2026)
- Statistisches Bundesamt, Häuserpreisindex, Pressemitteilung zum Jahr 2023 (März 2024)
- §§ 557b, 558 BGB (gesetze-im-internet.de)
- Beispielrechnung: eigene Rechnung mit den genannten Annahmen, Stand 12.10.2026
Schreibt über Steuern, AfA, Finanzierung und Kapitalanlage-Konzept.
Andriy ist Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe und seit 2020 Unternehmer in der Immobilienwirtschaft. Seine Erfahrung aus Maklergeschäft, Immobilienmarketing und eigenen Investments prägt seinen Blick auf Immobilienauswahl und langfristige Investmentkonzepte. Die persönliche Anlegerberatung übernimmt sein Team.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Rechenbeispiele mit offengelegten Annahmen.
