Ihre Mutter hat eine vermietete Wohnung hinterlassen, und im Grundbuch stehen jetzt drei Namen. Ihre Schwester braucht Geld und will verkaufen. Ihr Bruder möchte die Wohnung behalten, weil sie seit Jahren zuverlässig Miete bringt. Und Sie fragen sich, wer eigentlich den Handwerker beauftragen darf, wenn im Bad ein Rohr bricht.

So beginnt fast jede Erbengemeinschaft mit Immobilie. Das Gesetz zwingt niemanden, für immer zusammenzubleiben. Es macht den Ausstieg aber auch nicht leicht, weil über die Wohnung nur alle gemeinsam verfügen können.

In diesem Ratgeber gehen wir die vier Wege aus der Gemeinschaft durch, rechnen an einem Beispiel nach, was jeder Weg bringt, und zeigen die Steuerfolgen, die bei einer Auszahlung gern übersehen werden.

01Was eine Erbengemeinschaft bei einer Immobilie bedeutet

Erben mehrere Personen, geht der Nachlass als Ganzes auf alle gemeinsam über (§§ 1922, 2032 BGB). Juristen nennen das Gesamthand. Gemeint ist, dass keinem Miterben ein bestimmter Teil der Wohnung gehört, etwa das Wohnzimmer, sondern allen zusammen alles, jeweils mit einer Quote am Nachlass.

Für den Alltag heißt das zweierlei. Verkaufen oder belasten können die Erben die Wohnung nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Für die laufende Verwaltung genügt dagegen eine Mehrheit, gerechnet nach der Größe der Erbteile (§§ 2038, 745 BGB). Dringende Maßnahmen, wie das geplatzte Rohr, darf jeder allein veranlassen.

Eine Grenze gibt es. Hat der Erblasser im Testament die Auseinandersetzung ausgeschlossen, gilt das grundsätzlich für höchstens 30 Jahre (§ 2044 BGB). Und vor jeder Verteilung werden zuerst die Schulden des Nachlasses beglichen, zum Beispiel ein noch laufender Kredit auf der Wohnung (§ 2046 BGB).

02Die vier Wege aus der Erbengemeinschaft

Welcher Weg passt, hängt vor allem davon ab, ob sich die Erben einig sind und ob einer die Wohnung behalten will und bezahlen kann.

Weg 1: gemeinsam verkaufen

Der Verkauf ist der einfachste Weg, wenn alle mitziehen. Alle Miterben unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar. Den Erlös teilen sie nach Abzug der Nachlassschulden nach ihren Quoten.

Ist die Wohnung vermietet, kaufen meist Kapitalanleger. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über (§ 566 BGB). Das senkt den Kreis der Interessenten etwas, weil Selbstnutzer ausfallen, schafft aber eine planbare Grundlage für die Bewertung über die Miete.

Weg 2: einen Miterben übernehmen lassen

Ein Miterbe übernimmt die Wohnung und zahlt die anderen aus. Das ist der Weg, den die meisten Familien suchen, wenn einer an der Immobilie hängt. Der Vertrag heißt Erbauseinandersetzungsvertrag und muss notariell beurkundet werden, weil Grundbesitz übertragen wird.

Zwei Vorteile machen ihn günstig. Grunderwerbsteuer fällt nicht an, weil Miterben bei der Teilung des Nachlasses befreit sind, ebenso ihre Ehepartner (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Und die Eintragung ins Grundbuch ist innerhalb der Zweijahresfrist gebührenfrei.

Weg 3: den eigenen Erbteil verkaufen

Wer allein aussteigen will, kann seinen Anteil am gesamten Nachlass verkaufen, nicht aber einen Anteil an der Wohnung (§ 2033 BGB). Der Vertrag braucht einen Notar. Verkauft er an einen Fremden, dürfen die übrigen Miterben innerhalb von zwei Monaten zu denselben Bedingungen einsteigen (§ 2034 BGB).

In der Praxis ist dieser Weg schwierig. Ein fremder Käufer übernimmt einen Platz in einer zerstrittenen Gemeinschaft und zahlt dafür meist deutlich weniger als den rechnerischen Wert.

Weg 4: Teilungsversteigerung

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht die Versteigerung der Wohnung beantragen (§ 753 BGB, §§ 180 ff. ZVG). Der Erlös wird dann unter den Erben verteilt. Ablauf, Kosten und die Rechte der Mieter erklären wir ausführlich im Ratgeber Teilungsversteigerung.

03Beispielrechnung: Was bei Verkauf und Auszahlung ankommt

Nehmen wir drei Geschwister, Jana, Tim und Lukas. Sie erben zu gleichen Teilen eine vermietete Wohnung, schuldenfrei. Ein Gutachten setzt den Verkehrswert auf 240.000 € an. Die Mieter zahlen 9.000 € Kaltmiete im Jahr. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Lukas möchte die Wohnung behalten. Jana und Tim wollen Geld. Wir vergleichen den gemeinsamen Verkauf mit der Übernahme durch Lukas.

Für Jana und Tim ist die Übernahme durch Lukas sogar etwas besser als der Verkauf, weil keine Maklerprovision anfällt. Lukas muss allerdings 160.000 € aufbringen. Hat er das Geld nicht, braucht er einen Kredit, und dafür kann er die Wohnung selbst als Sicherheit einsetzen, sobald er als Eigentümer eingetragen ist.

Wichtig ist der Wert, mit dem gerechnet wird. Ein zu niedriger Übernahmepreis ist für die weichenden Geschwister ein Verlust, ein zu hoher für den Übernehmenden. Ein Verkehrswertgutachten kostet Geld, schafft aber eine Grundlage, über die sich nicht mehr streiten lässt.

04Steuern bei der Erbauseinandersetzung

An dieser Stelle hören die meisten Ratgeber auf. Für Lukas fängt die Rechnung hier aber erst an, denn die Auszahlung verändert seine Steuer.

Der Bundesfinanzhof behandelt Abfindungen an Miterben als Kaufpreis (Beschluss vom 05.07.1990, GrS 2/89). Lukas hat für zwei Drittel der Wohnung also eigene Anschaffungskosten, nämlich die 160.000 € Auszahlung plus den Notar. Für das dritte Drittel, das er geerbt hat, führt er die Werte der Mutter fort (§ 11d EStDV).

Die höhere Abschreibung senkt seine Steuer auf die Miete. Sie hat aber eine Kehrseite. Für die zwei Drittel, die Lukas bezahlt hat, beginnt eine neue Spekulationsfrist von zehn Jahren (§ 23 EStG). Verkauft er die Wohnung innerhalb dieser Zeit, muss er den Gewinn auf diesen Teil versteuern. Für das geerbte Drittel läuft die Frist der Mutter weiter, die 2008 gekauft hat. Dieser Teil wäre bei einem Verkauf steuerfrei.

Auch die weichenden Geschwister sollten hinsehen. Für sie ist die Abfindung steuerlich ein Verkaufserlös. Hat die Mutter die Wohnung vor weniger als zehn Jahren gekauft, kann bei Jana und Tim ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen. Im Beispiel kaufte sie 2008, die Frist ist abgelaufen. Wie Sie die Frist bei geerbten Wohnungen berechnen, steht im Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten.

05Gemeinsam weiter vermieten: was dann gilt

Nicht jede Erbengemeinschaft muss sich sofort auflösen. Manche Geschwister behalten die Wohnung bewusst, etwa weil sie gut vermietet ist und niemand auf das Geld angewiesen ist. Dann helfen klare Regeln.

Der Mietvertrag läuft mit allen Erben als Vermietern weiter (§ 1922 BGB). Die Mieter müssen nichts unterschreiben. Sie sollten aber erfahren, auf welches Konto die Miete jetzt geht und wer ihr Ansprechpartner ist.

Im Beispiel bleiben von 9.000 € Kaltmiete nach 1.000 € nicht umlegbaren Kosten 8.000 € vor Steuern übrig, für jeden der drei also rund 2.667 € im Jahr. Wie viel davon nach Steuern bleibt, hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Das lässt sich mit dem Rechner für Mieteinnahmen für jeden einzeln prüfen.

06Für wen welcher Weg passt

07Risiken: Worauf Sie achten sollten

Die teuerste Lösung ist meist der lange Streit. Solange die Gemeinschaft blockiert ist, bleiben Mieterhöhungen, Reparaturen und Entscheidungen in der Eigentümerversammlung liegen. Eine leerstehende Wohnung kostet in dieser Zeit Hausgeld und Grundsteuer, ohne Miete zu bringen.

Geschrieben von

Kevin Celentano

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.

Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen, Stand 14.10.2026.