Immobilie oder ETF: ein fairer Vergleich mit Rechnung
Wir rechnen beide Wege mit demselben Geld über 15 Jahre durch, in mehreren Szenarien und ohne Lieblingsergebnis. Dazu Steuer, Risiko und Aufwand im direkten Vergleich.
Andriy BezborodkoGeschäftsführer der InvestImmo Gruppe
Sie haben ein Depot oder einen Sparplan und überlegen, ob eine vermietete Wohnung dazukommen soll. Oder Sie haben Geld zur Seite gelegt und fragen sich, welcher Weg mehr daraus macht. Im Netz finden Sie zu dieser Frage vor allem Seiten, die schon vorher wissen, wer gewinnt.
Wir gehen anders vor. Beide Wege bekommen genau dasselbe Geld, zur selben Zeit, über 15 Jahre. Dann schauen wir, unter welchen Annahmen welcher Weg vorn liegt. Vorweg eine Offenlegung: Wir vermitteln Immobilien, keine Wertpapiere, und wir geben hier keine Anlageempfehlung.
01Zwei verschiedene Werkzeuge
Eine finanzierte Wohnung und ein ETF-Sparplan sind keine zwei Varianten desselben Produkts. Sie funktionieren grundsätzlich unterschiedlich, und das sollten Sie wissen, bevor Sie Zahlen vergleichen.
| Merkmal | Vermietete Wohnung (finanziert) | ETF auf einen Weltaktienindex |
|---|---|---|
| Was Sie besitzen | eine Wohnung, eingetragen im Grundbuch | Anteile an einem Fonds mit über 1.000 Unternehmen |
| Kredit | ja, meist 80 bis 100 % des Kaufpreises | nein |
| Laufende Erträge | Miete, davon gehen Zinsen und Kosten ab | Dividenden, je nach Fonds ausgeschüttet oder angelegt |
| Mindesteinsatz | Kaufnebenkosten und Reserve, oft 20.000 € und mehr | ab wenigen Euro im Monat |
| Verkauf | Wochen bis Monate, mit Notar und Kosten | in der Regel an jedem Börsentag |
| Streuung | ein Objekt an einem Ort | viele Länder und Branchen |
| Aufwand | Mieter, Verwaltung, Eigentümerversammlung, Steuererklärung | gering |
Schon an dieser Tabelle sehen Sie, dass die Frage „Was bringt mehr?“ nur ein Teil der Antwort ist. Trotzdem wollen die meisten genau das wissen. Also rechnen wir.
02Der faire Vergleich: gleiches Geld, 15 Jahre
Viele Vergleiche rechnen die Wohnung mit Kredit und den ETF ohne, und vergleichen dann die Eigenkapitalrendite. Das ist so, als würde man einen Läufer mit Rückenwind gegen einen ohne messen und den Wind nicht erwähnen. Fair wird der Vergleich erst, wenn beide Wege genau dasselbe Geld bekommen.
Nehmen wir Lukas, 41, angestellt, Grenzsteuersatz 42 %. Er hat 30.000 € gespart. Weg A: Er kauft eine vermietete Wohnung für 250.000 € und trägt damit die Kaufnebenkosten und einen Teil des Preises. Weg B: Er legt die 30.000 € in einen ETF. Was die Wohnung ihn jedes Jahr nach Steuern zusätzlich kostet, rund 2.330 €, zahlt er auf Weg B ebenfalls in den ETF. Lukas ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.
| im Jahr | im Monat | |
|---|---|---|
| Kaltmiete | +9.750 € | +813 € |
| Kreditrate (3,6 % Zins, 1,5 % Tilgung) | −12.240 € | −1.020 € |
| Nicht umlagefähige Kosten | −1.300 € | −108 € |
| Ergebnis vor Steuern | −3.790 € | −316 € |
| Steuerwirkung bei 42 % | +1.462 € | +122 € |
| Ergebnis nach Steuern | −2.328 € | −194 € |
| Tilgung im ersten Jahr | 3.660 € |
Diese Zuzahlung bleibt in unserem Beispiel über 15 Jahre fast gleich, weil zwei Effekte sich ausgleichen. Die Miete steigt, aber die Zinsen sinken, und damit sinkt die Steuerwirkung. Ab dem 13. Jahr zahlt Lukas sogar Steuer auf die Vermietung, obwohl er weiter zuzahlt. Auf beiden Wegen fließen so insgesamt 64.773 € eigenes Geld.
Nach 15 Jahren verkauft Lukas in Gedanken beides. Die Wohnung ist dann steuerfrei, weil mehr als zehn Jahre vergangen sind; abgezogen werden 3 % Verkaufskosten und die Restschuld von 168.538 €. Beim ETF fällt Abgeltungsteuer auf den Gewinn an, nach der Teilfreistellung für Aktienfonds.
| Annahme | Vermögen |
|---|---|
| Wohnung, Wert sinkt um 1 % im Jahr | 40.026 € |
| Wohnung, Wert bleibt gleich | 73.962 € |
| Wohnung, Wert steigt um 1 % im Jahr | 112.997 € |
| Wohnung, Wert steigt um 2 % im Jahr | 157.835 € |
| ETF, 3 % im Jahr nach Kosten | 85.210 € |
| ETF, 4,5 % im Jahr nach Kosten | 98.562 € |
| ETF, 6 % im Jahr nach Kosten | 114.546 € |
| Eingezahlt auf beiden Wegen | 64.773 € |
Zur Einordnung der ETF-Annahmen: Der MSCI World hat von Ende 2000 bis August 2026 in US-Dollar rund 7,5 % im Jahr erzielt, mit Jahren wie 2008, in denen er rund 40 % verlor. Für Wohnimmobilien in Deutschland meldet das Statistische Bundesamt für 2023 ein Minus von 8,4 % und für 2025 ein Plus von 3,2 %. Vergangene Werte sagen nichts über die nächsten 15 Jahre.
03Warum das Ergebnis kippt
Die Tabelle zeigt keinen Sieger. Sie zeigt, wovon der Sieger abhängt.
Der Hebel. Lukas bewegt mit 30.000 € eine Wohnung für 250.000 €. Jedes Prozent Wertveränderung trifft deshalb rund 2.500 € im ersten Jahr, auf einen Einsatz von 30.000 €. Das macht die Spanne so groß, nach oben wie nach unten.
Die Kaufnebenkosten. 20.000 € sind am ersten Tag ausgegeben und kommen nie zurück. Der ETF startet mit vollen 30.000 € im Markt. Die Wohnung muss diesen Rückstand erst aufholen.
Die Zinsen. Solange der Kreditzins über dem Ertrag aus Miete und Wertentwicklung liegt, kostet der Hebel Geld. In unserem Beispiel braucht die Wohnung etwa 1 % Wertzuwachs im Jahr, um mit einem ETF bei 6 % gleichzuziehen.
Die Miete. Wir haben mit 1,5 % Mietsteigerung im Jahr gerechnet. Bleibt die Miete gleich, muss Lukas mehr zuzahlen, insgesamt 74.286 €. Der ETF bekommt dann ebenfalls mehr Geld und landet bei 6 % bei 126.437 €, die Wohnung mit 1 % Wertzuwachs bleibt bei 112.997 €.
„… über 8 Prozent Rendite … Und ich komme immer an mein Geld.“
So hat ein Interessent im Gespräch seinen ETF beschrieben. Der zweite Teil des Satzes ist der wichtigere. Wer jederzeit an sein Geld kommen will, hat mit einer Wohnung das falsche Werkzeug, egal wie die Rechnung ausgeht.
04Steuern im Vergleich
Beide Wege werden steuerlich völlig unterschiedlich behandelt. Hier liegt ein Teil des Unterschieds, aber nicht der größte.
| Punkt | Vermietete Wohnung (Privatvermögen) | Aktien-ETF |
|---|---|---|
| Laufende Erträge | Miete minus Werbungskosten, persönlicher Steuersatz (§ 21 EStG) | Ausschüttungen und Vorabpauschale, Abgeltungsteuer 25 % plus Soli (§ 32d EStG, § 18 InvStG) |
| Abzüge | Zinsen, Abschreibung, Verwaltung, Reparaturen (§ 9 EStG) | Sparerpauschbetrag 1.000 €, Ehepaare 2.000 € (§ 20 Abs. 9 EStG) |
| Teilfreistellung | keine | 30 % der Erträge steuerfrei bei Aktienfonds (§ 20 InvStG) |
| Verluste | mindern das übrige Einkommen | nur mit Kapitalerträgen verrechenbar |
| Verkauf | steuerfrei nach mehr als zehn Jahren (§ 23 EStG), davor persönlicher Steuersatz, abgezogene AfA wird hinzugerechnet | Abgeltungsteuer auf den Gewinn, unabhängig von der Haltedauer (§ 16 InvStG) |
Die Steuerwirkung der Wohnung hängt an Ihrem Grenzsteuersatz. Bei 42 % erstattet das Finanzamt 42 Cent je Euro Verlust, bei 30 % nur 30 Cent. Für Anleger mit niedrigerem Einkommen fällt der Vergleich deshalb anders aus als in unserem Beispiel. Ihren eigenen Steuersatz setzen Sie im Rechner für Mieteinnahmen ein, die Verkaufsseite im Spekulationssteuer-Rechner.
05Risiko, Liquidität und Aufwand
Eine Rendite-Zahl verschweigt, wie unterschiedlich sich beide Wege im Alltag anfühlen.
Schwankungen. Einen ETF sehen Sie jeden Tag im Depot. Ein Minus von 20 oder 30 % ist dort schon vorgekommen und für jeden sichtbar. Der Wert einer Wohnung wird selten festgestellt, er wirkt dadurch ruhiger. Er schwankt trotzdem, Sie merken es nur erst beim Verkauf oder bei der Anschlussfinanzierung.
Klumpenrisiko. Der ETF verteilt Ihr Geld auf viele Unternehmen. Die Wohnung hängt an einem Gebäude, einer Eigentümergemeinschaft und einem Mieter. Ein Mietausfall oder eine Sonderumlage trifft Sie direkt.
Liquidität. ETF-Anteile verkaufen Sie in der Regel an einem Tag. Eine Wohnung zu verkaufen dauert Wochen bis Monate, kostet Gebühren und vor Ablauf von zehn Jahren oft Steuer.
Zinsänderung. Die Wohnung trägt ein Risiko, das der ETF nicht hat. Endet die Zinsbindung bei hohem Zinsniveau, steigt die Rate. Mehr dazu im Leitfaden Immobilien als Kapitalanlage.
Aufwand. Ein Sparplan läuft nach der Einrichtung fast von selbst. Bei einer Wohnung bleiben auch mit Hausverwaltung Aufgaben bei Ihnen: Eigentümerversammlung, Entscheidungen über Reparaturen, Anlage V in der Steuererklärung, Mieterwechsel.
Einfluss. Auf den Aktienmarkt haben Sie keinen Einfluss. Bei der Wohnung entscheiden Sie mit Objektwahl, Mieterauswahl und Instandhaltung einen Teil des Ergebnisses selbst, im Guten wie im Schlechten.
06Für wen welcher Weg passt
- Sie können eine monatliche Zuzahlung über viele Jahre tragen.
- Ihr Grenzsteuersatz ist hoch, sodass Abzüge spürbar wirken.
- Sie wollen bewusst einen Teil Ihres Vermögens außerhalb des Aktienmarkts halten.
- Sie können das Geld mindestens zehn bis 15 Jahre liegen lassen.
- Sie wollen jederzeit an Ihr Geld kommen.
- Sie möchten mit kleinen Beträgen anfangen oder flexibel pausieren.
- Sie wollen keinen Kredit aufnehmen.
- Sie haben keine Zeit oder Lust auf Mieter und Eigentümerversammlungen.
Viele Anleger haben beides. Ob das für Sie passt und in welchem Verhältnis, ist eine Frage Ihrer gesamten Finanzplanung. Die beantworten wir nicht, weil wir nur Immobilien vermitteln.
07Risiken und Grenzen dieses Vergleichs
Jeder Vergleich vereinfacht. Unserer auch, und zwar an diesen Stellen:
- Annahmen statt Wissen. Wertentwicklung, Miete und Aktienrendite sind Szenarien. Keines davon ist eine Prognose.
- Konstanter Zins. Wir rechnen 15 Jahre mit 3,6 %. In der Praxis endet die Zinsbindung oft nach zehn Jahren, danach kann der Zins höher oder niedriger sein.
- Keine großen Reparaturen. Eine Sonderumlage für Dach oder Heizung ist nicht eingerechnet und kann die Wohnung um mehrere tausend Euro zurückwerfen.
- Kein Leerstand. Jeder Monat ohne Miete verschlechtert das Ergebnis der Wohnung.
- Vereinfachte Steuer. Wir rechnen mit 42 % ohne Soli und Kirchensteuer, beim ETF ohne Sparerpauschbetrag und ohne laufende Vorabpauschale.
- Keine Kursreihenfolge. Beim ETF rechnen wir mit gleichbleibender Rendite. Ein Einbruch kurz vor dem Verkauf kann das Ergebnis deutlich drücken.
FAQHäufige Fragen
Was ist besser, Immobilie oder ETF?
Das lässt sich nicht allgemein sagen. Bei gleichem Geldeinsatz hängt das Ergebnis vor allem von der Wertentwicklung der Wohnung und der Rendite des Aktienmarkts ab. Dazu kommen Liquidität, Aufwand und Ihr Steuersatz, die für jeden anders aussehen.
Warum wirkt die Immobilie in vielen Rechnungen besser?
Weil oft die Eigenkapitalrendite der finanzierten Wohnung mit der Gesamtrendite eines ETF verglichen wird, ohne gleiche Einzahlungen. Dabei fallen die monatlichen Zuzahlungen, die Kaufnebenkosten und das Risiko nach unten aus der Rechnung. Ein fairer Vergleich gibt beiden Wegen dasselbe Geld zur selben Zeit.
Kann ich auch einen ETF auf Kredit kaufen?
Technisch ja, über einen Wertpapierkredit. Das Risiko ist hoch, weil die Bank bei fallenden Kursen Nachschüsse verlangen oder Anteile verkaufen kann. Bei einer Wohnung bleibt der Kredit bei fallenden Preisen meist bestehen, solange Sie die Rate zahlen.
Wie wird ein ETF beim Verkauf besteuert?
Mit Abgeltungsteuer von 25 % plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer auf den Gewinn. Bei Aktienfonds sind 30 % der Erträge steuerfrei. Eine Haltefrist, nach der der Gewinn steuerfrei wird, gibt es bei Fonds nicht.
Ist der Verkauf einer Immobilie wirklich steuerfrei?
Bei Privatpersonen ja, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Davor wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert, und die bereits abgezogene Abschreibung erhöht den Gewinn. Mehr dazu unter Spekulationsfrist.
Ab welchem Einkommen lohnt sich die Wohnung steuerlich?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Je höher Ihr Grenzsteuersatz, desto größer der Teil eines Verlusts, den das Finanzamt erstattet. Der Satz von 42 % beginnt 2026 für Ledige bei 69.879 € zu versteuerndem Einkommen.
Was passiert, wenn ich die Wohnung früher verkaufen muss?
Dann fallen Verkaufskosten an, vor Ablauf von zehn Jahren oft Steuer und bei laufender Zinsbindung meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Planen Sie die Wohnung deshalb nur mit Geld, das Sie lange nicht brauchen.
Weiterlesen
Quellen
Alle Quellen abgerufen am 13.10.2026.
- Einkommensteuergesetz §§ 9, 20, 21, 23, 32d (gesetze-im-internet.de)
- Investmentsteuergesetz §§ 16, 18, 20 (gesetze-im-internet.de)
- MSCI, Index-Factsheet MSCI World Index (USD), Net Return, Stand 31.08.2026
- Statistisches Bundesamt, Häuserpreisindex: Pressemitteilung zum Jahr 2023 vom März 2024 (−8,4 %) und Pressemitteilung vom 25.03.2026 zum Jahr 2025 (+3,2 %)
- Beispielrechnung: eigene Berechnung mit den genannten Annahmen, Stand 13.10.2026
Schreibt über Steuern, AfA, Finanzierung und Kapitalanlage-Konzept.
Andriy ist Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe und seit 2020 Unternehmer in der Immobilienwirtschaft. Seine Erfahrung aus Maklergeschäft, Immobilienmarketing und eigenen Investments prägt seinen Blick auf Immobilienauswahl und langfristige Investmentkonzepte. Die persönliche Anlegerberatung übernimmt sein Team.
Dieser Ratgeber ist keine Anlageberatung und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen und keine Prognose, Stand 13.10.2026.
