Mietaufhebungsvertrag: Mietverhältnis im Einvernehmen beenden
Kevin CelentanoInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Das Wichtigste in Kürze
- Freiwillig: Kein Mieter muss einen Aufhebungsvertrag unterschreiben. Er ersetzt die Kündigung, wenn beide Seiten das wollen.
- Ohne Kündigungsgrund: Der Vermieter braucht kein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf (§ 573 BGB).
- Form: Das Gesetz schreibt keine Form vor. Schriftlich und von allen Mietern und Vermietern unterschrieben ist der Vertrag beweisbar.
- Abfindung: Höhe frei verhandelbar. Für den Mieter ist sie in der Regel privat und nicht steuerbar, für den Vermieter kommt es auf den Zweck an.
02Was in den Vertrag gehört
| Punkt | Warum |
|---|---|
| Genauer Auszugstermin | Ab diesem Tag endet die Mietzahlung. |
| Zustand bei Rückgabe | Schönheitsreparaturen, Rückbau von Einbauten, Übergabeprotokoll |
| Mietkaution | Frist und Bedingungen der Rückzahlung |
| Abfindung | Höhe, Fälligkeit (am besten nach Rückgabe der Schlüssel) |
| Nebenkosten | Wer erhält die letzte Abrechnung, wie wird abgerechnet |
| Folgen bei verspätetem Auszug | Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB |
03Beispiel: Wohnung vor der Sanierung frei
Annahmen (ausgedacht): Frau Kröger kauft eine vermietete Wohnung und möchte sie im ersten Jahr umfassend sanieren. Der Mieter ist bereit, gegen 6.000 € Abfindung drei Monate früher als nach Kündigungsfrist auszuziehen.
- Vertrag: Auszug zum 31. März, Abfindung fällig bei Schlüsselübergabe, Kaution nach Abrechnung.
- Steuer beim Vermieter: Hängt die Abfindung mit einer Sanierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf zusammen, kann sie zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen und wird dann über die AfA verteilt (BFH, Urteil vom 20.09.2022, IX R 29/21). Ohne diesen Zusammenhang und bei anschließender Vermietung kommen Werbungskosten in Betracht.
- Bei Eigennutzung oder Verkauf: Dient die Abfindung dem Einzug oder einem Verkauf, ist sie keine Werbungskosten aus Vermietung.
04Was das für Kapitalanleger bedeutet
- Kosten gegenrechnen: Abfindung, Leerstand und Sanierung gegen die Mehrmiete nach Neuvermietung stellen. Die Mietpreisbremse kann die neue Miete begrenzen.
- Alle Mieter: Stehen zwei Personen im Mietvertrag, müssen beide unterschreiben.
- Kein Druck: Ein Aufhebungsvertrag, der unter Drohung zustande kommt, kann angefochten werden (§ 123 BGB).
FAQHäufige Fragen
Kann der Mieter den Aufhebungsvertrag widerrufen?
Ein gesetzliches Widerrufsrecht besteht nur in besonderen Fällen, etwa wenn ein gewerblicher Vermieter den Vertrag außerhalb seiner Geschäftsräume schließt. Lassen Sie solche Fälle rechtlich prüfen.
Was passiert, wenn der Mieter nicht auszieht?
Dann schuldet er für die Zeit der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB). Notfalls bleibt die Räumungsklage, siehe den Ratgeber Räumungsklage.
Quellen
- § 311 BGB, § 546a BGB, § 573 BGB, abgerufen am 14.10.2026
- BFH, Urteil vom 20.09.2022, IX R 29/21 (bundesfinanzhof.de), Stand 14.10.2026
- Ratgeber: Kündigungsfristen im Mietvertrag
Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.
Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.
Stand: 14. Oktober 2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
