Mietnomaden erkennen, vorbeugen und richtig handeln

Moe Afonso · 2026-10-14

Der neue Mieter wirkte bei der Besichtigung gepflegt und freundlich. Die Unterlagen waren vollständig, die erste Miete kam pünktlich. Ab dem zweiten Monat kommt nichts mehr, auf Anrufe gibt es nur Vertröstungen.

Genau dieses Muster fürchten viele Vermieter, wenn sie das Wort Mietnomaden hören. Echte Mietnomaden sind selten. Wenn es aber passiert, entscheidet vor allem eines über die Höhe des Schadens: wie schnell Sie handeln.

Hier sehen Sie, woran Sie planvolle Nichtzahler vor dem Vertrag erkennen, welche Fristen ab dem ersten fehlenden Euro laufen und welche Werkzeuge das Gesetz Ihnen gibt. Wer eine vermietete Wohnung kauft, findet am Ende eine Liste, was vor dem Notartermin zu prüfen ist.

01Was Mietnomaden von Mietern in Zahlungsnot unterscheidet

Nicht jeder Mieter, der nicht zahlt, ist ein Mietnomade. Meist steckt eine Notlage dahinter, etwa Jobverlust, Krankheit oder Trennung. Diese Mieter reden oft mit Ihnen, zahlen Teilbeträge und suchen Hilfe beim Jobcenter oder Sozialamt.

Mietnomaden handeln dagegen nach Plan. Sie täuschen schon bei der Bewerbung über ihre Zahlungsfähigkeit oder ihre Absicht zu zahlen. Strafrechtlich kann das ein Eingehungsbetrug sein (§ 263 StGB). Gemeint ist ein Betrug, der schon mit dem Abschluss des Vertrags beginnt.

Die Unterscheidung hat praktische Folgen. Mit einem Mieter in Zahlungsnot lohnt oft ein Gespräch über Ratenzahlung, Wohngeld oder eine direkte Zahlung der Miete durch das Jobcenter. Bei einem planvollen Nichtzahler kostet jede Woche Gespräch nur Geld.

02Warnsignale vor dem Mietvertrag

Auf den ersten Blick lassen sich Mietnomaden von guten Mietern kaum unterscheiden. Sie treten höflich auf, wirken solvent und haben alle Unterlagen dabei. Auffällig wird erst das Zusammenspiel kleiner Details.

Was Sie fragen und verlangen dürfen, regelt seit Januar 2026 die neue Orientierungshilfe der Datenschutzbehörden. Die Tabelle dazu und den Ablauf in sieben Schritten finden Sie im Ratgeber zur Mieterauswahl und Schufa-Auskunft.

03Die ersten Wochen nach dem Einzug

Die ersten zwei Monate sind Ihr Frühwarnsystem. Planvolle Nichtzahler zahlen oft genau so viel, dass der Schlüssel übergeben wird, und dann nichts mehr.

Die Kaution darf der Mieter in drei Monatsraten zahlen, die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Abs. 2 BGB). Bleibt sie aus, ist das ein deutliches Signal. Ist der Mieter mit der Kaution in Höhe von zwei Kaltmieten im Rückstand, können Sie ohne Abmahnung fristlos kündigen (§ 569 Abs. 2a BGB). Betriebskosten-Vorauszahlungen zählen dabei nicht mit.

Legen Sie sich deshalb einen festen Termin in den Kalender, etwa den fünften Werktag jedes Monats in den ersten Monaten. Fehlt eine Zahlung, schreiben Sie noch am selben Tag eine Zahlungserinnerung mit Frist. Das dokumentiert den Rückstand und zeigt dem Mieter, dass Sie aufpassen.

04Wenn die Miete ausbleibt: Fristen und Schwellen

Bei Zahlungsverzug brauchen Sie für die fristlose Kündigung weder Abmahnung noch Fristsetzung (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Entscheidend ist allein, ob der Rückstand eine der gesetzlichen Schwellen erreicht.

Die zweite Zeile ist wichtig gegen den sogenannten Teilzahlungstrick. Manche Mieter zahlen immer gerade so viel, dass der Rückstand an zwei Terminen hintereinander unter einer Monatsmiete bleibt. Über mehrere Monate summiert sich der Rest trotzdem. Sobald er zwei volle Monatsmieten erreicht, können Sie kündigen.

Kündigen Sie fristlos und hilfsweise ordentlich, schriftlich mit Unterschrift und mit dem Rückstand als Grund. Der Mieter kann die fristlose Kündigung noch heilen, wenn er den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage zahlt oder ein Amt die Zahlung zusagt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das geht nur einmal in zwei Jahren. Wie Sie die Kündigung richtig zustellen, steht im Ratgeber zu den Kündigungsfristen im Mietvertrag.

05Beispielrechnung: was Zögern kostet

Sandra vermietet eine Wohnung für 700 € kalt plus 180 € Vorauszahlung, also 880 € warm. Die Kaution beträgt 2.100 €. Ab Januar zahlt der neue Mieter nicht mehr. Wir vergleichen zwei Wege. Name und Zahlen sind ausgedacht, die Rechnung ist ein Beispiel und keine Prognose.

Im Weg A kündigt Sandra Anfang Februar fristlos, sobald der zweite Termin verstrichen ist, klagt im März auf Räumung und Zahlung und beantragt die Sicherungsanordnung. Die Wohnung ist Ende August geräumt. Im Weg B glaubt sie den Ratenversprechen, bekommt zweimal 200 € und kündigt erst im Mai. Die Räumung folgt Ende Dezember.

Drei Monate Abwarten kosten Sandra 3.120 € mehr, obwohl sie in dieser Zeit sogar 400 € bekommen hat. Die Gebühren für Gericht und Anwalt fallen in beiden Wegen an. Der Zeitpunkt der Kündigung ist also der Hebel, den Sie selbst in der Hand haben.

Ein Ratenplan kann trotzdem richtig sein, wenn ein Mieter in echter Not ist und schon Teilbeträge zahlt. Kündigen Sie dann trotzdem fristgerecht und vereinbaren Sie die Raten zusätzlich. Eine Kündigung lässt sich zurücknehmen, verlorene Monate nicht.

06Strafanzeige, Sicherungsanordnung, Räumung

Gegen planvolle Nichtzahler haben Sie drei Werkzeuge, die sich ergänzen.

Was Sie niemals tun sollten, ist selbst zu räumen. Schlösser tauschen, Strom abstellen oder Sachen vor die Tür stellen ist verbotene Eigenmacht und kann Sie schadensersatzpflichtig und strafbar machen. Ablauf, Dauer und Kosten des Verfahrens mit Gebührentabelle stehen im Ratgeber zur Räumungsklage, Ihren eigenen Fall rechnet der Räumungsklage-Kostenrechner durch.

07Kauf einer vermieteten Wohnung: Mieter prüfen

Wer eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage kauft, übernimmt den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB). Sie suchen sich den Mieter also nicht aus. Umso wichtiger ist, was Sie vor dem Notartermin über ihn wissen.

Fehlt eine dieser Unterlagen, fragen Sie nach. Ein Mietkonto ohne Lücken ist kein Versprechen für die Zukunft, aber ein guter Hinweis. Zahlungsrückstände aus der Zeit vor dem Übergang stehen grundsätzlich dem Verkäufer zu, das sollte im Kaufvertrag geregelt sein. Mehr dazu im Ratgeber vermietete Eigentumswohnung kaufen.

08Risiken und Grenzen

Auch die beste Auswahl schließt einen Mietausfall nicht aus. Unterlagen lassen sich fälschen, und aus einem guten Mieter kann durch Jobverlust oder Krankheit ein zahlungsunfähiger werden.

Eine Mietausfallversicherung kann einen Teil des Schadens abfangen. Prüfen Sie die Bedingungen genau: Wartezeit nach Vertragsschluss, Höchstdauer der Leistung, Selbstbehalt, ob Gericht und Anwalt gedeckt sind und welche Bonitätsprüfung vor der Vermietung verlangt wird. Fehlt diese Prüfung, kann die Versicherung die Leistung verweigern. Mehr dazu im Glossar Mietausfallversicherung.

Die Kaution deckt bei drei Kaltmieten selten den ganzen Schaden. Das Vermieterpfandrecht an Sachen des Mieters (§ 562 BGB) hilft in der Praxis wenig, weil unpfändbare Sachen ausgenommen sind. Rechnen Sie deshalb für jede vermietete Wohnung mit einer Liquiditätsreserve, die Kreditrate und Hausgeld für einige Monate trägt. Steuerlich bleibt Ihnen der Werbungskostenabzug: Nicht gezahlte Miete müssen Sie nicht versteuern, Zinsen, Abschreibung und Anwaltskosten setzen Sie weiter ab.