Vermietung an Angehörige: wie günstig die Miete sein darf

Romolo Marini · 2026-10-14

Ihre Tochter beginnt ihr Studium, und die Mieten in der Uni-Stadt sind hoch. Also kaufen Sie dort eine kleine Wohnung, vermieten sie an Ihr Kind und setzen die Kosten von der Steuer ab. So weit die Idee. Natürlich soll die Miete für die Tochter nicht so hoch sein wie für einen Fremden.

Genau hier entscheidet sich, ob die Rechnung aufgeht. Das Finanzamt erkennt eine günstige Miete unter Angehörigen an, aber nur bis zu einer klaren Grenze. Darunter kürzt es Ihre Werbungskosten, und ein Rabatt von ein paar Hundert Euro kann plötzlich Tausende kosten.

Wir erklären die Grenzen, zeigen, was als ortsübliche Miete zählt, und rechnen eine Wohnung in drei Mietvarianten durch.

01Die drei Grenzen: 66 %, 50 % und darunter

Seit 2021 gilt für die Vermietung von Wohnungen eine gestaffelte Regel. Sie steht in § 21 Abs. 2 EStG, die mittlere Stufe kommt aus der Gesetzesbegründung zum Jahressteuergesetz 2020 und der Verwaltungspraxis.

Die Aufteilung funktioniert einfach. Zahlt Ihr Kind 45 % der ortsüblichen Miete, dürfen Sie auch nur 45 % Ihrer Kosten absetzen. Die Mieteinnahmen versteuern Sie trotzdem voll.

Was die Totalüberschussprognose ist

Zwischen 50 und 66 % schaut das Finanzamt in die Zukunft. Es schätzt, ob die Vermietung über einen Zeitraum von in der Regel 30 Jahren insgesamt einen Überschuss bringt, also mehr Einnahmen als Werbungskosten. Fachleute nennen eine Vermietung ohne diese Absicht Liebhaberei. Bei einer finanzierten Wohnung mit hohen Zinsen in den ersten Jahren fällt die Prognose bei niedriger Miete oft negativ aus. Dann wird aufgeteilt wie unter 50 %.

Wer diese Prüfung vermeiden will, setzt die Miete deshalb mit etwas Abstand über 66 % an.

02Was als ortsübliche Miete zählt

Der häufigste Rechenfehler passiert schon beim Vergleichswert. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die ortsübliche Miete die Warmmiete ist: die Kaltmiete plus die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten (BFH, Urteil vom 10.05.2016, IX R 44/15). Heizung, Wasser, Grundsteuer und Müll gehören also dazu.

Für die Kaltmiete nehmen Sie den Mietspiegel der Gemeinde. Gibt es keinen, helfen Vergleichsmieten aus Portalen, ein Gutachten oder Auskünfte des Gutachterausschusses. Bei einer Spanne im Mietspiegel darf das Finanzamt nach der Verwaltungspraxis jeden Wert der Spanne als ortsüblich ansehen (R 21.3 EStR). Ein Ansatz am unteren Rand ist damit in der Regel vertretbar.

Wer nur die Kaltmiete vergleicht, landet leicht falsch. 450 € kalt plus 150 € Nebenkosten sind 600 € warm, also 68 % der ortsüblichen Warmmiete. Kalt verglichen wären es nur 64 %. Umgekehrt gilt: Wer die Nebenkosten nicht abrechnet und nur eine niedrige Pauschale nimmt, drückt die Warmmiete und kann unter die Grenze rutschen.

03Fremdvergleich: Der Vertrag muss echt sein

Die Grenze allein reicht nicht. Das Finanzamt prüft auch, ob der Mietvertrag so geschlossen wurde und so gelebt wird, wie zwei Fremde es tun würden. Steuerrechtler nennen das Fremdvergleich (H 21.4 EStH). Scheitert er, gibt es gar keinen Werbungskostenabzug, egal wie hoch die Miete ist.

Bei Kindern taucht oft eine Sorge auf. Darf die Miete aus dem Unterhalt bezahlt werden, den die Eltern ohnehin überweisen? Ja. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein Mietvertrag mit einem unterhaltsberechtigten Kind nicht deshalb missbräuchlich ist, weil das Kind die Miete aus dem Barunterhalt zahlt (BFH, Urteil vom 19.10.1999, IX R 39/99). Unterhalt und Miete sind zwei getrennte Vorgänge. Wichtig ist, dass beide wirklich fließen.

04Beispielrechnung: Was ein Mietrabatt nach Steuern kostet

Familie Berger kauft für die studierende Tochter eine Zwei-Zimmer-Wohnung. Die ortsübliche Miete liegt bei 700 € kalt plus 180 € umlagefähigen Kosten. Die Eltern sind verheiratet und haben zusammen 120.000 € zu versteuerndes Einkommen. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Im Jahr fallen 4.000 € Abschreibung, 7.000 € Zinsen, 600 € nicht umlagefähige Kosten und 2.160 € umlagefähige Kosten an. Wir vergleichen drei Mieten mit der Vermietung an einen Fremden.

Variante A zeigt den Kern. Die Tochter zahlt 280 € im Monat weniger als ein Fremder, also 3.360 € im Jahr. Den Eltern fehlen nach Steuern aber nur 2.092 €, weil das Finanzamt über den höheren Verlust einen Teil mitträgt.

In Variante C ist es umgekehrt. Der Rabatt beträgt 5.760 € im Jahr, und weil nur noch 45 % der Kosten zählen, kostet er nach Steuern 6.426 €. Mehr als der Rabatt selbst. Variante B hängt an der Prognose. Fällt sie positiv aus, liegt das Ergebnis bei −818 € nach Steuern, fällt sie negativ aus, bei −3.060 €.

05Sonderfälle

Eltern als Mieter. Für Eltern gilt dieselbe Regel wie für Kinder. Vorsicht ist geboten, wenn Eltern ihre eigene Wohnung an Kinder übertragen und dann zurückmieten. Hier prüft das Finanzamt sehr genau, ob ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt. Das ist ein Fall für die Steuerberatung.

Möblierte Wohnung. Vermieten Sie möbliert, gehört ein Möblierungszuschlag zur ortsüblichen Miete. Wer ihn nicht verlangt, senkt seinen Prozentwert und kann unter die Grenze fallen.

Leerstand und Eigennutzung. Steht die Wohnung nach dem Auszug des Kindes leer und wird ernsthaft am Markt angeboten, bleiben die Kosten abziehbar. Ziehen Sie selbst ein, endet die Vermietung, und die Werbungskosten ab diesem Zeitpunkt fallen weg.

Prüfung jedes Jahr. Ob die 66 % erreicht sind, wird jedes Jahr neu beurteilt. Steigen die Vergleichsmieten in der Stadt, kann eine früher ausreichende Miete unter die Grenze fallen.

06Risiken und Grenzen

Mietrecht gilt auch in der Familie. Ihr Kind ist ein normaler Mieter mit vollem Kündigungsschutz. Wollen Sie die Wohnung später verkaufen oder selbst nutzen, gelten die üblichen Fristen und Gründe. Streit in der Familie macht das nicht einfacher.

Mieterhöhungen bleiben nötig. Damit Sie über 66 % bleiben, müssen Sie die Miete gelegentlich anheben, nach den normalen Regeln für Mieterhöhungen. Viele Eltern scheuen das, und die Grenze wird unbemerkt unterschritten.

Kosten der Wohnung. Zinsen, Instandhaltung, Leerstand nach dem Auszug und eine Anschlussfinanzierung zu höheren Zinsen gehören in jede Planung. Wie Variante A zeigt, ist auch eine korrekt vermietete Wohnung in den ersten Jahren oft ein Zuschussgeschäft vor Steuern.

Prüfung durch das Finanzamt. Verträge unter Angehörigen werden häufiger geprüft als andere. Bewahren Sie Vertrag, Kontoauszüge, Nebenkostenabrechnungen und den Beleg für die ortsübliche Miete auf.