Haus vermieten oder verkaufen? So entscheiden Sie mit Zahlen

Sie ziehen um. Vielleicht wegen des Jobs, vielleicht weil die Familie größer wird oder weil die Kinder ausgezogen sind. Das Haus, in dem Sie gewohnt haben, bleibt zurück. Verkaufen oder vermieten?

Die Frage fühlt sich nach Bauchgefühl an. Sie lässt sich aber anhand von Finanzierung, Zahlungsüberschüssen und steuerlichen Voraussetzungen strukturieren. Wer zuerst vermietet und ein paar Jahre später doch verkauft, zahlt unter Umständen Steuer auf einen Gewinn, der beim sofortigen Verkauf steuerfrei gewesen wäre.

01Die Ausgangslage im Beispiel

Familie Becker hat 2019 ein Reihenhaus gekauft, für 380.000 € plus 30.000 € Nebenkosten. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose. Im Herbst 2026 ziehen sie in eine andere Stadt und kaufen dort neu. Für das Beispiel wird angenommen, dass sie das Haus seit dem Kauf durchgehend selbst bewohnt haben.

• Restschuld auf dem Haus: 260.000 €, Zins 1,2 %, Zinsbindung bis 2029, Rate 1.000 € im Monat
• Angenommener Verkaufspreis: 450.000 €; eine individuelle Bewertung bleibt für die Entscheidung erforderlich
• Angenommene Kaltmiete: 1.500 € im Monat; die tatsächlich erzielbare Miete hängt vom örtlichen Markt, dem Zustand des Hauses und den rechtlichen Mietpreisgrenzen ab
• Zu versteuerndes Einkommen des Paares vor zusätzlichen Vermietungs- oder Veräußerungseinkünften: 110.000 €, gemeinsam veranlagt

Für das neue Zuhause brauchen die Beckers Eigenkapital. Für den neuen Kredit rechnen wir mit einem angenommenen Zinssatz von 3,8 %. Dieser dient ausschließlich der Beispielrechnung und beschreibt kein konkretes Kreditangebot.

Auch die Steuerwirkung wird vereinfacht berechnet: Auf zusätzliche steuerpflichtige Einkünfte setzen wir pauschal 40 % Einkommensteuer an. Dieser Rechensatz ist eine Annahme und nicht aus dem Einkommen von 110.000 € abgeleitet. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer bleiben unberücksichtigt. Die persönliche Mehrsteuer ergibt sich aus dem gesamten steuerpflichtigen Einkommen und dem im jeweiligen Jahr geltenden Tarif. Lassen Sie diese von Ihrem Steuerberater berechnen.

02Die Steuerfrage zuerst

Der Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen fällt grundsätzlich unter § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für das selbst genutzte Zuhause gibt es eine Ausnahme. Steuerfrei kann der Verkauf bleiben, wenn Sie die Immobilie

1. zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, oder
2. im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.

Für die zweite Variante reicht ein zusammenhängender Zeitraum, der nicht drei volle Kalenderjahre umfassen muss. Das mittlere Kalenderjahr muss vollständig umfasst sein (BFH 27.06.2017, IX R 37/16). Eine anschließende Vermietung im Verkaufsjahr kann bei erfülltem Selbstnutzungszeitraum unschädlich sein (BFH 03.09.2019, IX R 10/19).

Für die Beckers heißt das unter der angenommenen durchgehenden Selbstnutzung: Ein notarieller Kaufvertrag noch im Auszugsjahr 2026 kann die Selbstnutzungsausnahme erfüllen. Wer erst im Folgejahr verkauft und in diesem Jahr nicht mehr dort wohnt, erfüllt diese zweite Ausnahme nicht. Lassen Sie die konkreten Nutzungs- und Vertragsdaten vor dem Auszug von Ihrem Steuerberater beurteilen.

Liegt die Anschaffung mehr als zehn Jahre zurück, fällt ein privater Verkauf grundsätzlich nicht mehr unter diese Besteuerung nach § 23 EStG, auch nach einer Vermietung. Einzelheiten stehen im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien.

03Weg 1: verkaufen

Verkaufen die Beckers 2026 für 450.000 €, gehen der angenommene Makleranteil und die Restschuld ab. Eine Vorfälligkeitsentschädigung hängt vom Vertrag, dem Ablösezeitpunkt und der Berechnung der Bank ab. Ein niedriger Vertragszins allein bedeutet nicht, dass sie entfällt. Für das Beispiel setzen wir sie mit null an; vor einer Entscheidung ist eine konkrete Ablöseauskunft erforderlich. Weitere mögliche Verkaufskosten sind hier nicht angesetzt.

Fließen die 173.935 € als Eigenkapital in das neue Zuhause, brauchen die Beckers dort einen entsprechend kleineren Kredit. Bei angenommenen 3,8 % ergibt das rechnerisch 6.609,53 €, gerundet 6.610 €, weniger Zinsen pro Jahr. Diese vereinfachte Rechnung berücksichtigt keine unterjährige Tilgung; die tatsächliche Ersparnis im ersten Jahr hängt vom Finanzierungsverlauf ab. Zinsen für das ausschließlich selbst genutzte Zuhause sind grundsätzlich nicht als Werbungskosten abziehbar.

Dazu kommt weniger Verwaltungsaufwand: kein Mieter, keine Betriebskostenabrechnung und keine zweite Immobilie, die aus der Ferne betreut werden muss.

04Weg 2: vermieten

Vermieten die Beckers, bleibt der angenommene Kredit zu 1,2 % bis zum Ende der Zinsbindung 2029 bestehen. Gegenüber dem im Beispiel angesetzten neuen Zinssatz von 3,8 % ist das ein Finanzierungsvorteil. Zinsen können bei wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Vermietung Werbungskosten sein (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Zusätzlich kommt die Gebäudeabschreibung in Betracht. Für das Beispiel nehmen wir eine Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 und damit eine reguläre lineare Abschreibung von 2 % an (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG). Bei früherer oder späterer Fertigstellung gelten andere reguläre Sätze. Maßgeblich sind grundsätzlich die ursprünglichen, dem Gebäude zugeordneten Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich zugehöriger Nebenkosten, nicht der heutige Marktwert.

Zuerst das Konto, also der Cashflow vor Steuern. Die folgende Rechnung ist ein vereinfachtes volles Vermietungsjahr ohne Leerstand. Die 3.000 € werden als tatsächlich gezahlte und im selben Jahr steuerlich abziehbare Verwaltungs- und Erhaltungsaufwendungen angenommen, nicht als bloße Rücklagenzuführung. Einzahlungen in eine Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht sofort abziehbar; maßgeblich sind erst tatsächliche, steuerlich abziehbare Ausgaben aus der Rücklage. Auch das gesamte Hausgeld ist nicht pauschal abziehbar.

Unter diesen Annahmen entsteht vor Steuern ein Überschuss von 3.000 €. Nach der beispielhaften Steuerbelastung verbleiben 708 € im Jahr. Der günstige Altkredit entlastet die Rechnung; ein Zinssatz von 3,8 % auf dieselbe Restschuld würde die Zinsbelastung erhöhen. Zusätzliche Reparaturen oder Mietausfälle können den Überschuss aufzehren. Die abziehbaren Aufwendungen, die AfA-Basis und Ihre persönliche Steuerwirkung sollten Sie mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Was heißt das für das neue Zuhause? Die Beckers haben keine 173.935 € Eigenkapital aus dem Verkauf. Ihr neuer Kredit fällt bei ansonsten gleichen Voraussetzungen entsprechend höher aus, und die Bank prüft, ob ihr Einkommen beide Kredite trägt. Die Bank kann Mieteinnahmen mit Abschlägen berücksichtigen; die konkrete Anrechnung hängt vom Kreditgeber ab. Mehr dazu im Ratgeber Wie viel Kredit bekomme ich?.

05Beide Wege nebeneinander

Die vereinfachte Gegenüberstellung zeigt beim Verkauf eine rechnerische Zinsentlastung von rund 6.610 € gegenüber einem Mietüberschuss von 708 € nach der angenommenen Steuerbelastung. Das ist kein vollständiger Zahlungs- oder Vermögensvergleich: Die Kreditraten und Tilgungsverläufe des neuen Zuhauses sind nicht berücksichtigt. Die Tilgung von rechnerisch 8.880 € im alten Haus baut zusätzlich zum verbleibenden Cashflow Eigenkapital auf. Sie ist bereits in den abgezogenen Kreditraten enthalten und kein zusätzlicher Geldeingang. Ob beim Verkauf entsprechend mehr im neuen Zuhause getilgt wird, hängt von der vereinbarten Rate ab und darf nicht automatisch unterstellt werden.

Für das Vermieten können drei Punkte sprechen: Der Altkredit läuft im Beispiel noch ungefähr drei Jahre zu 1,2 %. Die Beckers behalten eine Immobilie mit möglichen späteren Mieteinnahmen. Und nach Ablauf der konkreten Zehnjahresfrist im Jahr 2029 kann ein privater Verkauf grundsätzlich ohne Besteuerung nach § 23 EStG erfolgen.

Ein Verkauf im Zwischenraum kann dagegen eine zusätzliche Steuerbelastung auslösen. Für einen Verkauf 2028 nehmen wir einen Vermietungszeitraum mit insgesamt 24 Monaten abziehbarer AfA an. Das entspricht zwei vollen Jahresbeträgen von zusammen 12.300 €. Bei einem Auszug im Herbst 2026 kommt es für die tatsächliche Abschreibung auf den Vermietungsbeginn und den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums an. Im Beispiel ergibt sich ein steuerpflichtiger Gewinn von 36.235 €. Bei der angenommenen zusätzlichen Steuerbelastung von 40 % entfallen darauf 14.494 €.

Lassen Sie vor einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist sowohl den steuerpflichtigen Gewinn als auch die daraus entstehende Mehrsteuer von Ihrem Steuerberater berechnen.

06So treffen Sie die Entscheidung

07Für wen welcher Weg passt

08Risiken beim Vermieten des eigenen Hauses

Zinsbindung endet. Zum Ende der Zinsbindung 2029 müssen die Beckers eine verbleibende Restschuld ablösen oder weiterfinanzieren. Bei einem angenommenen Anschlusszins von 4 % kann die Zinsbelastung steigen. Ob eine Zuzahlung nötig wird, hängt unter anderem von Restschuld, neuer Tilgung, Miete und Kosten ab.

Mietausfall und Leerstand. Wird das Einfamilien- oder Reihenhaus als eine Einheit vermietet, kann bei Ausfall dieses Mietverhältnisses die gesamte Miete fehlen.

Instandhaltung. Bei einem rechtlich selbständigen Haus ohne Eigentümergemeinschaft tragen Sie die Kosten für Dach, Heizung und Fassade selbst. Ein finanzieller Puffer ist sinnvoll, aber nicht schon deshalb steuerlich abziehbar. Bei einem Reihenhaus in einer Eigentümergemeinschaft richten sich Zuständigkeit und Kostenverteilung nach der rechtlichen Aufteilung.

Kündigung eingeschränkt. Wer später selbst wieder einziehen will, benötigt für eine ordentliche Kündigung grundsätzlich einen gesetzlichen Grund, etwa berechtigten Eigenbedarf; Fristen und mögliche Härteeinwände sind zu beachten. Ein Verkaufswunsch allein reicht nicht. Ein Kauf bricht keinen Mietvertrag. Eine bestehende Vermietung kann den Käuferkreis einschränken und den erzielbaren Preis beeinflussen; ein pauschaler Preisabschlag lässt sich daraus nicht ableiten. Wenn Sie eine spätere Rückkehr oder einen Verkauf mit bezugsfreiem Haus planen, lassen Sie sich frühzeitig von einem Rechtsanwalt beraten.

Steuerfalle. Bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist kann nach einer Vermietung Steuer auf den Gewinn anfallen, wenn keine Selbstnutzungsausnahme erfüllt ist. Stimmen Sie den Verkaufszeitpunkt mit Ihrem Steuerberater ab.

Geschrieben von

Nadeem Shahid

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Neubau und Sanierung und Finanzierung.

Nadeem ist Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, rund acht Jahre selbstständig in der Versicherungs- und Finanzbranche und seit 2024 auf Kapitalanlageimmobilien spezialisiert. Er schreibt über Neubau, Sanierung, Finanzierung und die laufenden Kosten vermieteter Immobilien.

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Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Die Zahlen sind vereinfachte Beispielrechnungen und keine Prognose. Für Ihre persönliche Steuerberechnung wenden Sie sich an einen Steuerberater, für rechtliche Fragen an einen Rechtsanwalt.