Die Fenster in Ihrer vermieteten Wohnung sind dreißig Jahre alt. Im Winter zieht es, die Heizkosten des Mieters steigen, und der Handwerker schlägt vor, bei der Gelegenheit gleich die Fassade zu dämmen. Das Angebot liegt bei 24.000 € für Ihre Wohnung.

Einen Teil davon dürfen Sie auf die Miete umlegen. Wie viel, hängt an drei Dingen: was davon wirklich Modernisierung ist, welche Grenzen gelten und ob Sie die Fristen einhalten. Ein Formfehler kann die Erhöhung um Monate verschieben.

Hier sehen Sie den Rechenweg mit der aktuellen Rechtsprechung, den Ablauf mit allen Fristen und eine ehrliche Rechnung, wann sich eine Modernisierung für Sie trägt.

01Was als Modernisierung zählt

Nicht jede Baumaßnahme ist eine Modernisierung. Das Gesetz unterscheidet zwei Arten. Erhaltung bedeutet, den bisherigen Zustand zu bewahren oder wiederherzustellen, etwa ein undichtes Dach zu reparieren (§ 555a BGB). Die Kosten dafür trägt der Vermieter allein. Modernisierung bedeutet, die Wohnung zu verbessern (§ 555b BGB).

Oft ist eine Maßnahme beides. Wer alte Fenster gegen neue tauscht, erhält und verbessert zugleich. Dann zählt nur der Teil, der über die Erhaltung hinausgeht. Diesen Teil zu bestimmen, ist der schwierigste Schritt.

02Die Formel: 8 % minus Erhaltungsanteil

Die Rechnung hat vier Schritte. Sie beginnt bei den Kosten, die auf Ihre Wohnung entfallen. Bei mehreren Wohnungen verteilen Sie die Kosten angemessen, meist nach Wohnfläche (§ 559 Abs. 3 BGB).

Beim Erhaltungsanteil hat der Bundesgerichtshof 2020 die Linie verschärft. Vermieter müssen auch dann einen Anteil abziehen, wenn das alte Bauteil noch funktionierte, sofern ein nicht unerheblicher Teil seiner Lebensdauer schon verstrichen war (BGH, Urteil vom 17.06.2020, VIII ZR 81/19). In dem Fall ging es um sechzig Jahre alte Wohnungstüren und Fenster im Treppenhaus. Der Vermieter hatte die vollen Kosten umgelegt und musste nachbessern.

In der Praxis rechnen viele Vermieter den Anteil nach der verstrichenen Lebensdauer. Ein Fenster, das 30 von üblichen 40 Jahren hinter sich hat, wäre zu drei Vierteln ohnehin fällig gewesen. Eine feste Tabelle schreibt das Gesetz nicht vor. Lassen Sie den Anteil vom Fachbetrieb bestätigen, damit Sie ihn in der Erklärung begründen können.

03Ablauf mit Fristen

Die Umlage steht und fällt mit dem Verfahren. Wer nicht oder falsch ankündigt, bekommt die Erhöhung trotzdem, aber sechs Monate später.

Härtegründe zur Miethöhe, etwa ein sehr geringes Einkommen, prüft das Gericht nur, wenn der Mieter sie rechtzeitig mitgeteilt hat (§ 559 Abs. 5 BGB). Keine Härteprüfung gibt es, wenn die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird oder die Maßnahme auf Umständen beruht, die Sie nicht zu vertreten haben (§ 559 Abs. 4 BGB). Für den Einbau einer Heizung gilt diese Ausnahme nicht.

04Beispielrechnung: Fenster und Dämmung

Mehmet vermietet eine Wohnung mit 65 m² für 487,50 € kalt, also 7,50 €/m². Die Eigentümer lassen Fenster tauschen und die Fassade dämmen. Auf seine Wohnung entfallen 24.000 €, davon 9.000 € für die Fenster. Die Fenster sind 30 Jahre alt, übliche Lebensdauer 40 Jahre. Der Putz der Fassade hätte ohnehin für 3.000 € (Anteil der Wohnung) ausgebessert werden müssen. Name und Zahlen sind ausgedacht, die Rechnung ist ein Beispiel und keine Prognose.

Die Miete steigt von 487,50 € auf 582,50 €, also auf 8,96 €/m². Für den Mieter ist das ein spürbarer Sprung. Er spart dafür einen Teil seiner Heizkosten, wie viel, hängt vom Gebäude ab.

Und für Mehmet? Er zahlt 24.000 € und bekommt 1.140 € im Jahr mehr Miete. Bis die gesamten Kosten über die Umlage zurück sind, dauert es rund 21 Jahre. Fair gerechnet zählt aber nur der Modernisierungsanteil von 14.250 €, denn die 9.750 € für Erhaltung hätte er ohnehin irgendwann ausgeben müssen. Dann sind es rund 12,5 Jahre.

Nach Steuern ändert sich das Bild nur wenig. Angenommen, Mehmet kann die 24.000 € sofort als Erhaltungsaufwand absetzen und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 € (ledig). Dann sinkt seine Einkommensteuer im Jahr der Maßnahme nach dem Tarif 2026 von 14.233 € auf 5.971 €, er spart 8.262 €. Auf die Mehrmiete zahlt er jedes Jahr 442 € Steuer, es bleiben 698 €.

Die Umlage allein macht eine Modernisierung also selten zum guten Geschäft. Sie trägt einen Teil der Kosten. Der Rest muss aus anderen Gründen stimmen: eine Wohnung, die sich auch in zehn Jahren gut vermieten lässt, ein besserer Energieausweis, weniger Reparaturen und eine höhere Vergleichsmiete bei der nächsten Neuvermietung.

05Vereinfachtes Verfahren, Heizung und Wärmepumpe

Für kleinere Maßnahmen gibt es ein vereinfachtes Verfahren (§ 559c BGB). Es spart den Streit um den Erhaltungsanteil, hat aber enge Grenzen.

Hätte Mehmet nur die Fenster für 9.000 € tauschen lassen, käme er im vereinfachten Verfahren auf 9.000 € × 70 % × 8 % = 504 € im Jahr, also 42 € im Monat. Die Bundesregierung will die Grenze auf 20.000 € anheben. Stand 15.10.2026 ist das nur ein Gesetzentwurf (BT-Drs. 21/6807).

Für neue Heizungen gelten Sonderregeln. Die Miete darf durch eine Heizung in sechs Jahren um höchstens 0,50 €/m² steigen (§ 559 Abs. 3a BGB). Nehmen Sie öffentliche Fördermittel in Anspruch, können Sie nach § 559e BGB 10 % der Kosten umlegen, nachdem Sie die Förderung und pauschal 15 % Erhaltungsanteil abgezogen haben. Wird trotz erfüllter Voraussetzungen keine Förderung gewährt, bleibt der Weg über § 559. Seit 29.07.2026 gilt für Wärmepumpen zusätzlich § 559f BGB: Die volle Umlage gibt es nur, wenn ein Fachunternehmer eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist. Ausgenommen sind unter anderem Gebäude, die nach 1996 gebaut wurden oder mit höchstens 55 °C Vorlauftemperatur beheizt werden können. Ohne Nachweis dürfen Sie nur die Hälfte der Kosten ansetzen.

06Eigentumswohnung: wenn die Gemeinschaft saniert

Als Eigentümer einer Wohnung entscheiden Sie nicht allein. Fenster, Fassade und Heizung gehören meist zum Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümerversammlung beschließt die Maßnahme, bezahlt wird aus der Erhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage. Ihren Anteil können Sie trotzdem nach § 559 BGB auf Ihren Mieter umlegen, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.

Wichtig ist die Reihenfolge. Die Ankündigung an den Mieter verschicken Sie als Vermieter, auch wenn die Gemeinschaft baut. Lassen Sie sich von der Verwaltung früh Zeitplan, Kostenaufstellung und Aufteilung auf die Wohnungen geben. Ohne diese Zahlen können Sie weder ankündigen noch die Erhöhung erläutern. Wie Sie Rücklage und Beschlüsse vor dem Kauf prüfen, steht im Ratgeber zu den Protokollen der Eigentümerversammlung.

07Risiken und Grenzen

Die Umlage ist an viele Bedingungen geknüpft. Fehlt in der Erklärung die nachvollziehbare Berechnung oder der Abzug für die Erhaltung, ist sie angreifbar. Der Mieter kann dann zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Bewahren Sie Angebote, Rechnungen und die Begründung des Erhaltungsanteils deshalb sorgfältig auf.

Bei einer Staffelmiete ist die Modernisierungsumlage ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Bei einer Indexmiete ist sie nur für Maßnahmen möglich, die Sie nicht zu vertreten haben, oder für eine neue Heizung nach § 555b Nr. 1a (§ 557b Abs. 2 BGB). Prüfen Sie den Mietvertrag also, bevor Sie mit der Umlage rechnen. Mehr dazu im Ratgeber Staffelmiete.

Rechnen Sie auch mit dem Mieter. Eine Erhöhung um 95 € kann bei einem knappen Haushalt zum Härtefall werden oder zu einer Kündigung führen. Ein Leerstand von zwei Monaten kostet schnell mehr, als die Umlage in einem Jahr bringt. Viele Vermieter vereinbaren deshalb freiwillig eine niedrigere Umlage und behalten einen guten Mieter.

Geschrieben von

Moe Afonso

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.

Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Lassen Sie die Erhöhungserklärung bei größeren Maßnahmen von einem Anwalt für Mietrecht und die steuerliche Behandlung von Ihrem Steuerberater prüfen.