Leerstand steuerlich absetzen: welche Kosten weiter zählen

Der Mieter ist ausgezogen, die Wohnung braucht neue Böden und Farbe, und der nächste Mieter zieht frühestens in vier Monaten ein. Die Bank bucht weiter die Rate ab, die Verwaltung das Hausgeld. Jetzt zahlen Sie auch die Nebenkosten, die sonst der Mieter getragen hat.

Steuerlich ist das Wichtigste schnell gesagt: Laufende vermietungsbezogene Kosten können auch ohne Mieteinnahmen abziehbar bleiben. Voraussetzung ist insbesondere eine fortbestehende Vermietungsabsicht. Nicht jede Zahlung ist jedoch sofort absetzbar: Tilgung und Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage gehören nicht dazu.

01Was während des Leerstands absetzbar bleibt

Werbungskosten setzen nicht voraus, dass in jedem Monat Miete fließt. Entscheidend sind der Zusammenhang mit der Vermietung und die fortbestehende Einkünfteerzielungsabsicht. Ein Leerstand allein schließt den Abzug daher nicht aus. Ob und wann ein Aufwand abziehbar ist, hängt von seiner steuerlichen Einordnung ab.

Beim Hausgeld ist zwischen Zahlung und steuerlich abzugsfähigem Aufwand zu unterscheiden. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage sind noch keine Werbungskosten. Erst wenn die Gemeinschaft Mittel tatsächlich für steuerlich berücksichtigungsfähige Maßnahmen ausgibt, kommt ein Abzug des auf Sie entfallenden Anteils in Betracht; gegebenenfalls nur über die AfA.

Der letzte Tabellenpunkt überrascht manche. Ein Mietausfall ist kein Abzugsposten, weil die Einnahme gar nicht erst entsteht. Er wirkt nur indirekt: Ihre Einnahmen sind niedriger, und deshalb fällt der steuerliche Überschuss kleiner oder der Verlust größer aus. Lassen Sie die Zuordnung Ihrer Aufwendungen bei Bedarf von Ihrem Steuerberater klären.

02Was das Finanzamt sehen will

Auch bei einem kurzen Leerstand sollten Sie Ihre Vermietungsbemühungen dokumentieren. Dauert er länger, kann das Finanzamt genauer prüfen, ob Sie weiterhin vermieten wollen. Der Bundesfinanzhof hat dazu Maßstäbe formuliert.

Kosten einer Wohnung, die nach dauerhafter Vermietung leer steht, können auch während des Leerstands abziehbar bleiben, solange Sie den Entschluss zur Vermietung nicht endgültig aufgegeben haben (BFH, Urteil vom 11.12.2012, IX R 14/12). Ob das so ist, zeigt sich vor allem an ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen. Die Feststellungslast liegt bei Ihnen.

03Wann die Vermietungsabsicht wegfällt

Es gibt Situationen, in denen der laufende Werbungskostenabzug während eines Leerstands enden kann, auch ohne langen Zeitablauf:

• Sie wollen ausschließlich verkaufen. Halten Sie die Wohnung für den Verkauf leer und haben Sie die Vermietungsabsicht endgültig aufgegeben, sind laufende Kosten grundsätzlich nicht mehr als Werbungskosten der Vermietung abziehbar. Für einzelne nachträgliche Aufwendungen können andere Regeln gelten.
• Sie wollen selbst einziehen oder die Wohnung unentgeltlich Ihren Kindern überlassen. Aufwendungen für diese Nutzung sind nicht der Vermietung zuzuordnen. Eine entgeltliche Vermietung an Kinder ist davon zu unterscheiden.
• Sie bieten parallel zum Verkauf und zur Vermietung an. Ein gleichzeitiges Verkaufsangebot schließt die Vermietungsabsicht nicht automatisch aus. Entscheidend sind die tatsächlichen Umstände und nachweisbare, ernsthafte Vermietungsbemühungen.

Bei einer gerade gekauften Wohnung, die noch nie vermietet war, gilt Ähnliches. Kosten vor der ersten Vermietung können vorab entstandene Werbungskosten sein, wenn Sie ernsthaft vermieten wollen und das belegen können. Anschaffungs- und Herstellungskosten sind davon abzugrenzen. Besprechen Sie die steuerlichen Folgen eines Nutzungswechsels und etwaige nachträgliche Aufwendungen mit Ihrem Steuerberater.

04Beispielrechnung: fünf Monate Leerstand mit Renovierung

Beispielrechnung, vereinfacht: Thomas ist angestellt, ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 70.000 € ohne die Wohnung. Seine Eigentumswohnung bringt 800 € Kaltmiete und 230 € Umlagen im Monat. Nach einem Mieterwechsel steht sie fünf Monate leer, zwei davon wird sie für 6.000 € renoviert, die anderen drei sucht er einen Mieter. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Zuerst der Blick aufs Konto, ein normales Jahr gegen das Jahr mit Leerstand. Unterstellt werden zwölf beziehungsweise sieben Monate mit vollständigem Eingang von Miete und Umlagen. Die laufenden jährlichen Auszahlungen bleiben unverändert; im Leerstandsjahr kommt die Renovierung hinzu.

Fünf Monate ohne Mieter und die Renovierung belasten Thomas vor Steuern mit 11.150 € mehr als ein normales Jahr. Für die steuerliche Rechnung kommen 4.000 € Abschreibung hinzu; die Tilgung fällt heraus.

Annahmen der Steuerrechnung: Die gesamten 3.960 € Hausgeld stellen im Beispiel steuerlich abzugsfähigen Aufwand dar. Sie enthalten weder Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage noch andere nicht sofort abziehbare Bestandteile. Die Renovierung wird als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand behandelt. Die Vermietungsabsicht besteht durchgehend fort und ist belegbar; die Verluste können vollständig mit Thomas’ übrigen Einkünften verrechnet werden. Enthält Ihr Hausgeld Rücklagenzahlungen oder sind Renovierungskosten zu aktivieren, fällt die steuerliche Entlastung anders aus. Tatsächliche, berücksichtigungsfähige Ausgaben aus einer Rücklage sind gesondert einzuordnen.

Nach Steuern ergibt sich im normalen Jahr eine Zuzahlung von 1.236 € und im Jahr mit Leerstand von 8.022 €. Die Mehrbelastung durch Leerstand und Renovierung beträgt damit 6.786 €. Die zusätzliche Steuerentlastung beträgt 4.364 €, also knapp 40 % der Mehrbelastung vor Steuern. Wann diese Entlastung auf Ihrem Konto ankommt, hängt unter anderem von der Steuerveranlagung und möglichen Anpassungen der Vorauszahlungen ab.

Ein anerkannter und steuerlich nutzbarer Werbungskostenabzug kann die Belastung mildern. Er ersetzt aber weder die fehlenden Mieteinnahmen noch die notwendige Liquidität für laufende Zahlungen und Renovierung. Lassen Sie die Auswirkungen für Ihre persönliche Einkommenssituation von Ihrem Steuerberater berechnen.

05Renovierung im Leerstand und Grundsteuererlass

Vorsicht in den ersten drei Jahren nach dem Kauf

Renovierungen im Leerstand können sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand sein. Je nach Art und Umfang können aber auch Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorliegen. Eine besondere Regel gilt kurz nach dem Kauf: Übersteigen die berücksichtigungsfähigen Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung ohne Umsatzsteuer innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Der Grundstücksanteil gehört nicht zur Bemessungsgrundlage. Die gesetzlich ausgenommenen Aufwendungen sind gesondert einzuordnen. Anschaffungsnahe Herstellungskosten wirken nur über die Abschreibung, verteilt über viele Jahre. Größere Renovierungen in den ersten Jahren sollten Sie deshalb vorab durchrechnen und mit Ihrem Steuerberater einordnen.

Grundsteuer zum Teil zurück

Nach der bundesgesetzlichen Regelung kommt auf Antrag ein Erlass von 25 % der Grundsteuer in Betracht, wenn mehr als die Hälfte des normalen Jahresrohertrags ausfällt und Sie das nicht zu vertreten haben. Bei einem vollständigen Ertragsausfall über das ganze Jahr sind es unter diesen Voraussetzungen 50 % (§ 34 GrStG). Den Antrag stellen Sie bis zum 31. März des Folgejahres bei der zuständigen Gemeinde beziehungsweise Steuerbehörde (§ 35 GrStG). Maßgeblich sind die für das Grundstück geltenden Regelungen; abweichende Landesregelungen sind zu beachten.

Im Beispiel entsprechen fünf von zwölf Monaten bei gleichbleibender Monatsmiete rund 42 % der jährlichen Kaltmiete. Unter der zusätzlichen Annahme, dass diese Miete dem maßgeblichen normalen Jahresrohertrag entspricht, wird die Schwelle von mehr als 50 % nicht erreicht. Ob renovierungsbedingter Leerstand vom Eigentümer zu vertreten ist, hängt von den Umständen ab; eine selbst gewählte Renovierung begründet nicht automatisch einen Erlassanspruch. Klären Sie die Voraussetzungen und die erforderlichen Nachweise für Ihr Grundstück mit Ihrem Steuerberater.

06Für wen das besonders wichtig ist

07Risiken und Grenzen

Steuer ersetzt keine Miete. Die Beispielrechnung zeigt trotz Steuerentlastung rund 6.800 € zusätzliche Belastung. Für die Investitionsentscheidung sind deshalb auch die Vermietbarkeit am Standort und realistische Leerstandsszenarien wichtig.

Rücklage einplanen. Leerstand und Renovierung können zusammenfallen, etwa nach einem langen Mietverhältnis. Eine Liquiditätsreserve kann helfen. Ihre Höhe sollte sich an laufenden Zahlungen, möglichen Arbeiten und der erwartbaren Dauer einer Neuvermietung orientieren; mehrere Monatsraten bieten keine Sicherheit für jeden Fall. Diese persönliche Liquiditätsreserve ist von der Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft zu unterscheiden.

Nachweis. Wer längeren Leerstand nicht mit Inseraten, Besichtigungen und bei Bedarf einer angepassten Strategie belegen kann, riskiert, dass das Finanzamt die Werbungskosten nicht anerkennt.

Absichten ändern sich. Geben Sie die Vermietungsabsicht endgültig zugunsten eines Verkaufs oder einer Eigennutzung auf, kann der laufende Abzug enden. Ein bloßer Verkaufsplan oder ein paralleles Verkaufsangebot genügt dafür nicht automatisch. Dokumentieren Sie die tatsächliche Änderung Ihrer Absicht; nachträgliche Aufwendungen sind mit Ihrem Steuerberater gesondert zu beurteilen.

Geschrieben von

Rula Mama

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Bestandsimmobilien, Kalkulation und Objektprüfung.

Rula ist seit 2021 in der Finanzdienstleistung tätig. Sein Schwerpunkt sind Bestandsimmobilien als Kapitalanlage, nachvollziehbare Kalkulationen und eine ehrliche Einschätzung von Substanz und laufenden Kosten.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.