Leibrente: Immobilie gegen lebenslange Zahlung
Michael PaukerInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Das Wichtigste in Kürze
- Form: Das Leibrentenversprechen braucht Schriftform (§ 761 BGB). Beim Immobilienverkauf ist ohnehin der ganze Vertrag notariell zu beurkunden.
- Sicherung: Die Rente wird als Reallast im Grundbuch eingetragen (§ 1105 BGB). Zahlt der Käufer nicht, kann der Verkäufer in das Grundstück vollstrecken.
- Wohnen bleiben: Kombinieren lässt sich die Rente mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch für den Verkäufer.
- Steuer: Beim Verkäufer ist nur der Ertragsanteil steuerpflichtig, beim Käufer ist der Zinsanteil Werbungskosten, wenn er die Immobilie vermietet.
02Ertragsanteil nach Alter bei Rentenbeginn (Auszug)
| Alter bei Beginn | Ertragsanteil |
|---|---|
| 60–61 | 22 % |
| 65–66 | 18 % |
| 69–70 | 15 % |
| 75 | 11 % |
| 80 | 8 % |
Quelle: Tabelle in § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG.
03Beispiel: Wohnung gegen Rente
Annahmen (ausgedacht): Frau Brandt, 75 Jahre, verkauft eine vermietete Wohnung gegen eine lebenslange Rente von 900 € im Monat. Sie hat keinen weiteren Wohnbedarf daran.
- Verkäuferin: Jahresrente 10.800 €, steuerpflichtiger Ertragsanteil 11 % = 1.188 €. Dieser Betrag zählt zu ihren sonstigen Einkünften.
- Käufer: Er vermietet die Wohnung weiter. Den Zinsanteil der Rentenzahlungen kann er als Werbungskosten abziehen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Der Barwert der Rente bildet seine Anschaffungskosten und damit die Grundlage der AfA.
- Unbekannte Laufzeit: Lebt Frau Brandt 8 Jahre, zahlt der Käufer 86.400 €. Lebt sie 20 Jahre, sind es 216.000 €.
04Was das für Kapitalanleger bedeutet
- Langlebigkeitsrisiko: Der Gesamtpreis steht beim Kauf nicht fest. Lebt der Rentenberechtigte länger als erwartet, zahlt der Käufer mehr als den Verkehrswert.
- Ausfallrisiko des Verkäufers: Zahlt der Käufer nicht, greift die Reallast. Verkäufer sollten die Bonität des Käufers prüfen.
- Finanzierung: Steht die Reallast im Rang vor der Grundschuld, kann das die Finanzierung erschweren. Klären Sie den Rang vorher mit der Bank.
FAQHäufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Leibrente und Zeitrente?
Eine Leibrente endet mit dem Tod des Berechtigten. Eine Zeitrente läuft eine feste Anzahl von Jahren, unabhängig davon, ob der Berechtigte noch lebt.
Kann eine Leibrente an die Inflation gekoppelt werden?
Ja, über eine Wertsicherungsklausel, etwa an den Verbraucherpreisindex. Die Klausel muss die Regeln des Preisklauselgesetzes einhalten.
Quellen
- § 759 BGB, § 761 BGB, § 1105 BGB, abgerufen am 14.10.2026
- § 22 EStG, § 9 EStG, abgerufen am 14.10.2026
Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.
Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.
Stand: 14. Oktober 2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
