Vermögensaufbau mit Immobilien: was in 20 Jahren wirklich passiert

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

Sie verdienen gut, legen jeden Monat etwas zurück und sehen trotzdem, dass das Konto kaum wächst. Irgendwann fragen Sie sich, ob eine vermietete Wohnung der bessere Weg wäre. Im Bekanntenkreis gibt es ja Leute, die damit offenbar Vermögen aufgebaut haben.

Das ist möglich. Es geht aber langsamer und anders, als viele erwarten. Eine finanzierte Wohnung bringt in den ersten Jahren selten Geld, sie kostet welches. Das Vermögen entsteht vor allem dadurch, dass Sie Monat für Monat Schulden zurückzahlen und die Miete einen großen Teil davon übernimmt.

Wir rechnen das an einem Beispiel über 20 Jahre durch. Ohne Annahme, dass die Wohnung im Wert steigt, und mit allen Kosten, die Sie selbst tragen.

01Woher das Vermögen bei einer Immobilie kommt

Bei einer vermieteten Wohnung gibt es vier Quellen, aus denen Vermögen entstehen kann. Nur eine davon ist wirklich planbar.

Viele Rechnungen im Netz drehen sich um die letzte Zeile. Die Wertsteigerung macht die Zahlen schön, ist aber eine Wette. Unsere Rechnung lässt sie deshalb bei null.

Was bleibt, ist ein Mechanismus, den Fachleute Hebel oder Leverage-Effekt nennen. Gemeint ist, dass Sie mit wenig eigenem Geld eine große Summe bewegen, weil die Bank den Großteil finanziert. Der Hebel wirkt in beide Richtungen. Er verstärkt einen Wertzuwachs, aber auch einen Wertverlust.

02Was Sie mitbringen sollten

Ein Vermögensaufbau mit Immobilien braucht drei Dinge: ein stabiles Einkommen, eine Reserve und Zeit. Fehlt eines davon, wird aus dem Plan schnell eine Belastung.

Ein stabiles Einkommen. Die Bank prüft, ob Sie die Rate auch dann zahlen können, wenn die Miete ausfällt. Das sollten Sie selbst auch tun. Eine Haushaltsrechnung zeigt, was nach allen festen Ausgaben übrig bleibt. Die monatliche Zuzahlung für die Wohnung muss da hineinpassen, mit Luft.

Eine Reserve. Kaufnebenkosten zahlen Sie in der Regel aus eigenem Geld, je nach Bundesland und Makler rund 5 bis 15 % des Kaufpreises. Dazu kommt ein Polster für Leerstand, Reparaturen oder eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft. Mehrere tausend Euro sollten nach dem Kauf noch auf dem Konto liegen.

Zeit. Die Kaufnebenkosten sind bei einem frühen Verkauf verloren. Ein Gewinn beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist außerdem steuerpflichtig (§ 23 EStG). Wer in fünf Jahren an das Geld muss, etwa für ein eigenes Haus, hat mit einer Kapitalanlage-Wohnung ein Problem.

03Beispielrechnung: Was kostet mich der Vermögensaufbau im Monat?

Thomas (41) und Lea (39) sind verheiratet, haben gemeinsam ein zu versteuerndes Einkommen von 110.000 € im Jahr und rund 25.000 € auf dem Tagesgeldkonto. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Sie kaufen eine vermietete Bestandswohnung in Sachsen, Baujahr 2005, 60 m², für 210.000 €, also 3.500 € pro Quadratmeter. Der Mieter zahlt 780 € Kaltmiete. Grunderwerbsteuer (5,5 %), Notar und Grundbuch kosten zusammen rund 14.900 €. Die zahlen Thomas und Lea selbst, gut 10.000 € bleiben als Reserve.

Den Kaufpreis finanziert die Bank komplett, zu 3,8 % Zins und 2 % Tilgung. Vom Hausgeld bleiben 100 € im Monat bei den beiden hängen (Verwaltung und Rücklage der Gemeinschaft), dazu legen sie 40 € für die eigene Wohnung zurück und planen 3 % der Miete für Leerstand ein.

Im ersten Jahr zahlen Thomas und Lea also rund 398 € im Monat zu, nach der Steuererstattung rund 295 €. Gleichzeitig fließen 356 € im Monat in die Tilgung. Rechnet man die Tilgung heraus, tragen Miete und Steuer die laufenden Kosten der Wohnung bereits im ersten Jahr selbst.

Was in 20 Jahren passiert

Jetzt der wichtigere Teil: die Entwicklung über die Jahre. Die Zinsbindung läuft zehn Jahre. Danach finanzieren Thomas und Lea die Restschuld neu, und dafür setzen wir offen einen höheren Zins von 4,5 % an, wieder mit 2 % Anfangstilgung. Miete und Kosten lassen wir bewusst gleich. Steigt die Miete, sieht es besser aus.

Drei Dinge fallen auf. Erstens steigt die Zuzahlung nach Steuern in den ersten zehn Jahren leicht, von rund 295 € auf rund 348 € im Monat. Mit sinkender Schuld fallen weniger Zinsen an, die Sie von der Steuer absetzen. Die Rate bleibt gleich, die Steuerersparnis schrumpft.

Zweitens sinkt die Rate mit der Anschlussfinanzierung auf 861 €, obwohl der Zins steigt. Das liegt daran, dass sich die neue Tilgung von 2 % nur noch auf die kleinere Restschuld von rund 159.000 € bezieht. Der Preis dafür ist, dass die Schulden im zweiten Jahrzehnt langsamer sinken. Wer die alte Rate von 1.015 € weiterzahlt, tilgt schneller.

Drittens ist der Vermögensaufbau in den ersten zehn Jahren knapp. Nach zehn Jahren haben Thomas und Lea rund 53.300 € selbst aufgebracht und rund 51.000 € Schulden abgebaut. Bei gleichem Wert der Wohnung stehen sie also ungefähr so da, als hätten sie das Geld einfach zur Seite gelegt. Erst im zweiten Jahrzehnt zieht der Abstand an. Nach 20 Jahren haben sie rund 76.100 € aufgebracht und rund 91.100 € Schulden abgebaut.

04„Dann habe ich die Immobilie nach zehn Jahren ja trotzdem noch nicht abbezahlt?“

So hat es ein Interessent in einem unserer Beratungsgespräche gefragt. Die Antwort ist ja. Bei 2 % Anfangstilgung sind nach zehn Jahren im Beispiel noch rund 159.000 € offen. Bei 1,5 % wären es rund 171.800 €.

Das ist normal. Ein Annuitätendarlehen zahlt anfangs vor allem Zinsen und erst später vor allem Tilgung. Nach Ende der Zinsbindung brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung für den Rest. Und dann zählt der Zins, der an diesem Tag gilt.

Bei 6 % zahlen Thomas und Lea ab dem elften Jahr rund 200 € mehr Rate im Monat als bei 4,5 %, nach Steuern rund 130 € mehr. Die Restschuld sinkt dabei sogar etwas schneller, weil die höhere Rate auch mehr Tilgung enthält. Unterm Strich bleibt bei unverändertem Wert aber kaum mehr übrig, als sie selbst eingezahlt haben: rund 94.400 € Nettovermögen gegenüber rund 92.500 € Einsatz.

Mit höherer Tilgung geht es schneller, aber die Zuzahlung steigt. Thomas und Lea könnten statt 2 % auch 1,5 % tilgen. Dann sinkt ihre Rate von 1.015 € auf 928 € im Monat, und die Zuzahlung nach Steuern im ersten Jahr von rund 295 € auf rund 207 €. Dafür stehen nach zehn Jahren noch rund 171.800 € statt 159.000 € Schulden offen, und die Anschlussfinanzierung wird entsprechend größer. Weniger zahlen heißt also auch: langsamer Vermögen aufbauen.

05Schritt für Schritt zur ersten Wohnung

Wer Vermögen mit Immobilien aufbauen will, sollte die Reihenfolge einhalten. Erst die eigene Lage, dann das Objekt, dann die Finanzierung.

Nach der ersten Wohnung kommt oft die Frage nach der zweiten. Sie ist erst sinnvoll, wenn die erste stabil läuft und Ihre Reserve wieder aufgefüllt ist. Wie man vom ersten Objekt zu mehreren Einheiten kommt, beschreibt unser Ratgeber Immobilien-Portfolio aufbauen.

06Immobilie oder Wertpapiere?

Diese Frage kommt in fast jedem Gespräch. Ein ehrlicher Vergleich der Renditen ist kaum möglich, weil beides sehr unterschiedliche Anlagen sind. Was sich vergleichen lässt, sind die Eigenschaften.

07Für wen der Vermögensaufbau mit Immobilien passt

Bei Paaren entscheidet oft das Gespräch zu Hause. „Ich will mich nicht noch groß verschulden“, sagen manche Interessenten. Diese Sorge ist berechtigt. Eine Rechnung, die beide verstanden haben, ist die beste Grundlage für eine Entscheidung, in die eine oder die andere Richtung.

08Risiken: Was den Vermögensaufbau bremsen kann

• Wertverlust: Fällt der Wert der Wohnung um 15 %, hätten Thomas und Lea nach 20 Jahren rund 59.600 € Nettovermögen in der Wohnung, aber rund 76.100 € selbst aufgebracht. Der Hebel wirkt dann gegen sie.
• Zins nach der Zinsbindung: Liegt der Anschlusszins bei 6 % statt 4,5 %, steigt die Rate im Beispiel ab dem elften Jahr um rund 200 € im Monat. Bei mehr Restschuld entsprechend mehr.
• Leerstand und Mietausfall: Zieht der Mieter aus, fehlt die ganze Miete, und das volle Hausgeld zahlen Sie selbst. Eine Räumung bei Zahlungsverzug kann viele Monate dauern.
• Sanierungen und Sonderumlagen: Beschließt die Eigentümergemeinschaft eine Dach- oder Heizungssanierung, kann eine Sonderumlage von mehreren tausend Euro fällig werden.
• Lebensereignisse: Jobverlust, Trennung oder Krankheit treffen eine laufende Finanzierung hart. Ein Notverkauf kostet die Kaufnebenkosten und oft einen Abschlag.
• Mietrecht: Mieterhöhungen sind gedeckelt, bei Bestandsmieten auf höchstens 20 % in drei Jahren, in vielen Städten 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB).
• Steuerrecht: Abschreibung, Verlustverrechnung und der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren gelten nach heutigem Recht. Sie können sich ändern.
• Klumpenrisiko: Eine Wohnung hängt an einem Haus, einer Lage und einem Mieter. Je größer ihr Anteil an Ihrem Vermögen, desto schwerer wiegt jedes dieser Risiken.