Vermietete Wohnung verkaufen: was nach Kredit und Steuer bleibt
Der Mieter bleibt, der Käufer rechnet mit der Miete, und der Zeitpunkt entscheidet über Steuer und Vorfälligkeitsentschädigung. Wir zeigen den Ablauf und rechnen durch, was Ihnen am Ende bleibt.
Andriy BezborodkoGeschäftsführer der InvestImmo Gruppe
Sie haben vor einigen Jahren eine Wohnung gekauft und vermietet. Jetzt überlegen Sie, sie zu verkaufen. Vielleicht brauchen Sie das Geld, vielleicht passt die Wohnung nicht mehr ins Portfolio, vielleicht lockt der aktuelle Preis.
Die erste Frage ist meist, was mit dem Mieter passiert. Die wichtigere Frage kommt danach. Was bleibt Ihnen nach Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung und Steuer wirklich auf dem Konto? Hier entscheiden zwei Daten im Kalender oft über einen fünfstelligen Betrag.
01Was beim Verkauf mit dem Mieter passiert
Der Grundsatz heißt „Kauf bricht nicht Miete“. Der Käufer tritt mit der Eintragung im Grundbuch in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Miete, Laufzeit und Vereinbarungen bleiben, wie sie sind. Der Mieter muss nicht zustimmen und auch keinen neuen Vertrag unterschreiben. Die Einzelheiten erklären wir im Ratgeber Kauf bricht nicht Miete.
| Thema | Was gilt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Mietvertrag | geht unverändert auf den Käufer über | § 566 BGB |
| Kaution | Käufer übernimmt sie; bekommt der Mieter sie später nicht von ihm, haftet der Verkäufer weiter | § 566a BGB |
| Vorkaufsrecht | nur, wenn die Wohnung nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurde | § 577 BGB |
| Eigenbedarf des Käufers | möglich, mit gesetzlicher Kündigungsfrist; nach einer Umwandlung erst nach mindestens drei Jahren | §§ 573, 577a BGB |
| Besichtigungen | nach Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten, wenn ein konkreter Grund wie der Verkauf besteht | BGH, 04.06.2014, VIII ZR 289/13 |
Das Vorkaufsrecht betrifft also nur einen Teil der Wohnungen. Wer eine Wohnung gekauft hat, die schon als Eigentumswohnung vermietet war, hat damit in der Regel nichts zu tun. Mehr dazu im Glossar unter Vorkaufsrecht des Mieters.
02Wer eine vermietete Wohnung kauft
Für eine vermietete Wohnung gibt es drei Käufergruppen. Sie rechnen ganz unterschiedlich.
Kapitalanleger sind die größte Gruppe. Sie interessiert die Miete, nicht die Küche. Sie teilen den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete und vergleichen diesen Kaufpreisfaktor mit anderen Angeboten. Eine Wohnung mit 720 € Kaltmiete und einem Preis von 230.000 € hat einen Faktor von rund 26,6. Ist die Miete deutlich unter dem Mietspiegel, drückt das den Preis, weil Mieterhöhungen nur in Grenzen möglich sind.
Selbstnutzer suchen eine Wohnung zum Einziehen. Eine vermietete Wohnung kommt für sie nur infrage, wenn sie auf Eigenbedarf kündigen können und warten wollen. Das kostet Zeit und ist nicht sicher. Selbstnutzer zahlen für eine vermietete Wohnung deshalb meist weniger als für eine freie.
Der Mieter selbst ist oft der einfachste Käufer. Er kennt die Wohnung, es gibt keine Besichtigungen und keinen Auszug. Fragen Sie ihn, bevor Sie einen Makler beauftragen.
„Wer kauft mir die nach zehn Jahren ab?“
Diese Frage hören wir in Beratungsgesprächen oft, schon vor dem Kauf. Für eine normale vermietete Eigentumswohnung ist die ehrliche Antwort: vor allem andere Kapitalanleger, die mit der Miete rechnen. Je marktgerechter die Miete und je ordentlicher die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, desto größer der Kreis der Käufer. Einen Käufer oder Preis kann Ihnen niemand zusagen.
Für die Preisfindung nutzen Gutachter bei vermieteten Wohnungen vor allem das Ertragswertverfahren, daneben Vergleichspreise. Wann sich ein Gutachten lohnt und was es kostet, steht im Ratgeber Wertgutachten für eine Immobilie.
03Was der Verkauf kostet
Die Grunderwerbsteuer und den Notar für den Kaufvertrag zahlt nach üblicher Vereinbarung der Käufer. Beim Verkäufer bleiben andere Posten hängen.
| Posten | Höhe | Wann er anfällt |
|---|---|---|
| Maklerprovision Verkäuferanteil | frei verhandelbar, im Beispiel 3,57 % inkl. USt | bei Makler; bei Verbraucher-Käufern höchstens die Hälfte der Gesamtprovision (§ 656c BGB) |
| Löschung der Grundschuld | Notar und Grundbuch, meist einige hundert Euro | wenn die Grundschuld nicht vom Käufer übernommen wird (Grundschuld löschen) |
| Vorfälligkeitsentschädigung | abhängig von Restschuld, Zins und Restlaufzeit | wenn Sie den Kredit in der Zinsbindung ablösen |
| Energieausweis | je nach Art einige hundert Euro | muss bei der Besichtigung vorliegen (§ 80 Abs. 4 GEG) |
| Steuer auf den Gewinn | persönlicher Steuersatz | wenn der Kaufvertrag innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf liegt (§ 23 EStG) |
Die beiden großen Posten sind die letzten beiden in der Tabelle mit Vorfälligkeit und Steuer. Beide hängen am Datum.
Die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, wenn die Zinsbindung endet. Hat Ihr Darlehen eine längere Zinsbindung, können Sie es zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Vorher dürfen Sie bei einem Verkauf vorzeitig kündigen, zahlen der Bank aber den Schaden (§ 490 Abs. 2 BGB). Rechnen Sie Ihren Fall mit dem Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner durch.
Die Steuer entfällt, wenn zwischen den beiden notariellen Kaufverträgen mehr als zehn Jahre liegen. Bei einer vermieteten Wohnung gibt es keine Ausnahme für Eigennutzung. Der Haken liegt in der Gewinnermittlung. Die AfA, die Sie in den Vermietungsjahren abgesetzt haben, mindert Ihre Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Dadurch entsteht ein Gewinn, auch wenn Sie zum Einkaufspreis verkaufen. Ausführlich mit Fristberechnung im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien.
Geben Sie Kauf- und Verkaufsdatum, Preise und die abgesetzte AfA ein.
04Beispielrechnung: jetzt verkaufen oder nach Ablauf der Fristen
Thomas ist ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 75.000 € im Jahr. Am 01.07.2018 hat er per notariellem Kaufvertrag eine vermietete Zweizimmerwohnung für 180.000 € gekauft, mit Nebenkosten 198.000 €. Finanziert hat er 180.000 € zu 1,5 % mit 2 % Anfangstilgung und zehn Jahren Zinsbindung. Die Wohnung bringt heute 720 € Kaltmiete. Ein Käufer bietet 230.000 €. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.
Thomas vergleicht zwei Wege. Variante A ist der Verkauf jetzt, mit Kaufvertrag Ende 2026 und Kreditablösung im Januar 2027. Variante B ist ein Verkauf mit Kaufvertrag nach dem 01.07.2028, wenn die Spekulationsfrist abgelaufen ist und gleichzeitig die Zinsbindung endet. Für B nehmen wir denselben Preis an, um nur die Wirkung der Fristen zu zeigen.
| A: Verkauf Ende 2026 | B: Verkauf nach 01.07.2028 | |
|---|---|---|
| Verkaufspreis | 230.000 € | 230.000 € |
| Makler und Löschung (Annahme) | −9.000 € | −9.000 € |
| Vorfälligkeitsentschädigung (Annahme) | −3.500 € | 0 € |
| Restschuld Darlehen | −147.385 € | −141.186 € |
| Steuer auf den Gewinn (ESt + Soli 2026) | −21.691 € | 0 € |
| Bleibt auf dem Konto | +48.424 € | +79.814 € |
Warum ist der Gewinn so hoch, obwohl die Wohnung nur 50.000 € mehr bringt, als sie gekostet hat? Das liegt an der AfA. Thomas hat in achteinhalb Jahren 26.928 € abgeschrieben und damit Steuern gespart. Beim Verkauf in der Frist holt das Finanzamt diesen Betrag über den Gewinn zurück. Die Vorfälligkeitsentschädigung zählt dabei als Veräußerungskosten und mindert den Gewinn (BFH, 11.02.2014, IX R 42/13). Als Werbungskosten bei der Vermietung kann er sie nicht absetzen.
Das Ergebnis ist kein Argument dafür, immer zu warten. Die Tilgung in Variante B hat Thomas selbst bezahlt, aus Miete und eigenem Geld. Und niemand weiß, ob ein Käufer 2028 noch 230.000 € zahlt. Fällt der Preis um mehr als rund 25.000 €, ist der Vorteil aus Steuer und Vorfälligkeit aufgebraucht. Die Rechnung zeigt, wie viel Abstand ein Preis haben muss, damit sich ein früher Verkauf lohnt.
„Kann der Nachkäufer nur die restlichen 30 Prozent abschreiben oder schreibt er wieder voll ab?“
Der Käufer schreibt auf seinen eigenen Kaufpreis ab, nicht auf Ihren Restwert. Für ihn beginnt die lineare AfA neu, bei einem Altbau ab Baujahr 1925 mit 2 % des Gebäudeanteils im Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Sonderabschreibungen wie nach § 7b EStG und die degressive AfA bekommt nur, wer bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung kauft. Für einen Kapitalanleger ist eine gebrauchte Wohnung steuerlich also nicht ausgeschöpft.
05Verkaufen oder behalten
Ob sich ein Verkauf lohnt, hängt weniger vom Markt ab als von Ihrer Lage. Diese Fragen helfen bei der Entscheidung.
- Die Spekulationsfrist ist abgelaufen und die Zinsbindung endet ohnehin bald
- In der Eigentümergemeinschaft stehen große Sanierungen mit Sonderumlage an
- Sie brauchen das Eigenkapital für eine Wohnung mit besserem Verhältnis von Miete zu Preis
- Sie wollen Ihr Klumpenrisiko in einer Stadt oder einem Haus verringern
- Der Kaufvertrag liegt weniger als zehn Jahre zurück und die Steuer frisst einen großen Teil des Gewinns
- Die Restschuld ist niedrig, die Wohnung trägt sich und der Mieter zahlt zuverlässig
- Sie verkaufen nur, weil der Preis gerade hoch erscheint, ohne Plan für das Geld
- Eine Vorfälligkeitsentschädigung würde den Erlös deutlich mindern
Eine Alternative zum Verkauf ist die Beleihung. Wer Eigenkapital für die nächste Wohnung braucht, kann die bestehende Wohnung oft als zusätzliche Sicherheit einsetzen, statt sie zu verkaufen. Wie das funktioniert, erklärt der Ratgeber Immobilie beleihen.
06Ablauf in acht Schritten
- 01Fristen prüfen
Datum Ihres Kaufvertrags, Ende der Zinsbindung, Kündigungsrecht nach § 489 BGB. Daraus ergibt sich der früheste Termin ohne Steuer und ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
- 02Unterlagen sammeln
Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung, Mietvertrag mit allen Mieterhöhungen, Nachweis der Kaution, Energieausweis.
- 03Wert ermitteln
Vergleichspreise und Kaufpreisfaktor, bei Unsicherheit ein Gutachten.
- 04Mieter informieren
offen und früh, mit dem Hinweis, dass der Mietvertrag bleibt.
- 05Vermarkten
selbst oder mit Makler; Pflichtangaben aus dem Energieausweis gehören in jede Anzeige (§ 87 GEG).
- 06Käufer prüfen
Finanzierungsbestätigung der Bank vor dem Notartermin anfordern.
- 07Kaufvertrag beurkunden
mit Regelung zu Miete, Kaution, Nebenkostenabrechnung und Übergabetag.
- 08Abwickeln
Kredit kündigen und ablösen, Grundschuld löschen, Mieter über den neuen Vermieter informieren, im Jahr des Zuflusses den Gewinn in der Steuererklärung angeben, wenn die Frist noch lief.
Schritt 7 wird oft unterschätzt. Der Mieter zahlt weiter an Sie, bis er vom Eigentumswechsel weiß. Regeln Sie im Kaufvertrag, ab wann die Miete dem Käufer zusteht, wer die laufende Nebenkostenabrechnung macht und wie die Kaution übergeht.
07Risiken: Worauf Sie achten sollten
Beim Warten auf den steuerfreien Termin tragen Sie das Preisrisiko. Steigen die Zinsen, sinkt die Zahl der Käufer, die finanzieren können. Steht eine Sonderumlage an, wollen Käufer einen Abschlag. Und der Mieter kann in der Zwischenzeit kündigen, dann kommen Leerstand und neue Mietersuche dazu. Umgekehrt kann ein Verkauf in der Frist sinnvoll sein, wenn eine große Instandhaltung bevorsteht oder das Geld anderswo dringend gebraucht wird. Rechnen Sie beide Wege in Euro, dann sehen Sie, ab welchem Preisunterschied sich das Warten nicht mehr lohnt.
FAQHäufige Fragen
Kann ich meine vermietete Wohnung ohne Zustimmung des Mieters verkaufen?
Ja. Der Mieter muss weder zustimmen noch informiert werden, bevor Sie einen Käufer suchen. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag unverändert (§ 566 BGB). Nur bei Besichtigungen braucht es seine Mitwirkung, mit Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten.
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nur wenn die Wohnung nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde (§ 577 BGB). Dann muss der Verkäufer ihn über den Kaufvertrag und sein Vorkaufsrecht informieren. Er hat zwei Monate Zeit, schriftlich zu erklären, dass er zu denselben Bedingungen kauft. Verkaufen Sie an Familienangehörige, entfällt das Vorkaufsrecht.
Ist eine vermietete Wohnung weniger wert als eine leere?
Für Selbstnutzer ja, weil sie nicht sofort einziehen können. Für Kapitalanleger zählt die Miete. Eine marktgerechte Miete mit zuverlässigem Mieter kann den Preis stützen, eine Miete weit unter dem Mietspiegel drückt ihn. Einen pauschalen Abschlag gibt es nicht, er hängt vom Käuferkreis ab.
Muss ich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Steuern zahlen?
Wenn zwischen Ihrem Kaufvertrag und dem Verkaufsvertrag nicht mehr als zehn Jahre liegen, ist der Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz steuerpflichtig (§ 23 EStG). Die bisher abgesetzte AfA erhöht den Gewinn. Nach zehn Jahren ist der Verkauf aus dem Privatvermögen steuerfrei, solange Sie nicht als gewerblicher Grundstückshändler gelten.
Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer absetzen?
Nur beim steuerpflichtigen Verkauf in der Zehnjahresfrist. Dann mindert sie als Veräußerungskosten den Gewinn. Als Werbungskosten bei der Vermietung zählt sie nicht (BFH, 11.02.2014, IX R 42/13).
Darf der Käufer dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Ja, wenn er die Wohnung selbst oder für nahe Angehörige braucht und die gesetzlichen Fristen einhält (§ 573 BGB). Wurde die Wohnung nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, gilt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren ab dem Verkauf, in manchen Gemeinden bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB). Details im Ratgeber Eigenbedarfskündigung.
Wann ist der beste Zeitpunkt, eine vermietete Wohnung zu verkaufen?
Steuerlich und finanziell oft kurz nach Ablauf der zehn Jahre seit dem Kauf, wenn auch die Zinsbindung endet oder das Darlehen kündbar ist. Den Marktpreis kann niemand vorhersagen. Rechnen Sie deshalb aus, wie stark der Preis fallen dürfte, bis sich das Warten nicht mehr lohnt.
Wer macht nach dem Verkauf die Nebenkostenabrechnung?
Für Abrechnungsjahre, die beim Eigentumswechsel schon abgelaufen waren, rechnet der Verkäufer ab (BGH, 02.12.2003, VIII ZR 168/03). Für das laufende Jahr ist nach herrschender Auffassung der Käufer zuständig. Den Ausgleich der Vorauszahlungen regeln Sie im Kaufvertrag.
Weiterlesen
Quellen
Alle Quellen abgerufen am 14.10.2026.
- § 566 BGB, § 566a BGB, § 573 BGB, § 577 BGB, § 577a BGB
- § 489 BGB, § 490 BGB, § 656c BGB
- § 23 EStG, § 7 EStG, § 32a EStG
- § 80 GEG, § 87 GEG
- BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13 (Besichtigungsrecht des Vermieters), bundesgerichtshof.de
- BGH, Urteil vom 02.12.2003, VIII ZR 168/03 (Betriebskostenabrechnung nach Eigentümerwechsel), bundesgerichtshof.de
- BFH, Urteil vom 11.02.2014, IX R 42/13 (Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf), bundesfinanzhof.de
- Beispielrechnung: eigene Berechnung, Stand 14.10.2026
Schreibt über Steuern, AfA, Finanzierung und Kapitalanlage-Konzept.
Andriy ist Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe und seit 2020 Unternehmer in der Immobilienwirtschaft. Seine Erfahrung aus Maklergeschäft, Immobilienmarketing und eigenen Investments prägt seinen Blick auf Immobilienauswahl und langfristige Investmentkonzepte. Die persönliche Anlegerberatung übernimmt sein Team.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen, Stand 14.10.2026.
