Mietrendite berechnen: Formeln, Beispiele und was eine gute Rendite ist
Die Mietrendite zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises jedes Jahr über die Miete zurückkommen. Wir rechnen brutto und netto vor, erklären die Bruttojahresmiete und warum es keine allgemein gute Mietrendite gibt.
Michael PaukerInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite gibt an, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals Sie jährlich über die Miete zurückbekommen. Sie ist eine zentrale Kennzahl für den Vergleich von Kapitalanlageimmobilien, aber nicht die einzige: Finanzierung, Steuern, Zustand und Standort gehören immer dazu.
02Bruttojahresmiete: die Basis jeder Rechnung
Jede Renditerechnung beginnt mit der Bruttojahresmiete. Gemeint ist die Nettokaltmiete eines ganzen Jahres, also zwölfmal die Monatskaltmiete. Trotz des Wortes „brutto“ gehören Nebenkostenvorauszahlungen nicht dazu, denn die reicht der Vermieter an Versorger und Verwaltung weiter.
| Posten | gehört zur Bruttojahresmiete? |
|---|---|
| Nettokaltmiete × 12 | ja |
| Miete für Stellplatz oder Garage | ja, wenn mitvermietet |
| Nebenkostenvorauszahlungen | nein |
| Heizkosten | nein |
| Mietkaution | nein |
Achten Sie im Exposé darauf, ob die Miete tatsächlich gezahlt wird (Istmiete) oder nur möglich wäre (Sollmiete). Rechnen Sie mit der Miete aus dem Mietvertrag. Eine erhoffte höhere Miete gehört höchstens in eine zweite, vorsichtige Rechnung.
03Die drei Renditearten
1. Bruttomietrendite
Die einfachste Berechnung, gut für einen schnellen Vergleich:
Formel: (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
Beispiel:
- Kaufpreis: 150.000 €
- Monatliche Kaltmiete: 600 €
- Jahreskaltmiete: 7.200 €
- Bruttomietrendite: 4,8 %
2. Nettomietrendite
Berücksichtigt Kaufnebenkosten und laufende Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können:
Formel: ((Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100
Nicht umlagefähig sind vor allem diese Kosten. Bei einer Eigentumswohnung stehen die meisten davon in der Hausgeldabrechnung.
| Kostenart | Beispiel |
|---|---|
| Verwaltung | WEG-Verwaltung im Hausgeld, Sondereigentumsverwaltung (Kosten der Hausverwaltung) |
| Instandhaltung | Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft, Reparaturen in der Wohnung |
| Mietausfall | Reserve für Leerstand und Zahlungsausfall |
| Sonstiges | Kontoführung, nicht umlagefähige Versicherungen |
| Betrag | |
|---|---|
| Bruttojahresmiete (600 € × 12) | 7.200 € |
| nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Reserve) | −1.200 € |
| Reinertrag | 6.000 € |
| Kaufpreis | 150.000 € |
| Kaufnebenkosten (angenommen 7 %) | 10.500 € |
| Gesamtkapital | 160.500 € |
| Nettomietrendite (6.000 € ÷ 160.500 €) | 3,7 % |
Eigene Berechnung, Stand 14.10.2026.
Der Abstand zwischen 4,8 % brutto und 3,7 % netto ist typisch. Rund ein Sechstel der Miete geht in diesem Beispiel an Kosten, die Sie selbst tragen, und die Kaufnebenkosten erhöhen das eingesetzte Kapital. Wer nur die Bruttomietrendite vergleicht, überschätzt die Wohnung.
3. Eigenkapitalrendite
Zeigt, wie sich Ihr eingesetztes Eigenkapital verzinst, einschließlich des Hebels durch Fremdkapital:
Formel: (Jahresergebnis / eingesetztes Eigenkapital) × 100
Beispiel (Rechenbeispiel, keine Prognose). Annahmen: Daten von oben, Eigenkapital 10.500 € (nur Nebenkosten), Darlehen 150.000 € mit 3,5 % Zins und 2 % Tilgung, Gebäudeanteil 70 %, AfA 2 %, Grenzsteuersatz 42 %, keine Wertveränderung.
| Position (1. Jahr) | Betrag |
|---|---|
| Miete minus Rate (8.250 €) minus nicht umlagefähige Kosten | −2.250 € |
| Steuerwirkung des Verlusts (steuerliches Ergebnis −1.497 € × 42 %) | +629 € |
| Tilgung (Vermögensaufbau) | +3.000 € |
| Jahresergebnis | ca. 1.379 € |
| Eigenkapitalrendite | ca. 13,1 % |
Das steuerliche Ergebnis ergibt sich aus 7.200 € Miete minus 1.200 € Kosten, 5.250 € Zinsen und 2.247 € Abschreibung (2 % auf 70 % von 160.500 €). Die Kosten sind dabei vereinfacht als sofort abziehbar angesetzt.
Die Zahl sieht hoch aus, weil wenig Eigenkapital eingesetzt ist. Zwei Dinge relativieren sie. Die 3.000 € Tilgung sind kein Geld auf dem Konto, Sie zahlen gleichzeitig rund 135 € im Monat zu. Und kleine Veränderungen wirken stark. Sinkt der Wert der Wohnung um 1 % (1.500 €), wird das Jahresergebnis negativ (rund −1,2 %). Steht die Wohnung drei Monate leer, fehlen 1.800 € Miete. Mehr zu Formel und Hebel steht im Glossar Eigenkapitalrendite und Leverage-Effekt.
04Was ist eine gute Mietrendite?
Eine allgemein gute Mietrendite gibt es nicht. Die Mietrendite spiegelt vor allem den Preis, den der Markt für eine Lage verlangt. In gefragten Städten mit wenig Leerstand zahlen Käufer viele Jahresmieten für eine Wohnung, die Rendite ist niedrig. In schrumpfenden Regionen ist sie höher, dafür sind Leerstand und Mietausfall wahrscheinlicher.
Hilfreicher als ein Richtwert ist der Vergleich mit ähnlichen Wohnungen in derselben Lage. Dafür eignet sich der Kaufpreisfaktor, also der Kaufpreis geteilt durch die Bruttojahresmiete. Er ist nur die Umkehrung der Bruttomietrendite.
| Bruttomietrendite | Kaufpreisfaktor | heißt |
|---|---|---|
| 3 % | 33,3 | der Kaufpreis entspricht gut 33 Jahresmieten |
| 4 % | 25,0 | 25 Jahresmieten |
| 4,8 % (Beispiel) | 20,8 | knapp 21 Jahresmieten |
| 6 % | 16,7 | knapp 17 Jahresmieten |
Eine hohe Mietrendite ist kein Qualitätsmerkmal an sich. Sie kann auf eine schwächere Lage, einen schlechteren Zustand oder höhere Leerstandsrisiken hinweisen. Für die Eigenkapitalrendite gibt es keinen sinnvollen Richtwert, weil sie mit dem Hebel stark schwankt. Mehr zum Faktor steht im Glossar Kaufpreisfaktor.
05Typische Fehler bei der Renditeberechnung
- Kaufnebenkosten vergessen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler machen je nach Bundesland etwa 5 bis 12 % des Kaufpreises aus
- Nur die Bruttomietrendite betrachten: Sie ignoriert alle laufenden Kosten
- Leerstand nicht einkalkulieren: Planen Sie eine Reserve für Mietausfall ein; wie hoch, hängt von Lage und Mieterstruktur ab (im Beispiel ist sie in den 1.200 € enthalten)
- Instandhaltung unterschätzen: Neben der Rücklage der Gemeinschaft fallen Reparaturen in der Wohnung an, bei älteren Wohnungen früher und höher
- Steuern falsch einrechnen: Die Steuerwirkung entsteht nur zum persönlichen Steuersatz und nur auf einen tatsächlichen Verlust
06So verbessern Sie das Ergebnis
- Kaufpreis prüfen: Vergleichen Sie den Preis mit ähnlichen Objekten und dem Bodenrichtwert
- Finanzierung vergleichen: Ein niedrigerer Zins senkt die Zuzahlung
- Steuerliche Möglichkeiten nutzen: AfA, Zinsen und Werbungskosten verbessern das Ergebnis nach Steuern
- Mietentwicklung realistisch ansetzen: Steigende Mieten verbessern die Rendite über die Jahre, sind aber nicht sicher; rechnen Sie zuerst mit der heutigen Miete
07Risiken und Grenzen der Kennzahl
Die Mietrendite ist eine Momentaufnahme des ersten Jahres. Sie sagt nichts über Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung, über künftige Sonderumlagen oder darüber, ob sich die Wohnung später wieder verkaufen lässt. Rechnen Sie deshalb immer auch eine schlechtere Variante mit Leerstand und höheren Kosten.
FAQHäufige Fragen
Wie berechnet man die Mietrendite?
Bruttomietrendite: Bruttojahresmiete ÷ Kaufpreis × 100. Nettomietrendite: (Bruttojahresmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Bei 7.200 € Jahresmiete und 150.000 € Kaufpreis sind das 4,8 % brutto, im Beispiel oben 3,7 % netto.
Was ist die Bruttojahresmiete?
Die Nettokaltmiete eines Jahres, also zwölf Monatskaltmieten, ohne Nebenkostenvorauszahlungen und Heizkosten. Sie ist die Grundlage für Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt nur Miete und Kaufpreis ins Verhältnis. Die Nettomietrendite zieht die Kosten ab, die Sie selbst tragen, und rechnet die Kaufnebenkosten zum eingesetzten Kapital. Sie ist deshalb immer niedriger und aussagekräftiger.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht. In gefragten Lagen sind niedrige Mietrenditen üblich, in schwächeren Lagen höhere, dafür mit mehr Leerstandsrisiko. Vergleichen Sie die Mietrendite oder den Kaufpreisfaktor mit ähnlichen Wohnungen in derselben Lage.
Gehört die Finanzierung in die Mietrendite?
Nein. Brutto- und Nettomietrendite beschreiben die Immobilie unabhängig davon, wie Sie sie bezahlen. Die Wirkung des Kredits zeigt die Eigenkapitalrendite.
Zählen Steuern in die Mietrendite?
Nicht in die Brutto- und Nettomietrendite. Abschreibung und Zinsen verändern aber Ihr Ergebnis nach Steuern deutlich, deshalb gehört eine Rechnung nach Steuern zu jeder Kaufentscheidung.
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Quellen
- Beispielrechnungen: eigene Rechnung mit den genannten Annahmen, Stand 14.10.2026
- § 7 Abs. 4, § 9, § 21 EStG (gesetze-im-internet.de)
Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.
Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Rechenbeispiele mit offengelegten Annahmen.
