Ihr Mieter ruft an. Er hat eine Stelle in einer anderen Stadt und möchte in sechs Wochen ausziehen. Eine Kollegin würde die Wohnung sofort übernehmen, sie war schon zur Besichtigung da. Ob das in Ordnung geht?

Viele Vermieter sagen in diesem Moment vorschnell ja oder vorschnell nein. Beides kann Geld kosten. Ein ungeprüfter Nachmieter kann später zum Problem werden. Ein zu Unrecht abgelehnter kann dazu führen, dass Sie gar keine Miete mehr bekommen.

Hier sehen Sie, wann Sie einen Nachmieter akzeptieren müssen, was Sie prüfen dürfen und warum ein neuer Vertrag fast immer besser ist als die Übernahme des alten. Am Ende steht ein Ablauf für einen Mieterwechsel ohne teuren Leerstand.

01Wann der Nachmieter überhaupt eine Rolle spielt

Ob Sie über einen Nachmieter nachdenken müssen, hängt vom Mietvertrag ab. Bei den meisten Verträgen ist die Frage schnell beantwortet.

Bei einem normalen unbefristeten Vertrag sind Sie also frei. Der Mieter zahlt bis zum Ende der Kündigungsfrist. Ein früherer Wechsel ist ein Angebot, das Sie annehmen können, wenn es Ihnen passt. Wie die Fristen genau laufen, steht im Ratgeber Kündigungsfristen im Mietvertrag.

02Wann Sie einen Nachmieter akzeptieren müssen

Ohne Klausel im Vertrag gibt es nur eine enge Ausnahme. Sie stützt sich auf Treu und Glauben (§ 242 BGB). Zwei Bedingungen müssen zusammenkommen.

Erstens braucht der Mieter ein berechtigtes Interesse, früher auszuziehen. Nach einem bis heute zitierten Rechtsentscheid muss sein Interesse Ihr Interesse am Fortbestand des Vertrags ganz erheblich überwiegen (OLG Karlsruhe, 25.03.1981, 3 REMiet 2/81). Eine schönere, größere oder billigere Wohnung reicht dafür nicht.

Zweitens muss der Mieter Ihnen einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellen, der den Vertrag zu den bisherigen Bedingungen übernehmen würde (BGH, Urteil vom 22.01.2003, VIII ZR 244/02). Was geeignet ist, entscheiden die Gerichte im Einzelfall.

03Den Nachmieter prüfen

Auch wenn Sie zustimmen müssten, dürfen Sie den Nachmieter prüfen. Sie müssen niemanden nehmen, der die Miete erkennbar nicht tragen kann. Sie dürfen dieselben Auskünfte verlangen wie bei jedem anderen Bewerber, aber auch nicht mehr.

Benachteiligungen aus den Gründen der rechten Spalte verbietet unter anderem das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz. Was Sie bei Bewerbern fragen und verlangen dürfen, regelt seit Januar 2026 eine neue Orientierungshilfe der Datenschutzbehörden. Die Übersicht dazu steht im Ratgeber Mieterauswahl und Schufa-Auskunft.

Lassen Sie sich mit der Entscheidung nicht drängen. Bitten Sie den Mieter um die Unterlagen des Nachmieters und nennen Sie eine angemessene Frist, etwa zwei Wochen. So bleibt Zeit für eine Prüfung, und der Mieter weiß, woran er ist.

04Neuer Vertrag statt Vertragsübernahme

Ein Nachmieter kann auf zwei Arten einziehen. Bei der Vertragsübernahme tritt er in den bestehenden Vertrag ein, alle Bedingungen bleiben gleich. Dafür müssen alle drei Seiten zustimmen. Beim neuen Vertrag endet das alte Mietverhältnis per Aufhebungsvertrag, und Sie schließen mit dem Nachmieter einen eigenen Vertrag.

Für Vermieter ist der neue Vertrag fast immer die bessere Wahl. Sie können die Miete an den Markt anpassen, ein aktuelles Vertragsmuster nutzen und den Zustand der Wohnung sauber dokumentieren. Ein Aufhebungsvertrag mit dem alten Mieter regelt, wann sein Vertrag endet. Mehr dazu im Glossar Mietaufhebungsvertrag.

Bei der neuen Miete gelten in vielen Städten Grenzen. Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, außer die Vormiete war schon höher (§§ 556d, 556e BGB). Auf eine Ausnahme können Sie sich nur berufen, wenn Sie den neuen Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform darüber informieren.

05Beispielrechnung: Leerstand gegen nahtlosen Wechsel

Tobias vermietet eine Wohnung für 750 € kalt plus 200 € Vorauszahlung für Betriebskosten. Sein Mieter kündigt fristgerecht. Wir vergleichen zwei Wege. Im Weg A kümmert sich Tobias erst nach dem Auszug um die Neuvermietung, die Wohnung steht drei Monate leer. Im Weg B besichtigen Interessenten schon während der Kündigungsfrist, ein neuer Mieter zieht am Tag nach dem Auszug ein, mit neuem Vertrag zu 790 €. Name und Zahlen sind ausgedacht, die Rechnung ist ein Beispiel und keine Prognose.

Drei Monate Leerstand kosten Tobias nach Steuern 1.764 €. Das Finanzamt trägt einen Teil, weil seine Mieteinnahmen sinken. Den größeren Teil trägt er selbst. Weg B bringt ihm zusätzlich 295 € im Jahr nach Steuern, weil er die Miete beim neuen Vertrag anpassen konnte.

Ein vom Mieter vorgeschlagener Nachmieter kann also bares Geld wert sein, wenn er passt. Der Nachmieter ist dann kein Problem, sondern die günstigste Art der Neuvermietung.

06Mieterwechsel ohne Leerstand

Die meisten Leerstände zwischen zwei Mietern entstehen, weil die Suche zu spät beginnt. Mit einem festen Ablauf gelingt der Wechsel oft nahtlos.

Was bei der Übergabe ins Protokoll gehört, steht im Ratgeber Wohnungsübergabeprotokoll. Ob der alte Mieter renovieren muss, klärt der Ratgeber Schönheitsreparaturen, wie Sie die Kaution abrechnen, der Ratgeber Mietkaution.

07Wenn die Wohnung doch leer steht

Steht die Wohnung leer, laufen Ihre Kosten weiter. Bei einer Eigentumswohnung zahlen Sie das volle Hausgeld, also auch den Teil, den sonst der Mieter über die Betriebskosten trägt. Dazu kommen Heizung, Strom für den Grundbedarf und die Grundsteuer.

Steuerlich können Sie diese Kosten, Zinsen und Abschreibung auch in der Leerstandszeit als Werbungskosten absetzen, wenn Sie weiter vermieten wollen. Diese Absicht müssen Sie belegen können, etwa mit Inseraten und Besichtigungsterminen. Mehr dazu im Glossar Vermietungsabsicht.

Bei längerem Leerstand gibt es einen Erlass bei der Grundsteuer. Ist der normale Rohertrag eines Jahres um mehr als die Hälfte gemindert und haben Sie das nicht zu vertreten, werden 25 % der Grundsteuer erlassen, bei vollständigem Ausfall 50 % (§ 34 GrStG). Den Antrag stellen Sie bis 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde (§ 35 GrStG). Nicht zu vertreten heißt vor allem, dass Sie sich nachweisbar zu einer marktüblichen Miete um einen Mieter bemüht haben. Drei Monate Leerstand reichen für den Erlass nicht.

08Risiken und Grenzen

Ein Nachmieter aus dem Bekanntenkreis des Vormieters ist nicht automatisch ein guter Mieter. Prüfen Sie ihn so sorgfältig wie jeden anderen Bewerber. Wer einen Nachmieter aus Gefälligkeit ohne Unterlagen nimmt, hat bei Zahlungsproblemen keine Grundlage. Wie Sie bei ausbleibender Miete vorgehen, steht im Ratgeber Mietnomaden.

Umgekehrt kann eine voreilige Ablehnung teuer werden, wenn der Mieter einen Anspruch auf Entlassung hat. Ob ein berechtigtes Interesse vorliegt, entscheiden Gerichte im Einzelfall. Bei Zweifeln, etwa bei einem langen Kündigungsverzicht und einem schwierigen Bewerber, lohnt eine kurze Beratung beim Eigentümerverein oder einem Anwalt für Mietrecht.

Auch eine Vertragsübernahme hat Tücken. Übernimmt der Nachmieter den alten Vertrag, übernimmt er auch dessen unwirksame Klauseln. Wie Sie Klauseln prüfen, steht im Ratgeber Mietvertrag: welche Klauseln halten.

Geschrieben von

Moe Afonso

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.

Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Bei Streit über einen Nachmieter sollten Sie früh einen Anwalt für Mietrecht oder Ihren Eigentümerverein einbeziehen.