Exit-Strategie für Immobilien: halten, verkaufen oder übertragen

Sie haben über die Jahre zwei, drei oder vier Wohnungen gekauft. Die Mieten laufen, die Kredite werden kleiner. Und irgendwann stellt sich die Frage: Wie komme ich hier eigentlich wieder raus? Und will ich das überhaupt?

Ein Ausstieg muss kein Verkauf sein. Er kann auch heißen, die Wohnungen schuldenfrei zu stellen und die Miete als Zusatzrente zu nutzen. Oder sie an die Kinder weiterzugeben. Welcher Weg passt, entscheidet sich an Ihren Zielen und den Zahlen Ihres Bestands.

01Warum der Ausstieg zum Einstieg gehört

Wer eine Wohnung kauft, plant zunächst den Einstieg: Kaufpreis, Finanzierung, Miete. Wie es nach 15 oder 25 Jahren weitergeht, kann dabei offenbleiben. Dabei entscheidet der Ausstieg mit darüber, was die Wohnung am Ende gebracht hat.

Eine gute Exit-Strategie hat deshalb zwei Teile: einen Plan und einen Plan B für den Fall, dass der Markt im geplanten Jahr schwach ist.

02Die vier Wege aus einem Immobilienbestand

Daneben gibt es Mischformen, etwa eine Wohnung behalten, eine verkaufen und eine an ein Kind schenken. Mit Teilverkauf ist hier der Verkauf einer ganzen Wohnung aus dem Bestand gemeint, nicht der Verkauf eines Miteigentumsanteils an einer einzelnen Immobilie.

03Rechnung: drei Wohnungen mit 67

Beispielrechnung, vereinfacht. Ingrid ist im Beispiel 67, ledig und hat drei vermietete Wohnungen, gekauft zwischen 2014 und 2018. Die Person ist fiktiv, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose. Der betrachtete Ruhestands- und Verkaufszeitpunkt liegt nach Ablauf der Zehnjahresfrist für sämtliche Wohnungen, also nicht zwingend im Jahr 2026. Für alle Varianten dient der Einkommensteuertarif 2026 als einheitliche Rechengrundlage. Damit lassen sich die Wege unter gleichen steuerlichen Annahmen vergleichen; die künftige Steuerbelastung wird dadurch nicht vorhergesagt.

Jede Wohnung bringt 800 € Kaltmiete im Monat. Je Wohnung werden jährlich 1.900 € für Verwaltung und tatsächlich ausgeführte, sofort steuerlich abzugsfähige Instandhaltung angenommen. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind keine sofort abzugsfähigen Werbungskosten. Erst tatsächlich verwendete Beträge können, abhängig von der Maßnahme, steuerlich berücksichtigt werden; auch das gesamte Hausgeld ist nicht pauschal abzugsfähig. Zusätzliche Rücklagenzuführungen, Leerstand und Sonderumlagen sind im Beispiel nicht berücksichtigt.

Für jede Wohnung wird ein Verkaufspreis von 250.000 € angenommen. Die Restschulden betragen zusammen 240.000 €, die Zinsbindungen enden zum betrachteten Zeitpunkt. Aus ihrer Rente hat Ingrid im Modell ein zu versteuerndes Einkommen von 20.000 € vor den Einkünften aus Vermietung.

Für die Abschreibung liegt jede Wohnung im Modell in einem 1995 fertiggestellten Gebäude. Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten einschließlich anteiliger Kaufnebenkosten betragen jeweils 148.500 €. Daraus ergeben sich bei 2 % linearer Abschreibung jährlich 2.970 € je Wohnung. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben. Für alle Vergleichszeitpunkte, auch den schuldenfreien Zustand ab 82, wird ein ausreichender verbleibender Abschreibungszeitraum angenommen.

Weg A: halten. Ingrid finanziert die 240.000 € neu, zu angenommenen 4,0 % nominal pro Jahr über 15 Jahre bis zur vollständigen Tilgung. Bei monatlicher Zahlung, monatlicher Verzinsung mit einem Zwölftel des Jahreszinssatzes und ohne zusätzliche Finanzierungskosten beträgt die Rate gerundet 1.775 € im Monat. Die Jahresrechnung verwendet die ungerundete Monatsrate. Im ersten Jahr entfallen gerundet 9.383 € auf Zinsen und 11.920 € auf Tilgung. Nur die Zinsen mindern als Werbungskosten die Vermietungseinkünfte, nicht die Tilgung.

Weg B: eine Wohnung verkaufen. Sie verkauft eine Wohnung für 250.000 €. Nach dem angenommenen Verkäuferanteil an der Maklerprovision von 3,57 % bleiben 241.075 €. Das reicht rechnerisch für die Ablösung von 240.000 € Restschuld und lässt einmalig 1.075 € übrig, bevor weitere Verkaufskosten anfallen. Ob diese Restliquidität ausreicht, hängt insbesondere von etwaigen Kosten der Sicherheitenfreigabe und sonstigen Verkäuferkosten ab. Übersteigen weitere Verkäuferkosten diese 1.075 €, benötigt Ingrid zusätzliche liquide Mittel, um tatsächlich schuldenfrei zu sein. Das Modell setzt voraus, dass sämtliche Darlehen zum Ende der Zinsbindung unter Einhaltung der vertraglichen beziehungsweise gesetzlichen Voraussetzungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden können und die erforderliche Sicherheitenfreigabe möglich ist. Für den Verkauf wird angenommen, dass die Zehnjahresfrist abgelaufen ist und kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Weg C: alles verkaufen. Sie verkauft alle drei Wohnungen und löst die Kredite ab. Dieselben Annahmen zu Verkaufskosten, Darlehensablösung und steuerlicher Behandlung gelten auch hier.

Die Einkommensteuer auf die 20.000 € übriges zu versteuerndes Einkommen beträgt im Modell 1.570 €. Mit den Vermietungseinkünften steigt sie bei Weg A auf 2.799 € und bei Weg B auf 4.065 €. Daraus ergeben sich die zusätzlichen Steuerbeträge von 1.229 € beziehungsweise 2.495 €. Die Abschreibung senkt das steuerpflichtige Einkommen, ist aber keine laufende Auszahlung. Die Tilgung ist dagegen eine Auszahlung, ohne das steuerpflichtige Einkommen zu mindern. Ihre persönliche Berechnung erstellt Ihr Steuerberater.

Der Unterschied zwischen A und B ist groß. Beim Halten fließt fast die ganze Miete in die neue Kreditrate. Ingrid baut durch die Tilgung zwar weiter Vermögen auf, hat aber im Ruhestand zunächst kaum zusätzlichen laufenden Überschuss. Schuldenfrei wäre sie erst mit 82. Unter unveränderten Miet-, Kosten-, Abschreibungs- und Steuerannahmen bleiben ihr dann rechnerisch 19.242 € im Jahr, also rund 1.604 € im Monat nach Einkommensteuer. Das ist ein Vergleich unter gleichen Modellannahmen, keine Prognose für ihr Einkommen mit 82.

Beim Teilverkauf verzichtet Ingrid auf eine Wohnung, hat aber im Modell ab dem ersten Monat rund 1.075 € monatlichen Überschuss nach Einkommensteuer und keine Darlehensschulden mehr. Gegenüber Weg A sind das rund 1.028 € mehr. Das Zinsänderungsrisiko aus diesen Darlehen entfällt; Vermietungs- und Instandhaltungsrisiken bleiben.

Weg C bringt mit 483.225 € vor weiteren Verkaufskosten das meiste liquide Kapital, aber keine laufende Miete mehr. Die Rechnung lautet: 750.000 € Verkaufserlös abzüglich 26.775 € angenommener Maklerprovision und 240.000 € Kreditablösung. Erträge oder Steuern aus einer anschließenden Anlage dieses Geldes sind nicht berücksichtigt. Was Ingrid mit dem Kapital macht, hängt von ihrem Bedarf ab. Der Teilverkauf kann ein Mittelweg sein: Einkommen aus Miete, keine Darlehensschulden und eine Wohnung weniger, um die man sich kümmern muss.

04An Kinder übertragen

Soll das Vermögen in der Familie bleiben, kommen Schenkung zu Lebzeiten oder Erbschaft infrage. Beide unterliegen dem Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht, allerdings können unterschiedliche Befreiungen und Voraussetzungen gelten.

• Freibetrag: Jedes Kind hat gegenüber jedem Elternteil einen persönlichen Freibetrag von 400.000 € (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Für Enkel beträgt er grundsätzlich 200.000 €; insbesondere für Kinder bereits verstorbener Kinder kann ein höherer Freibetrag gelten. Für Ehepartner beträgt er 500.000 €.
• Zehnjahreszeitraum: Mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Frühere Erwerbe außerhalb dieses Zeitraums werden dabei grundsätzlich nicht mehr einbezogen. Das ist kein pauschaler Neustart zu festen Kalenderterminen.
• Abschlag für vermietete Wohnungen: Begünstigte, zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen mit 90 % ihres steuerlichen Werts angesetzt (§ 13d ErbStG).
• Familienheim: Die Befreiungen für das Familienheim setzen unter anderem eine entsprechende Selbstnutzung voraus; für durchgehend vermietete Kapitalanlagewohnungen greifen sie nicht (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a bis 4c ErbStG).
• Zehnjahresfrist beim Verkauf: Bei einer vollständig unentgeltlichen Schenkung übernimmt das Kind für die Veräußerungsfrist grundsätzlich den Anschaffungszeitpunkt der Eltern (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Bei einer teilweise entgeltlichen Übertragung muss der entgeltliche Teil gesondert beurteilt werden.

Mit Restschulden lässt sich eine Wohnung ebenfalls übertragen. Eine befreiende Übernahme des Darlehens durch das Kind erfordert grundsätzlich die Zustimmung des Kreditgebers. Übernommene Schulden können steuerlich eine Gegenleistung darstellen, sodass die Übertragung teilweise als Verkauf behandelt wird. Das kann Einkommensteuer auslösen, wenn die Zehnjahresfrist noch läuft. Stimmen Sie die steuerlichen Folgen und die Vertragsgestaltung mit Steuerberater und Notar ab.

05Fristen, die zählen

06Wann Sie verkaufen sollten und wann eher nicht

07Risiken beim Ausstieg

Markt im Verkaufsjahr. Ein Verkaufspreis ist nie sicher. Wohnimmobilien können auch an Wert verlieren; bundesweite Entwicklungen bilden zudem nicht jeden Standort und jede Wohnung ab. Wer in einem schwachen Markt verkaufen muss, kann weniger erlösen als geplant. Ein tatsächlicher Verlust hängt unter anderem von Anschaffungs- und Verkaufskosten sowie dem erzielten Preis ab.

Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Wer hält und neu finanziert, trägt ein Zinsrisiko. Ob und zu welchen Bedingungen eine Finanzierung im Ruhestand möglich ist, hängt unter anderem von Einkommen, Tragfähigkeit, Laufzeit und Sicherheiten ab. Die 4,0 % im Beispiel sind eine Rechenannahme und kein Finanzierungsangebot.

Pflege und Liquidität. Wird im Alter Pflege nötig, kann kurzfristig Geld gebraucht werden. Eine einzelne Wohnung lässt sich nicht ohne Weiteres anteilig und kurzfristig zu verlässlichen Konditionen veräußern. Eine liquide Reserve neben den Wohnungen kann deshalb wichtig sein.

Mieter und Zustand. Ein problematisches Mietverhältnis oder ein Sanierungsstau können den Preis mindern. Halten Sie Ihre Wohnungen in Schuss, auch wenn ein Verkauf ansteht.

Gesetzesänderungen. Steuer-, Erbschaftsteuer- und Mietrecht können sich bis zu Ihrem Ausstieg ändern. Beziehen Sie Ihren Steuerberater und bei rechtlichen Fragen einen Rechtsanwalt deshalb auch bei späteren Anpassungen Ihrer Planung ein.

Geschrieben von

Nadeem Shahid

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Neubau und Sanierung und Finanzierung.

Nadeem ist Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, rund acht Jahre selbstständig in der Versicherungs- und Finanzbranche und seit 2024 auf Kapitalanlageimmobilien spezialisiert. Er schreibt über Neubau, Sanierung, Finanzierung und die laufenden Kosten vermieteter Immobilien.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.