Sie verbringen seit Jahren den Sommer an derselben Küste. Abends rechnen Sie im Kopf: 120 Euro pro Nacht, 150 Nächte im Jahr, das wären 18.000 Euro Miete. Eine normale Wohnung zum gleichen Preis bringt vielleicht 11.000 Euro. Die Ferienwohnung wirkt wie die bessere Kapitalanlage.

Auf dem Papier stimmt das. Am Konto sieht es oft anders aus. Vermittlungsprovision, Endreinigung, Strom, Internet, Möbel und Leerlauf in der Nebensaison zahlt bei der Ferienwohnung der Eigentümer, nicht der Gast. Und das Finanzamt prüft genauer, ob Sie überhaupt Gewinn erzielen wollen.

Dieser Ratgeber rechnet beides gegeneinander: eine Ferienwohnung und eine dauerhaft vermietete Wohnung, gleicher Kaufpreis, gleiche Finanzierung. Danach wissen Sie, an welchen Stellen sich die Rechnung entscheidet.

01Was eine Ferienwohnung von einer vermieteten Wohnung unterscheidet

Beides ist Vermietung, aber es sind zwei verschiedene Geschäfte. Bei der Dauervermietung haben Sie einen Mieter, einen Vertrag und zwölf Mietzahlungen im Jahr. Bei der Ferienwohnung haben Sie 20 bis 50 Gäste im Jahr, jeder mit Anreise, Schlüssel, Reinigung und Bewertung.

Die Tabelle zeigt schon die Richtung. Die Ferienwohnung bringt mehr Umsatz, kostet aber mehr Arbeit und mehr Geld im Betrieb. Ob am Ende mehr übrig bleibt, hängt fast nur an einer Zahl: der Belegung.

02Beispielrechnung: Ferienwohnung gegen Dauervermietung

Nehmen wir Familie Brandt. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose. Brandts haben 30.000 Euro Eigenkapital für die Kaufnebenkosten und finanzieren den Kaufpreis von 300.000 Euro voll. Herr Brandt versteuert allein 70.000 Euro im Jahr.

Variante A ist eine möblierte Ferienwohnung, die 120 Nächte im Jahr belegt ist. Variante B ist eine Wohnung mit 75 Quadratmetern, dauerhaft vermietet für 12 Euro kalt pro Quadratmeter. Für die Ferienwohnung kommen 15.000 Euro Möbel aus eigenem Geld dazu.

Die Ferienwohnung bringt 3.600 Euro mehr Einnahmen. Davon fressen Vermittlung, Reinigung und Verbrauchskosten allein 7.080 Euro wieder auf. Unterm Strich zahlen Brandts für die Ferienwohnung jeden Monat rund 213 Euro mehr zu als für die vermietete Wohnung, obwohl die Steuer einen Teil auffängt.

Die Tilgung von 4.500 Euro steckt in beiden Varianten. Sie ist Vermögensaufbau, kein Verlust. Ohne Tilgung läge die Ferienwohnung nach Steuern bei rund −1.959 Euro im Jahr, die Dauervermietung bei rund +597 Euro.

Selbst bei 160 Nächten, also fast jedem zweiten Tag, holt die Ferienwohnung die Dauervermietung im Beispiel nicht ein. Das ändert sich nur, wenn der Übernachtungspreis deutlich höher liegt oder Sie Reinigung und Gästebetreuung selbst übernehmen. Dann kaufen Sie aber eher einen Nebenjob als eine Kapitalanlage.

03Die 25-%-Regel: wann das Finanzamt Verluste anerkennt

Verluste aus Vermietung dürfen Sie mit Ihrem Gehalt verrechnen. Das gilt aber nur, wenn Sie auf Dauer einen Überschuss erzielen wollen. Juristen nennen das Einkünfteerzielungsabsicht. Fehlt sie, spricht man umgangssprachlich von Liebhaberei, und die Verluste zählen steuerlich nicht.

Bei einer dauerhaft vermieteten Wohnung unterstellt das Finanzamt diese Absicht in der Regel. Bei Ferienwohnungen hat der Bundesfinanzhof engere Regeln aufgestellt. Im Urteil vom 11. August 2025 (IX R 23/24) hat er sie konkret gefasst:

Dokumentieren Sie deshalb jede Buchung und jede Anfrage. Wer sich Eigennutzung vorbehält, muss mit einer Prognoserechnung rechnen. Fällt sie negativ aus, bleiben die Verluste aus der Beispielrechnung steuerlich unberücksichtigt. Bei Familie Brandt wären das 4.921 Euro Steuerersparnis weniger im Jahr.

04Umsatzsteuer, Gewerbe und Abschreibung

Die Vermietung von Wohnraum ist normalerweise umsatzsteuerfrei. Für die kurzfristige Beherbergung von Gästen gilt das nicht (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Ferienvermietung ist deshalb umsatzsteuerpflichtig, mit dem ermäßigten Satz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG).

Viele private Vermieter fallen unter die Kleinunternehmerregel. Sie gilt, wenn der Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet (§ 19 UStG). Dann stellen Sie keine Umsatzsteuer in Rechnung, können aber auch keine Vorsteuer aus Kaufpreis-Nebenkosten oder Möbeln ziehen. Wer mehrere Wohnungen hat oder umsatzsteuerpflichtige Nebentätigkeiten, sollte die Grenze mit dem Steuerberater durchrechnen.

Die Abschreibung ist der unterschätzte Punkt. Der Bundesfinanzhof hat schon 2000 entschieden, dass Ferienwohnungen, die an wechselnde Gäste gehen, nicht Wohnzwecken dienen (IX R 8/97). Die Förderungen für neuen Mietwohnraum zielen aber genau auf Wohnzwecke. Wer eine Neubau-Ferienwohnung mit 5 % degressiver AfA kalkuliert, rechnet sich die Wohnung schön.

Bieten Sie hotelähnliche Leistungen an, etwa tägliche Reinigung, Frühstück oder eine Rezeption, kann aus der Vermietung ein Gewerbebetrieb werden. Dann können Gewerbesteuer anfallen, und ein Verkauf ist nicht mehr nach zehn Jahren steuerfrei. Diese Grenze sollten Sie vor dem Kauf mit dem Steuerberater klären.

05Vor dem Kauf prüfen: darf hier überhaupt vermietet werden?

Ob eine Wohnung an Feriengäste gehen darf, entscheidet nicht nur der Eigentümer. Drei Ebenen reden mit, und jede kann das Konzept beenden.

Fragen Sie den Verkäufer zusätzlich nach den Buchungszahlen der letzten drei Jahre, nach Bewertungen auf den Plattformen und nach dem Vertrag mit der Vermietungsagentur. Eine Ferienwohnung ohne belegte Historie ist eine Wette auf Ihre eigene Vermarktung.

06Für wen eine Ferienwohnung passt und für wen nicht

07Risiken: worauf Sie achten sollten

Belegung. Ein verregneter Sommer, eine Baustelle vor dem Haus oder ein neuer Ferienpark in der Nähe senken die Nächte schnell um ein Viertel. In der Beispielrechnung kosten 30 Nächte weniger rund 2.400 Euro im Jahr.

Plattformabhängigkeit. Ändert ein Buchungsportal Provision, Suchreihenfolge oder Regeln, spüren Sie das sofort. Eigene Stammgäste puffern das nur zum Teil.

Steuerliche Anerkennung. Unterschreiten Sie die ortsübliche Belegung deutlich oder nutzen Sie die Wohnung selbst, entfällt die Verlustverrechnung womöglich. Dann trägt der Cashflow vor Steuern allein.

Regulierung. Gemeinden verschärfen Zweckentfremdungs- und Zweitwohnungsregeln, vor allem in Orten mit Wohnungsmangel. Was heute erlaubt ist, kann in einigen Jahren genehmigungspflichtig sein.

Zinsen und Anschlussfinanzierung. Wie bei jeder finanzierten Immobilie kann der Zins nach Ablauf der Zinsbindung höher liegen. Bei schwankenden Einnahmen trifft das härter als bei einer festen Monatsmiete.

Instandhaltung und Ausstattung. Häufige Gästewechsel verschleißen Böden, Küche und Möbel schneller. Planen Sie dafür eine eigene Rücklage zusätzlich zum Hausgeld ein.

Geschrieben von

Michael Pauker

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.

Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen, Stand 14.10.2026.