Sie haben einen neuen Mieter gefunden und sitzen vor dem Vertrag. Im Muster steht ein Feld für die Miete. Sie fragen sich, wie diese Miete in drei oder fünf Jahren aussehen soll, ohne dass Sie jedes Mal ein Erhöhungsschreiben aufsetzen und auf die Zustimmung warten.

Eine Staffelmiete ist die einfachste Antwort darauf. Die künftigen Mieten stehen schon beim Unterschreiben fest, beide Seiten können planen. Dafür verzichten Sie auf andere Mieterhöhungen, und einige Formfehler machen die ganze Staffel unwirksam.

Hier sehen Sie, was im Vertrag stehen muss, wie sich Staffel und Indexmiete von 2021 bis 2026 mit echten Indexwerten geschlagen hätten und worauf Sie beim Kauf einer Wohnung mit Staffelmietvertrag achten.

01So funktioniert eine Staffelmiete

Die Staffelmiete ist im Gesetz kurz geregelt. Gerade deshalb kommt es auf jedes Detail an. Vier Punkte entscheiden, ob Ihre Vereinbarung hält.

Die neue Miete wird automatisch fällig. Sie müssen nichts ankündigen und keine Zustimmung einholen. Erinnern Sie den Mieter trotzdem kurz vorher, damit er seinen Dauerauftrag anpasst. Das spart Mahnungen.

Eine Klausel wie „Die Miete steigt jedes Jahr um 3 %“ ist dagegen keine wirksame Staffel. Ist die Staffelvereinbarung unwirksam, bleibt der Mietvertrag bestehen, aber mit der Anfangsmiete. Erhöhungen sind dann nur noch auf dem normalen Weg nach § 558 BGB möglich.

02Staffel, Index oder Vergleichsmiete

Für die Miethöhe während des Mietverhältnisses gibt es drei Wege. Welcher gilt, legen Sie im Mietvertrag fest. Staffel und Index schließen die Erhöhung auf die Vergleichsmiete aus.

Die Vergleichsmiete bringt in Städten mit stark steigenden Mieten oft am meisten. Sie kostet aber Zeit und führt manchmal zum Streit. Wie das genau läuft, steht im Ratgeber zu den Regeln der Mieterhöhung.

Zwischen Staffel und Index entscheidet vor allem eine Frage: Wollen Sie Planbarkeit oder einen Ausgleich für die Inflation? Das zeigt die folgende Rechnung.

03Beispielrechnung: Staffel gegen Index von 2021 bis 2026

Jana vermietet seit Oktober 2021 eine Wohnung mit 70 m² für 800 € kalt. Wir rechnen zwei Varianten durch. In Variante A hat sie eine Staffel mit 20 € pro Jahr vereinbart. In Variante B eine Indexmiete, die sie jedes Jahr an den Verbraucherpreisindex vom September anpasst. Der Name ist ausgedacht, die Indexwerte sind echt, die Rechnung ist ein Rückblick und keine Prognose.

Mit der Indexmiete hätte Jana in fünf Jahren 2.927 € mehr eingenommen. Der Grund liegt im Jahr 2022, als die Verbraucherpreise um 8,6 % stiegen. Eine Staffel mit 20 € im Jahr entspricht dagegen nur rund 2,5 %.

Nach Steuern bleibt davon weniger. Im fünften Jahr beträgt der Unterschied 778,68 €. Bei einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 € (ledig) steigt die Einkommensteuer nach dem Tarif 2026 dadurch von 14.233 € auf 14.534 €. Von den 778,68 € bleiben Jana also rund 478 € vor Soli und Kirchensteuer.

Dreht man die Annahme um, kippt das Ergebnis. Steigen die Preise nur um 2 % im Jahr, bringt eine Indexmiete ab 900 € in fünf Jahren 56.204 €, eine Staffel mit 20 € pro Jahr 56.400 €. Die Staffel gewinnt in ruhigen Jahren knapp, der Index in Jahren mit hoher Inflation deutlich. Wie sich die Verbraucherpreise entwickeln, weiß niemand vorher.

04Mietpreisbremse gilt für jede Stufe

In Gemeinden mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Vertragsbeginn höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Bei der Staffelmiete prüft das Gesetz das für jede Stufe einzeln, und zwar zu dem Zeitpunkt, an dem die erste Miete dieser Stufe fällig wird (§ 557a Abs. 4 BGB).

Ein Beispiel zeigt die Falle. Die Vergleichsmiete liegt beim Start bei 11,00 €/m², erlaubt sind also 12,10 €/m². Die zweite Stufe sieht 12,60 €/m² vor. Ist die Vergleichsmiete bis dahin nur auf 11,30 €/m² gestiegen, liegt die Grenze bei 12,43 €/m². Der Teil darüber ist unwirksam, der Mieter kann ihn nach einer Rüge zurückfordern (§ 556g BGB). Eine wirksame Miete aus einer früheren Stufe bleibt dabei bestehen.

Wo die Mietpreisbremse gilt, legt jedes Bundesland per Verordnung fest. Die Verordnungen dürfen seit einer Gesetzesänderung von 2025 höchstens bis 31.12.2029 laufen. Ausgenommen sind unter anderem Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§ 556f BGB). Mehr dazu im Glossar Mietpreisbremse.

05Kündigungsverzicht und Modernisierung

Bei der Staffelmiete dürfen Sie das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre ab Abschluss der Vereinbarung ausschließen (§ 557a Abs. 3 BGB). Der Verzicht kann einseitig nur den Mieter binden, das hat der BGH ausdrücklich gebilligt (BGH, Urteil vom 12.11.2008, VIII ZR 270/07). Außerhalb einer Staffel muss ein solcher Verzicht in der Regel beide Seiten binden.

Ist der Verzicht in einem Formularvertrag länger als vier Jahre, fällt er ganz weg. Er wird nicht auf vier Jahre gekürzt (BGH, VIII ZR 154/04 und VIII ZR 3/05). Der Mieter kann dann jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen.

Während der Staffel sind Mieterhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Planen Sie in den nächsten Jahren eine größere Modernisierung, etwa neue Fenster oder eine Dämmung, können Sie die Kosten nicht als Modernisierungsumlage auf die Miete aufschlagen. Legen Sie die Staffel in diesem Fall kürzer an.

Nach der letzten Stufe bleibt die Miete einfach auf diesem Stand. Ab dann gelten wieder die normalen Regeln. Die nächste Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist möglich, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist.

06Wohnung mit Staffelmiete kaufen

Viele vermietete Wohnungen, gerade aus jüngeren Baujahren, werden mit einem Staffel- oder Indexmietvertrag verkauft. Sie übernehmen diesen Vertrag beim Kauf unverändert (§ 566 BGB). Was in der Staffel steht, bestimmt also Ihre Mieteinnahmen der nächsten Jahre.

Eine Staffel ist kein Versprechen für die Zukunft. Kündigt der Mieter nach Ende des Verzichts, vermieten Sie neu zu den dann geltenden Regeln. Mehr zur Prüfung vor dem Kauf steht im Ratgeber vermietete Eigentumswohnung kaufen.

07Risiken und Grenzen

Die Staffel nimmt Ihnen die Unsicherheit, kostet aber Flexibilität. Steigen Mieten oder Preise schneller als gedacht, bleiben Sie bis zum Ende an Ihre Stufen gebunden. Fallen sie, ist die vereinbarte Stufe schnell über dem Markt. Dann kündigt ein Mieter ohne Verzicht eher und Sie riskieren Leerstand.

Formfehler wiegen schwer. Fehlt die Unterschrift, steht eine Stufe als Prozentsatz im Vertrag oder liegt eine Stufe weniger als ein Jahr nach der letzten, kann die Staffel unwirksam sein. Lassen Sie neue Verträge im Zweifel prüfen, etwa von Ihrem Eigentümerverein oder einem Anwalt für Mietrecht.

Auch der Vergleich mit der Indexmiete kann sich ändern. Die Bundesregierung will Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten begrenzen: Steigt der Index um mehr als 3 % im Jahr, soll nur die Hälfte des darüber liegenden Anstiegs auf die Miete wirken. Stand 15.10.2026 ist das ein Gesetzentwurf (BT-Drs. 21/6807), über den der Bundestag noch nicht entschieden hat. Für bestehende Staffeln ändert der Entwurf nichts.

Geschrieben von

Kevin Celentano

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.

Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Lassen Sie Mietverträge mit Staffel im Zweifel von einem Anwalt für Mietrecht oder Ihrem Eigentümerverein prüfen.