Garage vermieten: Welche Steuern auf die Miete anfallen

Zur Eigentumswohnung gehört ein Tiefgaragenplatz. Ihr Mieter hat kein Auto, der Nachbar sucht dringend einen Platz. 90 € im Monat klingen nach einem kleinen Nebenverdienst. Bevor Sie den Vertrag schreiben, lohnt ein Blick auf die Steuer und die laufenden Kosten.

Bei der üblichen langfristigen Wohnungsvermietung unterliegt der Überschuss der Einkommensteuer; die Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Bei Garagen und Stellplätzen kommt es darauf an, ob sie eine Nebenleistung zur steuerfreien Wohnungsvermietung oder eine eigenständige Leistung sind. Die bloße Zugehörigkeit zur Eigentumswohnung reicht dafür nicht aus.

01Einkommensteuer: die Garage in der Anlage V

Für die Einkommensteuer gehört die private Garagenvermietung grundsätzlich zur Vermietung von unbeweglichem Vermögen (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Einnahmen und Werbungskosten werden in der Anlage V erklärt. Ob der Stellplatz gemeinsam mit der Wohnung oder als eigenes Objekt erfasst wird, hängt von der Objektzuordnung und den einschlägigen Formularhinweisen ab.

Abziehbar sind Kosten mit Vermietungsbezug, soweit sie steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt werden dürfen. Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind dagegen gegebenenfalls nur über die Abschreibung abziehbar.

Die Abschreibung bezieht sich nur auf den Gebäudeanteil. Der Anteil für Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Auch bei einem Tiefgaragenplatz ist die Kaufpreisaufteilung objektbezogen zu begründen; aus seiner Lage im Gebäude folgt kein pauschaler Gebäudeanteil. Aus der Erhaltungsrücklage finanzierte Maßnahmen werden erst bei tatsächlicher Verwendung durch die Gemeinschaft und nur entsprechend ihrer steuerlichen Einordnung berücksichtigt. Die Kaufpreisaufteilung, den Abschreibungssatz und die Behandlung größerer Baumaßnahmen sollten Sie mit Ihrem Steuerberater abstimmen.

02Umsatzsteuer: der Punkt, den viele übersehen

Die Vermietung von Grundstücken ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 UStG). Eine Ausnahme betrifft die Vermietung von Plätzen zum Abstellen von Fahrzeugen (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG).

Entscheidend sind die konkrete Leistung und ihr Zusammenhang mit einer gegebenenfalls steuerfreien Hauptvermietung:

Wer ausschließlich steuerfreie Wohnungen vermietet, ist umsatzsteuerlich dennoch Unternehmer. Mit einer eigenständigen Stellplatzvermietung kann eine grundsätzlich steuerpflichtige Leistung hinzukommen. Ob tatsächlich Umsatzsteuer zu erheben ist, hängt unter anderem von der Kleinunternehmerregelung ab.

03Kleinunternehmerregel: wann keine Umsatzsteuer anfällt

Nach § 19 UStG sind die entsprechenden Umsätze seit 2025 grundsätzlich steuerfrei, wenn der maßgebliche Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 € nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 € nicht überschreitet. Ein wirksamer Verzicht auf die Regelung schließt ihre Anwendung aus. Im Jahr der Aufnahme der unternehmerischen Tätigkeit ist die Grenze von 25.000 € maßgeblich, nicht die laufende Jahresgrenze von 100.000 €. Bereits der Umsatz, mit dem die jeweils maßgebliche laufende Grenze überschritten wird, fällt nicht mehr unter die Kleinunternehmerbefreiung. Das gilt auch für die folgenden Umsätze des Jahres; andere gesetzliche Steuerbefreiungen bleiben unberührt.

Steuerfreie Umsätze nach § 4 Nr. 12 UStG werden aus dem Gesamtumsatz herausgerechnet (§ 19 Abs. 2 UStG). Steuerfreie Wohnungsmieten zählen also nicht mit. Andere unternehmerische Tätigkeiten desselben Unternehmers müssen dagegen nach den Regeln zur Ermittlung des Gesamtumsatzes einbezogen werden; nicht jede andere Einnahme zählt automatisch.

Wer zusätzlich selbstständig tätig ist, muss die einzubeziehenden Umsätze dieser Tätigkeit berücksichtigen. Hatte ein Freiberufler im Vorjahr bereits 40.000 € maßgeblichen Umsatz, scheidet die Kleinunternehmerregelung im Folgejahr aus. Ein Umsatz von 40.000 € erst im laufenden Jahr führt bei zuvor erfüllter Vorjahresgrenze und bestehender Tätigkeit dagegen nicht allein zum Ausschluss. Bei Umsatzsteuerpflicht sollte der Vertrag eindeutig regeln, ob die Miete netto zuzüglich Umsatzsteuer oder als Bruttopreis vereinbart wird. Eine zusätzliche Belastung des Mieters lässt sich nicht allein aus der Steuerpflicht ableiten.

Freiwillig auf die Kleinunternehmerregel verzichten?

Das Gesetz erlaubt den Verzicht. Auf steuerpflichtige Stellplatzmieten werden dann grundsätzlich 19 % Umsatzsteuer erhoben. Ein Vorsteuerabzug aus zugehörigen Kosten kommt nur bei erfüllten Voraussetzungen in Betracht. Der Verzicht bindet mindestens fünf Kalenderjahre (§ 19 Abs. 3 UStG).

Ob sich das lohnt, hängt von den tatsächlich mit Umsatzsteuer belasteten Anschaffungs- und laufenden Kosten sowie der vereinbarten Miete ab. Beim Kauf von einer Privatperson außerhalb einer unternehmerischen Tätigkeit entsteht keine abziehbare Vorsteuer aus dem Kaufpreis. Ein privater Mieter kann die Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer abziehen. Bei einem unveränderten Bruttopreis mindert die Umsatzsteuer den Nettoerlös des Vermieters. Lassen Sie die Folgen eines Verzichts vor Ihrer Entscheidung von Ihrem Steuerberater berechnen.

04Beispielrechnung: ein Tiefgaragenplatz für 90 € im Monat

Beispielrechnung, vereinfacht: Tobias ist angestellt, ledig und hat vor Berücksichtigung der Garagenvermietung ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Er kauft in einer Wohnanlage einen Tiefgaragenplatz für 18.000 €, einschließlich Nebenkosten für 19.800 €, ohne Kredit. Er vermietet ihn an einen Nachbarn für 90 € im Monat. Weitere unternehmerische Umsätze hat er nicht. Der Name ist ausgedacht; die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Für das Beispiel wird zusätzlich angenommen: Die Kleinunternehmerregelung ist anwendbar, es bestehen keine weiteren relevanten Nebeneinkünfte, der Platz ist das ganze Jahr vermietet und die Abschreibung kann für ein volles Jahr angesetzt werden. Tobias erfüllt die Voraussetzungen des Härteausgleichs für Arbeitnehmer. Die Steuerberechnung erfolgt nach dem Einkommensteuertarif 2026, ohne Kirchensteuer, Kinderfreibeträge oder weitere steuerliche Besonderheiten.

Die 20 € monatliches Hausgeld bestehen hier ausschließlich aus tatsächlich abzugsfähigen laufenden Aufwendungen. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage, Sonderumlagen und weitere Auszahlungen sind nicht enthalten. Enthält das tatsächliche Hausgeld solche Beträge, müssen Cashflow und Werbungskosten getrennt angepasst werden.

Zuerst der Blick auf das Konto. Die Abschreibung ist keine laufende Auszahlung, sondern ein steuerlicher Aufwand.

Für die Anlage V wird eine beispielhafte Kaufpreisaufteilung angenommen: 80 % der gesamten Anschaffungskosten entfallen auf das Gebäude, also 15.840 €. Für dieses Beispiel wird ein Gebäude unterstellt, für das der lineare Abschreibungssatz von 2 % gilt. Die jährliche Abschreibung beträgt damit 316,80 €. Nach Abzug der laufenden Kosten und der Abschreibung verbleibt ein Überschuss von 493,20 €.

Bei Arbeitnehmern kann für geringe Einkünfte, die nicht dem Lohnsteuerabzug unterliegen, ein Härteausgleich greifen. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen werden diese Einkünfte bis 410 € vollständig ausgeglichen; oberhalb von 410 € bis unter 820 € schmilzt die Entlastung ab (§ 46 Abs. 3 EStG, § 70 EStDV). Im Beispiel beträgt der Abzugsbetrag 820 € − 493,20 € = 326,80 €. Damit erhöhen nur 166,40 € das zu versteuernde Einkommen.

Aus den angenommenen laufenden Zahlungen ergeben sich 810 € Cashflow vor Steuern und 746 € nach Steuern. Ob der Stellplatz als Anlage geeignet ist, hängt unter anderem von Kaufpreis, Vermietbarkeit, tatsächlichen Kosten und alternativen Verwendungsmöglichkeiten des Kapitals ab. Die Abschreibung kann den steuerpflichtigen Überschuss mindern, ist aber ebenfalls kein zusätzlicher Geldzufluss.

Wie stark die Steuer den Cashflow mindert, hängt vom übrigen Einkommen ab. Bei sonst gleichen Annahmen und 45.000 € zu versteuerndem Einkommen vor der Garagenvermietung entstehen 56 € zusätzliche Einkommensteuer; es bleiben 754 € Cashflow nach Steuern. Bei 80.000 € entstehen 70 € zusätzliche Einkommensteuer und 8,33 € zusätzlicher Solidaritätszuschlag; es bleiben 731,67 €. Auch diese vereinfachten Vergleichsrechnungen berücksichtigen den Härteausgleich und den Tarif 2026, aber keine Kirchensteuer oder Kinderfreibeträge. Ihre persönliche Belastung und die Voraussetzungen des Härteausgleichs klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

05So vermieten Sie Garage oder Stellplatz sauber

06Für wen sich das lohnt

07Risiken und Grenzen

Leerstand schmälert den Ertrag. Die Nachfrage nach Stellplätzen ist standortabhängig. Steht der Platz ein halbes Jahr leer, laufen Hausgeld und Grundsteuer grundsätzlich weiter, während die entsprechenden Mieteinnahmen fehlen.

Hausgeld kann steigen. Sanierungen der Tiefgarage, etwa Abdichtung oder Brandschutz, können zusätzliche Kosten verursachen. Wer diese trägt, richtet sich nach den geltenden Kostenverteilungsregeln und wirksamen Beschlüssen; nicht automatisch zahlen alle Stellplatzeigentümer gleich. Eine Sonderumlage kann mehrere Jahresmieten aufzehren. Ihre Zahlung ist nicht automatisch sofort steuerlich abziehbar.

Umsatzsteuer wird leicht übersehen. Muss der Vermieter Umsatzsteuer abführen und ist keine zusätzliche Zahlung wirksam vereinbart, kann sie aus dem vereinbarten Bruttopreis zu finanzieren sein. Bei 90 € brutto beträgt der enthaltene Steueranteil bei 19 % rund 14,37 € im Monat: 90 € × 19 ÷ 119.

Verkauf innerhalb von zehn Jahren. Ein Gewinn aus dem Verkauf eines privat gehaltenen, vermieteten Stellplatzes kann innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein. Die Voraussetzungen und Ausnahmen des § 23 EStG sind gesondert zu berücksichtigen; die Zehnjahresfrist allein entscheidet nicht jeden Fall. Besprechen Sie einen geplanten Verkauf und seine steuerlichen Folgen mit Ihrem Steuerberater.

Geschrieben von

Nadeem Shahid

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Neubau und Sanierung und Finanzierung.

Nadeem ist Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, rund acht Jahre selbstständig in der Versicherungs- und Finanzbranche und seit 2024 auf Kapitalanlageimmobilien spezialisiert. Er schreibt über Neubau, Sanierung, Finanzierung und die laufenden Kosten vermieteter Immobilien.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.