Schenkung mit Nießbrauch: Immobilie übertragen und die Miete behalten

Sie sind Mitte sechzig, haben zwei vermietete Wohnungen und eine Tochter. Die Wohnungen sollen einmal ihr gehören. Auf die Miete wollen Sie aber nicht verzichten, sie ist ein fester Teil Ihrer Rente. Warten bis zum Erbfall? Oder jetzt übertragen und trotzdem weiter die Miete erhalten?

Dafür kommt eine Schenkung mit Nießbrauch infrage. Sie verschenken das Eigentum und behalten die Erträge. Der steuerlich abzugsfähige Wert dieses Rechts kann die Schenkungsteuer mindern. Wie viel das bringt, hängt unter anderem von Ihrem Alter, dem Jahreswert, den Freibeträgen und der steuerlichen Bewertung ab.

01Wie die Schenkung mit Nießbrauch funktioniert

Der Nießbrauch ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, eine Sache zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen (§ 1030 BGB). Bei einer vermieteten Wohnung kann der Schenker so die Vermieterstellung und die Mieteinnahmen behalten. Die mietvertragliche Umsetzung und die Kostentragung müssen zur vereinbarten Gestaltung passen. Das Eigentum liegt beim Beschenkten.

Behält sich der Schenker den Nießbrauch selbst vor, heißt das Vorbehaltsnießbrauch. Dieser Fall ist das Thema dieses Ratgebers. Bekommt ein Dritter den Nießbrauch, etwa der Ehepartner, spricht man von Zuwendungsnießbrauch. Den Unterschied zum Wohnrecht zeigt das Glossar Nießbrauch.

Wer welche Kosten im Innenverhältnis trägt, regelt der Vertrag. Beim Nettonießbrauch trägt der Nießbraucher vereinbarte Kosten, beispielsweise laufende Instandhaltung und Grundsteuer; beim Bruttonießbrauch verbleiben diese nach der vereinbarten Ausgestaltung beim Eigentümer. Das Gesetz sieht vor, dass der Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung trägt (§ 1041 BGB). Größere Reparaturen und sonstige Lasten sollten ausdrücklich geregelt werden. Für die steuerliche Bewertung zählt der nach den Bewertungsregeln ermittelte Jahreswert, nicht automatisch jeder Abfluss auf dem Konto. Stimmen Sie die Kostenregelung mit Ihrem Notar und Steuerberater ab.

02Wie das Finanzamt den Nießbrauch bewertet

Der Kapitalwert eines lebenslangen Nießbrauchs ergibt sich aus Jahreswert mal Vervielfältiger (§ 14 Abs. 1 BewG). Vereinfacht ist der Jahreswert die Miete abzüglich der bei dieser Bewertung zu berücksichtigenden Kosten, die der Nießbraucher trägt. Der Vervielfältiger hängt von Alter und Geschlecht ab. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht die maßgeblichen Werte auf Grundlage der Sterbetafeln und eines gesetzlichen Rechnungszinses von 5,5 %. Dieser ist kein Marktzinssatz.

Die Tabelle veranschaulicht die Bewertungsmechanik mit frei gewählten Faktoren. Diese sind keinem bestimmten Alter oder Geschlecht zugeordnet. Die letzte Spalte zeigt den anteiligen Abzug bei einer vollständig nach § 13d ErbStG begünstigten Immobilie. Für eine tatsächliche Übertragung im Jahr 2026 ist der zum Bewertungsstichtag geltende BMF-Vervielfältiger maßgeblich.

Grundsätzlich gilt: Je jünger der Schenker, desto höher der Vervielfältiger. Unterschiede zwischen Männern und Frauen beruhen auf der statistischen Lebenserwartung. Ein Faktor von 12,5 bedeutet vor weiteren Beschränkungen einen Kapitalwert von 12,50 € je Euro Jahreswert; bei einem Faktor von 6 sind es 6 €. Das ist nicht mit einer Steuerersparnis in gleicher Höhe gleichzusetzen.

Zwei Grenzen sind zu beachten. Der Jahreswert darf höchstens den maßgeblichen Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 betragen (§ 16 BewG). Ob diese Grenze greift, muss berechnet werden. Erfüllt eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie die Voraussetzungen des § 13d ErbStG, wird sie grundsätzlich mit 90 % ihres Werts angesetzt. Die damit wirtschaftlich zusammenhängende Nießbrauchslast ist dann entsprechend nur anteilig abzugsfähig (§ 10 Abs. 6a ErbStG). Die Begünstigung gilt nicht pauschal für jede vermietete Immobilie. Den maßgeblichen Jahreswert und den zulässigen Abzug ermittelt Ihr Steuerberater anhand der konkreten Verhältnisse.

03Beispielrechnung: zwei vermietete Wohnungen

Renate ist 65 Jahre alt. Sie besitzt zwei vermietete Eigentumswohnungen, die das Finanzamt zusammen mit 800.000 € bewertet. Beide sind schuldenfrei. Die Kaltmiete beträgt zusammen 28.800 € im Jahr, die Kosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden, 4.800 €. Sie schenkt beide Wohnungen ihrer Tochter Julia und behält sich den lebenslangen Nießbrauch vor. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind eine vereinfachte Beispielrechnung und keine Prognose.

Für das Modell wird angenommen, dass beide Wohnungen die Voraussetzungen des § 13d ErbStG erfüllen, keine anzurechnenden früheren Schenkungen vorliegen und der Freibetrag von 400.000 € vollständig verfügbar ist. Renate trägt die gesamten 4.800 €; diese werden für das Beispiel vollständig als wertmindernde Kosten bei der Ermittlung des Jahreswerts angesetzt. Darin sind keine Einzahlungen in die WEG-Erhaltungsrücklage enthalten. Der Vervielfältiger von 12,5 ist eine frei gewählte Rechenannahme, kein alters- und geschlechtsspezifischer Tabellenwert für Renate. Welche Kosten im Einzelfall anzusetzen sind und welcher amtliche Faktor gilt, ermittelt Ihr Steuerberater.

Zuerst Renates Konto. Ihr Cashflow vor Steuern bleibt bei unveränderten Mieten und Kosten gleich: 28.800 € Miete minus 4.800 € Kosten, also 24.000 € im Jahr. Unter den Modellannahmen entspricht dies auch dem Jahreswert. Die Höchstgrenze beträgt 800.000 € geteilt durch 18,6, also rund 43.011 €; sie wird hier nicht erreicht. Julia wird Eigentümerin, bekommt aber während des Nießbrauchs keine Miete.

Der Nießbrauch senkt die Steuer in diesem Modell um 39.500 €. Ohne ihn liegt Julia mit 320.000 € in der 15-%-Stufe. Der Härteausgleich begrenzt die Steuer auf 43.000 €: 33.000 € Steuer an der Grenze von 300.000 € zuzüglich der Hälfte des darüberliegenden Erwerbs von 20.000 €. Mit Nießbrauch bleiben 50.000 € zu 7 %. Die abziehbare Nießbrauchslast beträgt 270.000 €. Die gesetzliche Abrundung auf volle 100 € verändert den steuerpflichtigen Erwerb in diesem Beispiel nicht.

Bei einem niedrigeren Beispielfaktor von 11,5 läge die Steuer bei ansonsten gleichen Annahmen bei 5.012 €. Aus 24.000 € × 11,5 ergibt sich ein Kapitalwert von 276.000 €. Davon sind im Modell 248.400 € abziehbar; der verbleibende steuerpflichtige Erwerb von 71.600 € wird mit 7 % besteuert. Der Unterschied entsteht hier allein durch den niedrigeren angenommenen Vervielfältiger. Die Variante zeigt, wie stark dieser Faktor die Rechnung beeinflussen kann; Ihre persönliche Steuerbelastung berechnet Ihr Steuerberater mit den maßgeblichen amtlichen Werten.

Warum die Wohnung trotzdem nicht „billiger“ wird

Steuerlich wirkt der Nießbrauch wie ein Abschlag. Wirtschaftlich bekommt Julia heute auch weniger, nämlich Eigentum ohne den vorbehaltenen Ertrag. Erst wenn der Nießbrauch endet, steht ihr auch diese Nutzung zu. Die unmittelbare steuerliche Entlastung beruht auf dem abzugsfähigen Wert der Nießbrauchslast. Künftige Wertsteigerungen fallen bereits in Julias Eigentum und gehören bei unveränderter Gestaltung nicht mehr zu Renates späterem Nachlass. Das ist ein weiterer möglicher Effekt, aber nicht die Erklärung für die gesamte unmittelbare Steuerersparnis.

04Wenn die Schenkerin früher stirbt

Der Vervielfältiger berücksichtigt die statistische Lebenserwartung. Endet der Nießbrauch durch einen frühen Tod, kann der zunächst angesetzte Kapitalwert nach § 14 Abs. 2 BewG zu berichtigen sein.

Endet der Nießbrauch durch Tod innerhalb der gesetzlichen Frist, wird nach der tatsächlichen Dauer bewertet. Die Frist hängt vom Alter bei der Schenkung ab: bei über 60 bis einschließlich 65 Jahren sieben Jahre, bei über 65 bis einschließlich 70 Jahren sechs Jahre, bei über 75 bis einschließlich 80 Jahren vier Jahre. Für den Beschenkten ist der Nießbrauch eine Last; bei ihrem Wegfall ist kein Antrag Voraussetzung für die Berichtigung.

05Einkommensteuer: wer die Miete versteuert

Beim entsprechend ausgestalteten und tatsächlich durchgeführten Vorbehaltsnießbrauch versteuert der Nießbraucher die Miete als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Er kann grundsätzlich die bisherige Abschreibung weiter abziehen, soweit die Voraussetzungen erfüllt sind. Die einkommensteuerliche Behandlung erläutert das BMF-Schreiben vom 30.09.2013 zum Nießbrauch und anderen Nutzungsrechten. Renate kann zudem die von ihr getragenen, steuerlich abzugsfähigen Aufwendungen berücksichtigen; nicht jeder Zahlungsabfluss ist sofort abziehbar.

Insbesondere sind Einzahlungen in die WEG-Erhaltungsrücklage nicht sofort als Werbungskosten abziehbar. Erst die tatsächliche Verwendung für steuerlich berücksichtigungsfähige Maßnahmen kann einen Abzug begründen, abhängig von Kostenart und steuerlicher Zurechnung. Auch das gesamte Hausgeld ist nicht pauschal abziehbar; bei Herstellungskosten kommt beispielsweise nur eine Berücksichtigung über die Abschreibung infrage.

Julia erzielt während des umfassenden Nießbrauchs in diesem Modell keine Mieteinnahmen. Von ihr getragene Kosten sind deshalb nicht automatisch als Werbungskosten abziehbar; mögliche Sonderfälle bedürfen einer gesonderten Prüfung. Nach Ende des Nießbrauchs kann sie bei steuerpflichtiger Vermietung grundsätzlich die fortgeführte Abschreibung auf Basis von Renates Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der verbleibenden Abschreibungsdauer nutzen. Es entsteht durch die reine Schenkung keine neue Abschreibungsbasis zum aktuellen Immobilienwert. Auch die Spekulationsfrist beginnt bei der unentgeltlichen Übertragung nicht neu; maßgeblich bleibt grundsätzlich Renates Anschaffung (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Mehr dazu im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien. Stimmen Sie die Zuordnung von Einnahmen, Kosten und Abschreibung mit Ihrem Steuerberater ab.

06Pflichtteil: warum die Zehn-Jahres-Frist nicht läuft

Wer verschenkt, verkleinert den späteren Nachlass. Andere Pflichtteilsberechtigte, etwa weitere Kinder des Schenkers, können deshalb eine Ergänzung verlangen (§ 2325 BGB). Wenn die gesetzliche Frist läuft, wird die Schenkung grundsätzlich mit jedem abgelaufenen Jahr um ein weiteres Zehntel weniger berücksichtigt und nach zehn Jahren nicht mehr einbezogen. Nicht der gesamte Pflichtteilsanspruch schmilzt dadurch ab.

Bei einem umfassend vorbehaltenen Nießbrauch, durch den der Schenker die wesentliche wirtschaftliche Nutzung behält, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nicht (Urteil vom 27.04.1994, IV ZR 132/93). Bei beschränkten oder nur teilweisen Nutzungsrechten ist eine gesonderte Prüfung nötig. Für Familien mit mehreren Kindern heißt das: Die hier beschriebene Schenkung mit umfassendem Nießbrauch schützt nicht vor Pflichtteilsergänzungsansprüchen. Ein notarieller Pflichtteilsverzicht oder ein entsprechend begrenzter Verzicht kann eine Lösung sein; eine Gegenleistung kann vereinbart werden. Besprechen Sie die erbrechtlichen Folgen mit einem Rechtsanwalt und die vertragliche Umsetzung mit Ihrem Notar.

07So läuft eine Schenkung mit Nießbrauch ab

08Für wen die Schenkung mit Nießbrauch passt

09Risiken und Grenzen

Ein Verkauf kann schwieriger werden. Ein eingetragener Nießbrauch schränkt die Nutzungsmöglichkeiten eines Käufers ein und kann den erzielbaren Preis mindern. Ein Verkauf mit fortbestehendem Nießbrauch ist möglich. Für einen lastenfreien Verkauf muss die Aufhebung des Rechts mit dem Berechtigten geklärt werden. Eine Abfindung oder ein unentgeltlicher Verzicht kann jeweils eigene Steuerfolgen haben.

Finanzierte Wohnungen erhöhen die Komplexität. Übernimmt das Kind ein Darlehen als Gegenleistung, kann eine teilweise entgeltliche Übertragung vorliegen. Für diesen Teil können sich eine eigene Abschreibungsbasis, ein neuer Beginn der Frist für private Veräußerungsgeschäfte und beim Schenker ein steuerpflichtiger Gewinn ergeben. Ob und in welchem Umfang das gilt, hängt von der konkreten Schuldübernahme und Gestaltung ab. Lassen Sie die steuerlichen Folgen von Ihrem Steuerberater berechnen.

Das Eigentum ist weg. Der Schenker kann die Wohnung nicht mehr als Eigentümer beleihen oder verkaufen. Vertragliche Rückforderungsrechte sollten deshalb geprüft werden. Daneben kommen unter engen Voraussetzungen gesetzliche Rechte infrage, etwa wegen Verarmung (§§ 528, 529 BGB) oder groben Undanks (§ 530 BGB). Die Zehn-Jahres-Regel des § 529 BGB betrifft insbesondere den Zeitraum zwischen Leistung der Schenkung und Eintritt der Bedürftigkeit; sie ist keine pauschale Frist für jede Rückforderung. Lassen Sie sich dazu von einem Rechtsanwalt oder Notar beraten.

Die Immobilie trägt weiter ihre Risiken. Mietausfall, Sonderumlagen und Instandhaltung bleiben. Der Vertrag sollte die interne Kostentragung regeln; gesetzliche Verpflichtungen gegenüber Dritten bleiben gesondert zu beachten. Die Beispielrechnung beruht auf den genannten Annahmen. Für Ihre Entscheidung benötigen Sie eine individuelle Berechnung Ihres Steuerberaters auf Grundlage der Verhältnisse am tatsächlichen Übertragungsstichtag.

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

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Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen zum deutschen Recht und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Die Zahlen sind vereinfachte Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen. Für die tatsächliche steuerliche Bewertung gelten die maßgeblichen amtlichen Vervielfältiger. Besprechen Sie Ihre Gestaltung mit einem Steuerberater und Notar sowie bei erbrechtlichen Fragen mit einem Rechtsanwalt.